Sadržaj
- 1. Nedavno prodana svojstva
- 2. Usporediva svojstva na tržištu
- 3. Pogledajte Neprodane usporedbe
- 4. Tržišni uvjeti, uvažavanje
- 5. Svojstva za prodaju od strane vlasnika
- 6. Očekivana zahvalnost
- 7. Mišljenje agenta za nekretnine
- 8. Da li se osjeća ugodno?
- 9. Ispitajte vode
- 10. Nabavite ocjenu, inspekciju
- Donja linija
Svi kupci domova imaju jedno zajedničko: oni ne žele da ih se vadi. Bez obzira na stanje na stambenom tržištu, ali posebno ako je penasto, posebno je važno osigurati pravu cijenu. Pa ipak, kako znate da dobijate priličnu ponudu - čak i na uskom tržištu - prije nego što date ponudu?
Evo kako procijeniti cijenu bilo koje kuće, kako biste mogli donijeti čvrstu odluku o ulaganju.
1. Nedavno prodana svojstva
Usporediva nekretnina je ona koja je slične veličine, stanja, susjedstva i pogodnosti kao što kupujete. Nedavno preuređena jednokatnica od 1200 četvornih metara s pripadajućom garažom trebala bi biti navedena po približno istoj cijeni kao i slična kuća od 1200 četvornih metara u istom kvartu. U skladu s tim, vrijedne informacije također možete dobiti gledajući kako nekretnina koja vas zanima uspoređuje u cijenama s različitim kućama. Je li znatno jeftiniji od većih ili ljepših svojstava? Je li to skuplje od manjih ili manje atraktivnih kuća? Vaš agent za prodaju nekretnina je najbolji izvor točnih, ažurnih podataka o uporedivim nekretninama (poznatim i kao "sitnice"). Također možete pogledati komade koji su trenutno u escrow-u, što znači da nekretnina ima kupca, ali prodaja još nije završena.
2. Usporediva svojstva na tržištu
U ovom slučaju zapravo možete posjetiti druge domove i steći pravi osjećaj o tome kako se njihova veličina, stanje i pogodnosti uspoređuju s imovinom koju razmatrate. Zatim možete usporediti cijene i vidjeti što se čini fer. Razumni prodavači znaju da cijene moraju svoja svojstva slično tržišnim uporedivim proizvodima ako žele biti konkurentni.
3. Pogledajte Neprodane usporedbe
Ako se kuća o kojoj razmišljate procjenjuje slično kao i domovi skinuti s tržišta jer nisu prodani, predmetna kuća može biti precijenjena. Ako na tržištu postoji mnogo sličnih nekretnina, cijene bi trebale biti niže, posebno ako su ta svojstva prazna. Provjerite indeks neprodanih zaliha radi podataka o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu stanova. Ovaj indeks pokušava izmjeriti koliko će vremena trebati da se prodaju sve kuće koje su trenutno na tržištu s obzirom na stopu prodaje kuća.
4. Tržišni uvjeti, uvažavanje
Jesu li cijene u posljednje vrijeme gore ili niže? Na tržištu prodavatelja nekretnine će vjerojatno biti malo precijenjene, a na tržištu kupca nekretnine su podcijenjene. Sve ovisi o mjestu na kojem se tržištu trenutno nalazi krivulja procvata i razbijanja nekretnina. Čak i na tržištu prodavatelja, nekretnine možda neće biti precijenjene ako je tržište u usponu, a nije blizu svog vrhunca. Suprotno tome, nekretnine se mogu precijeniti čak i na kupčevom tržištu ako cijene tek nedavno počnu padati. Naravno, može biti teško vidjeti vrhove i doline sve dok oni nisu povijest. Također, razmislite o utjecaju hipotekarnih kamatnih stopa i tržišta rada na gospodarstvo.
(Važno je znati što se odlučuje za hipoteku. Za više informacija pročitajte 4 koraka do postizanja hipoteke ).
5. Svojstva za prodaju od strane vlasnika
Vlasništvo prodavača od strane vlasnika (FSBO) trebalo bi diskontirati kako bi odražavalo činjenicu da nema 6% (u prosjeku) provizije prodavačevog posrednika, nešto što mnogi prodavači ne uzimaju u obzir prilikom određivanja cijena. Drugi mogući problem kod FSBO-a je taj što prodavač možda nije imao upute agencije za postavljanje razumne cijene, ili je možda bio toliko nezadovoljan prijedlogom agenta da je odlučio samostalno. U bilo kojoj od ovih situacija, nekretnina može biti precijenjena.
