Prodaja kuće obično nije jednostavan proces. Međutim, može postati još složenije i skuplje ako kupac napravi ponudu, a prodaja propadne zbog toga što kupac odustane. Zbog toga, kao prodavač, morate znati nekoliko stvari o izlazima iz kasne faze. Ako razmišljate o prodaji kuće, saznajte što možete učiniti da se zaštitite ako posao propadne.
Kako prodaja kuće može propasti
U uobičajenoj prodaji kuća, kupci će ponuditi ponudu prodavaonice kuće, a kad to bude prihvaćeno, potpisuju se ugovori dviju strana. U tom se trenutku status nekretnine obično mijenja iz "za prodaju" u "pod ugovorom" ili "u ugovoru". Promjena statusa govori drugim kupcima i agentima za prodaju nekretnina da prodavač ima kupca i da je u fazi zaključenja posla. Međutim, prodaja ili kupnja kuće nije konačna sve dok obje strane nisu zaključile sve potrebne pravne dokumente koji prenose vlasništvo nad domom.
Kupci često u svojim ugovorima imaju klauzule o nepredviđenim situacijama, koje su legalni načini „povratka“ ugovora bez ikakvih troškova ili s malim troškom kupcu. U kupoprodajnom ugovoru upisana je klauzula o nepredviđenoj situaciji u kojoj se i kupac i prodavač slažu s uvjetima ugovora. Neki od najčešćih događaja uključuju:
Hipotekarni slučaj
Kupac mora biti u mogućnosti pribaviti hipoteku na nekretnini, obično u određenom roku nakon potpisivanja ugovora. Ponekad se u ugovor može upisati uvjet da, ako financiranje propadne, ugovor se poništava. Za prodavatelje je važno zatražiti od kupca da mu dostavi pismo o hipoteci.
Nepredviđena kućna inspekcija
Kuća za prodaju mora proći inspekciju ili kupac može zatražiti od prodavatelja da izvrši popravke navedene u inspekcijskom izvješću. Ako se izvrše popravci, obično se naređuje naknadna kontrola kako bi se osiguralo prolazak kuće. Kupac može informacije iz inspekcijskog izvješća upotrijebiti kao polugu za ugovaranje niže prodajne cijene.
Kućna prodaja kontingencija
Nova kupovina kuće može ovisiti o kupcu koji prodaje svoju trenutnu imovinu. Nepredviđena prodaja kuće pomaže kupcima jer im omogućuje da odustanu od ugovora ako se njihov dom ne proda - a prodavaču ostavlja postupak da postupak započne iznova. Iako je obično postavljeno vremensko razdoblje do kojeg, ako se dom ne prodaje, prodavač može odustati od ugovora; prodavač može propustiti druge ponude potencijalnih kupaca koje je spremno zatvoriti.
Nepredviđena ocjena
Nepredviđena procjena omogućava kupcu da procijeni dom kako bi odredio njegovu vrijednost. Cijena kuće mora zadovoljavati ili biti niža od službene cijene procjene. Ako procjena dolazi po nižoj cijeni, kupac može nastaviti s kupnjom ili tražiti od prodavatelja da snizi cijenu kuće.
Kada prodaja kuće propadne, obično zbog jednog od gore navedenih nepredviđenih stanja nisu ispunjeni ili je kupac ili prodavač promijenio srce.
Ključni odvodi
- Kupci često u ugovoru sadrže klauzule o nepredviđenim situacijama, koje su legalni načini „odustajanja“ od kupovine kuće. Ako ponuda o prodaji kuće propadne, prodavatelj gubi vrijeme, novac i propušta druge kupce koji su bili spremni klauzula zatvaranja. Izbjegavanje klauzule pomaže prodavačima jer prodavaču omogućuje zabavu u ponudama drugih kupaca usprkos nepredviđenim izvornim ponudama.
Znakovi upozorenja
Nepridržavanje nijednog od nepredviđenih ugovora opravdan je razlog da se ne zatvori. Međutim, postoje i neki drugi znakovi upozorenja da se kupac može odustati od kupnje, a oni uključuju:
- Neuspjeh u vraćanju potpisanih, datiranih i dovršenih dokumenata prema uputama Neuspjeh u plaćanju trećim stranama (tj. Inspektorima) Nepovratni poziviMissing termini Brojni zahtjevi za izmjene ugovora
Troškovi prodavača
Trošak prilika
Ostali kupci koji su možda bili zainteresirani za izradu ponude za vaš dom počet će pregledavati druge nekretnine na tržištu kada vaša kuća ode "pod ugovorom". Možete izgubiti mogućnost prodaje tim kupcima kada je vaš dom ugovoren jer su oni možda kupili drugu nekretninu.
