Sekjuritizacija hipotekarnih hipoteka na hipotekarne vrijednosne papire (MBS) i kolateralizirane dužničke obveze (CDO) bio je glavni faktor doprinosa krizi hipotekarnih hipotekarnih kredita. Subprime MBS i CDO-ovi bili su privlačni ulagačima zbog viših kamatnih stopa koje su nudile u odnosu na imovinu potpomognutu glavnim hipotekama. Korisnici hipotekarnih kredita s manje od savršenog kredita imali su više hipoteke na hipoteku zbog povećanog rizika neplaćanja. Nadalje, učinjeni su mnogi krediti s hipotekama s podesivom stopom koji su kasnije dodali mnogo goriva hipotekarnoj krizi.
Za to vrijeme, zajmodavci su objedinili hipoteke na većem nivou pod MBS i CDO. Ti su financijski proizvodi često dobivali visoke ocjene od kreditnih agencija. Rokovi tih vrijednosnih papira zatim su prodani nesumnjivim ulagačima, koji nisu bili svjesni rizika povezanog s njima. Tranše slabije kvalitete nudile su više kamatne stope, no apsorbirale su prve gubitke povezane s hipotekarnim hipotekama prije nego što su starije tranše bile veće.
Kreditiranje putem subprima izazvalo je dramatično povećanje raspoloživih hipotekarnih kredita. Mnogi su dani zajmoprimcima koji su prethodno imali poteškoće u dobijanju hipoteke zbog ispodprosječnih kreditnih rezultata. Privatni zajmodavci zaradili su mnogo novca udruživanjem i prodajom hipotekarnih hipoteka. Međutim, rizik od ovrhe povećao se s popuštanjem kreditnih standarda. Zajmodavci i kupci pogrešno su pretpostavili da vrijednosti nekretnina ne propuštaju pad. MBS s privatnom etiketom osigurao je dosta potrebnog kapitala za hipoteke na najnižem nivou. Otprilike 80% subprime zajmova odobreno je s privatnom oznakom MBS u 2006. U ožujku 2007. vrijednost hipotekarnih hipotekarnih hipoteka procijenjena je na oko 1, 3 biliona USD. Hipoteke koje su izdali privatni zajmodavci imali su veći rizik s obzirom da ih vlada nije podržala, poput onih iz Freddie Maca i Fannie Mae.
Tržište nekretnina je raslo, sve je više kupaca nadmetalo cijene dostupnih kuća. Tržišta nekretnina na Floridi, Arizoni i području Las Vegasa bila su jako vruća za to vrijeme. Isprva, korisnici hipotekarnih kredita koji su zaostali mogli su refinancirati svoje hipoteke na temelju viših vrijednosti imovine ili su mogli prodavati kuće uz profit. Trenutno nije iznosio rizik za hipotekarne hipoteke.
Tek kada su vrijednosti imovine počele opadati, počeli su se pojavljivati problemi. Hipoteke podesive stope počele su se resetirati po višim stopama, a hipoteke su znatno porasle. Neplaćanje hipotekarnih hipoteka dovelo je do više problema. Do kolovoza 2008. oko 9% svih hipoteka u SAD-u bilo je neispunjeno. MBS i CDO-ovi počeli su gubiti vrijednost s višim zadanim stopama. Freddie Mac i Fannie Mae vlada je uhvatila 2008. kada su počeli ostvarivati velike gubitke. Oduzimanje i povrat imovine povećan je, s tim da se na tržište stavlja više nekretnina jer su banke pokušale likvidirati svoje zalihe. Ova deprimirana imovina još više vrednuje, što dovodi do silazne spirale za tržište nekretnina. Neki su zajmoprimci pokušali kratku prodaju za svoje podvodne hipoteke, ali često su smatrali da zajmodavci teško rade ili ne žele pregovarati.
Savjetnik Uvid
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Mogao bih napisati knjigu na ovu temu, jer sam dugo godina radio u poslu i imao sam veliki problem u hedge fondu, u kojem sam radio tijekom financijske krize.
Sekjuritizacija je pakiranje zajmova ili najmova i postoji tek od 1980-ih. Sekjuritizacija je stvarno započela 1990-ih i eksplodirala u 2000-ima u pogledu količine izdavanja. Moderno korišten, vrlo učinkovit način financiranja osiguravatelja kredita i najma (auto, hipoteka, kreditne kartice itd.).
Sekjuritizacije su bile u vlasništvu hipotekarnih zajmova bez hipotekarnih kredita koji su na kraju propustili i uzrokovali bankarsku krizu. Broj zajmova nastalih u razdoblju 2000-2006. Bio je neobično velik jer smo u SAD-u imali mjehurić nekretnina. Banke koje su ove sekuritizacije držale kao investicije izgubile su desetke milijardi dolara, što je gotovo uzrokovalo kolaps američkog bankarskog sustava. Novčani novac koji je pružila američka vlada sačuvao je bankarski sustav kakav imamo danas.