6. Očekivana zahvalnost
Budući izgledi za vaše odabrano susjedstvo mogu imati utjecaja na cijenu. Ako se planira pozitivan razvoj, kao što je izgradnja velikog tržnog centra, proširenje lagane željeznice do susjedstva ili velika nova tvrtka koja se seli u to područje, izgledi za buduće cijene doma izgledaju dobro. Čak i mali razvoj događaja, poput planiranja dodavanja više cesta ili izgradnje nove škole, može biti dobar znak.
S druge strane, ako se trgovine trgovina namirnicama i benzinske postaje zatvore, cijena doma trebala bi biti niža, kako bi se to odrazilo, i vjerojatno biste trebali razmotriti prelazak na to područje. Razvoj novog stambenog prostora može ići u bilo kojem smjeru: može značiti da je područje vruće i vjerojatno će u budućnosti biti velika potražnja, pa će povećati vrijednost vašeg doma ili može rezultirati viškom stanovanja, što će sniziti vrijednost svih domova u okolici.
7. Mišljenje agenta za nekretnine
Čak i bez analize podataka, vjerojatno će vaš agent za nekretnine (zahvaljujući iskustvu) imati na umu da li nekretnina ima odgovarajuću cijenu ili ne, i koja bi mogla biti fer cijena.
8. Da li se osjeća ugodno?
Ako niste zadovoljni nekretninom, cijena vam se nikad neće činiti fer, čak i ako dobijete jeftino. Čak i ako za kuću koju volite platite malo više od tržišne vrijednosti, na kraju vam neće biti stalo.
9. Ispitajte vode
Čak i na tržištu prodavača, uvijek možete napraviti ponudu ispod cjenovne cijene, samo da biste vidjeli kako prodavač reagira. Neki prodavači navode nekretnine po najnižoj cijeni koju su spremni uzeti jer ne žele pregovarati, dok drugi popisuju svoje domove za više nego što očekuju da zarađuju jer očekuju pregovore prema dolje ili žele vidjeti hoće li netko napravit će ponudu po višoj cijeni. Ako prodavač prihvati vašu cijenu ili kontrafer, dobit ćete naznaku da nekretnina vjerojatno nije vrijedna onoga za što je na popisu i imate dobre šanse za postizanje poštene ponude.
S druge strane, neki prodavači mogu podcjenjivati svoja imanja u nadi da će pobuditi puno interesa i započeti rat protiv ponude. Za razliku od eBay-a, prodavač ne mora jednostavno prodati najpovoljnijeg ponuditelja; prodavači mogu odbiti sve i sve ponude koje ne ispunjavaju njihova očekivanja. Ako imate srce na imanju, budite upozoreni da bi neki prodavači mogli biti uvrijeđeni lošim ponudama i mogu odbiti raditi s vama ukoliko se odlučite za takvu taktiku. Također, kada ponudite manje od cijene na listi, možete povećati rizik da će nadmašiti drugog kupca.
(O strategijama koje će vam pomoći da postignete vrhunac u bilo kojem pregovoru, pročitajte Master of the Art of Pregations
10. Nabavite ocjenu, inspekciju
Jednom kada ste pod ugovorom, zajmodavac će izvršiti procjenu imovine (obično na vaš trošak) radi zaštite svojih financijskih interesa. Zajmodavac želi osigurati da će, ako prestanete plaćati hipoteku, moći vratiti razuman iznos svog novca kad spriječi pravo na vaš dom. Ako procjena dođe znatno niže od ponuđene cijene, možda nećete dobiti poštenu ponudu. U stvari, zajmodavac vam možda neće dozvoliti kupnju kuće, osim ako prodavač nije voljan sniziti cijenu.
Kućni pregled, koji je završen nakon što ste sklopljeni ugovor, također će vam dati način da procijenite svoju ponuđenu cijenu. Ako dom treba mnogo skupih popravaka, tražit ćete od prodavatelja da popravak izvede umjesto vas ili popusti kupoprodajnu cijenu kako biste ih mogli sami napraviti.
(Za više, pogledajte Treba li vam kućni pregled? )
Donja linija
Kada kupujete kuću, važno je shvatiti kako cijene cijene kuće, tako da možete uložiti dobra ulaganja i postići pravilan dogovor s prodavateljem. Pomoću ovih savjeta moći ćete pouzdano i dobro informirati ponudu u bilo kojem domu na bilo kojem tržištu.