Vrijeme
Jedan od najfascinantnijih aspekata prodaje kuće koji prolazi je izgubljeno vrijeme. Prodavač se vraća na kvadrat četvrti da bi započeo postupak ponovo kako bi pronašao drugog kupca. Nadalje, kašnjenje bi moglo oduzeti vaše planove za kupnju drugog doma ili promjenu vremenske trake.
Vaš sljedeći dom
Ako imate ugovor o kupnji drugog doma i transakcija je uvjetovana prodajom vašeg trenutnog prebivališta - jer su vam potrebni prihodi od prodaje - kuću možda nećete moći kupiti. Kao rezultat, možda ćete morati odustati od kupnje ili pronaći drugi način da to financirate.
Novac
Možete izgubiti novac kao rezultat posla koji propada ukoliko trebate nastaviti obavljati hipotekarne isplate za vaš trenutni dom - koji prodajete - a istovremeno plaćati hipoteku na kući koju ste upravo kupili. Također, možda ćete plaćati najam stana dok ne zatvorite kupnju novog doma, posebno ako je prodaja udaljena od kuće. Ukratko, odustajanje kupca moglo bi privremeno povećati vaše mjesečne troškove stanovanja.
Ako imate ugovor o kupnji svog novog doma, a budući kupac vašeg trenutnog doma odustane, možda ćete morati platiti za raskid ugovora za kupnju nove kuće.
Stalni troškovi održavanja vašeg trenutnog doma nastavit će se, uključujući porez na imovinu, komunalije i uređenje okoliša. A budući da je važno držati dom izglednim kako bi privukli novog kupca, troškovi se mogu s vremenom zbrojiti.
Spremanje posla
Ako poduzmete odustajanje, vaš kupac može poduzeti neke korake. Prvo, osigurajte da agenti za prodaju nekretnina, za vas i kupca, učinkovito komuniciraju. Budite sigurni da ste i potencijalni kupac dobili kopije svih komunikacija u pisanom obliku. Ako vi ili kupac ne koristite agenta (ili ako vam nije ugodna razina komunikacije), pokušajte izravno razgovarati s kupcem kako biste razumjeli njegove namjere ili zabrinutosti. Također utvrdite postoje li neke ustupke koje biste mogli učiniti kako biste kupca zatvorili.
Iako možda ne želite smanjiti prodajnu cijenu svog doma ili platiti nadogradnje i popravke, možda će biti korisno ako gubitak prodaje bude skuplji od popravka.
Pregledajte ugovor da biste utvrdili bilo kakav povrat novca koji bi mogao biti prodavatelj ako se kupac odustane. Na primjer, postoji li klauzula u vašem ugovoru koja bi vam dala zakonske osnove da tužite svog dužnika zbog kršenja ugovora i dobijete postotak od ugovorene prodajne cijene? Ili postoji klauzula koja kaže da je kupac u zadatku ako ne otkaže ugovor u navedenom roku nakon potpisivanja ugovora?
Koristite klauzulu za bijeg
Klauzula o bijegu omogućava prodavatelju zabavu i prihvaćanje ponuda drugih kupaca čak i ako postoje uvjeti ili nepredviđene situacije koje kupac upiše u ugovor.
Ako je kod kuće napravljena još jedna ponuda, prodavatelj bi obavijestio izvornog kupca koji bi imao određeni broj dana da udovolji nepredviđenim situacijama ili ih se odrekne. Drugim riječima, klauzula o bijegu pomaže zaštititi prodavatelje tako da ne propuštaju mogućnosti prodaje dok čekaju da se ispoštuju kupčeve nepredviđene situacije, poput prodaje kuće kupca.
Donja linija
Mnogo je čimbenika koji mogu prouzrokovati pad prodaje kuće, uključujući neuspjeh u nekoj od nepredviđenih odredbi ili klauzula u ugovoru ili kupac ima promjenu srca.
Međutim, prodavači se mogu zaštititi tako što su informirani i znaju detalje ugovora. Prodavači moraju osigurati da njihov agent radi i komunicira na učinkovit način. Također, ako ste prodavač, mogli biste razmotriti da odvjetnik za nekretnine pregleda ugovor, predloži bilo kakve klauzule koje bi vas mogle zaštititi i predložiti mogućnosti povratka ako se kupac odbije - uključujući mogućnost da tuži kupca ako je potrebno.
