Što je djelo povjerenja?
Popis o povjerenju, poznat i kao akt o povjerenju, dokument je koji se ponekad koristi u transakcijama s nekretninama u SAD-u. To je dokument koji dolazi na snagu kada je jedna strana uzela zajam od druge stranke za kupnju nekretnine. Poverenički ugovor predstavlja ugovor između dužnika i zajmodavca da imovinu drži u povjerenju neutralna i neovisna treća strana dok se zajam ne isplati.
Iako su poslovi povjerenja rjeđi nego što su nekad bili, nekih 20 država i dalje obvezuje korištenje jedne, a ne hipoteke, kada je financiranje uključeno u kupovinu nekretnina.
Povjerenja se obično koriste u Aljasci, Arizoni, Kaliforniji, Koloradu, Idahu, Illinoisu, Mississippiju, Missouriju, Montani, Sjevernoj Karolini, Tennesseeju, Teksasu, Virginiji i Zapadnoj Virginiji. Nekoliko država, poput Kentuckyja, Marylanda i Južne Dakote, dopuštaju korištenje oba djela povjerenja i hipoteke.
Ključ za poneti
- U financiranim transakcijama s nekretninama, povjerljivi postupci prenose pravni naziv nekretnine na treću osobu, kao što je banka, escrow ili pravo vlasništva, dok dužnik ne otplati zajmodavcu svoj dug. Zakladni postupci koriste se umjesto hipoteke u nekoliko država. Ulaganje u djela povjerenja može osigurati visok donos prihoda.
Kako djeluje povjerenje
Recimo, u transakciji s nekretninama - kupnjom kuće, zajmodavac daje zajmoprimcu novac u zamjenu za jednu ili više mjenica povezanih s vrijednosnim papirima. Ovaj akt prenosi pravno vlasništvo nad nekretninom na nepristranog povjerenika, obično tvrtku koja je prava vlasništva, escrow tvrtku ili banku, koja je drži kao zalog mjenice - sigurnost za zajam. Pravični naziv - pravo na stjecanje potpunog vlasništva - ostaje zajmoprimcu, kao i potpuno korištenje imovine i odgovornost za imovinu.
Takvo stanje se nastavlja tijekom razdoblja otplate zajma. Stečajni upravnik ima pravni naziv sve dok dužnik ne plati dug u cijelosti, nakon čega vlasništvo nad imovinom postaje zajmoprimci. Ako zajmoprimac ne ispunjava uvjete na zajmu, stečajni upravnik preuzima potpunu kontrolu nad imovinom.
Povjerenje protiv hipoteke
Povjerenja i hipoteke koriste se i u bankarskim i u privatnim zajmovima za stvaranje založnih prava na nekretninama, a obje se evidentiraju kao dugovi u županiji u kojoj se nekretnina nalazi.
Ipak, hipoteka uključuje dvije strane: dužnik (ili hipotekar) i zajmodavac (ili hipotekar). Suprotno tome, ugovor o povjerenju uključuje tri strane: zajmoprimca (ili skrbnika), zajmodavca (ili korisnika) i skrbnika. Stečajni upravnik ima založno pravo u korist zajmodavca; u slučaju da zajmoprimac propusti, pokrenut će i dovršiti postupak isključenja na zahtjev zajmodavca.
Suprotno popularnoj upotrebi, hipoteka tehnički nije zajam za kupnju nekretnine; to je ugovor kojim se založna imovina daje kao zalog za kredit.
Isključenja i povjerenja
Hipoteke i postupci povjerenja imaju različite postupke zabrane isključenja. Sudska ovrha je postupak koji nadzire sud, a koji se provodi kada zajmodavac podnosi tužbu protiv dužnika zbog propusta u hipoteci. Proces je dugotrajan i skup. Također, ako aukcija zaključene imovine ne donese dovoljno novca za isplatu mjenice, zajmodavac može podnijeti presudu o nedostatku, dužnik za tužbu. Međutim, čak i nakon prodaje imovine, zajmoprimac ima pravo otkupa: on može vratiti zajmodavca u zadanom roku i steći vlasništvo.
Suprotno tome, akt o povjerenju omogućuje zajmodavcu započinjanje brže i jeftinije nepravosnažne ovrhe, zaobilazeći sudski sustav i pridržavajući se postupaka opisanih u zakonu o povjerenju i državnom zakonu. Ako zajmoprimac ne daje zajam trenutačno, imovina se stavlja na aukciju putem prodaje skrbnika. Pravo vlasništva prenosi se s skrbnika na novog vlasnika putem djela stečajnog upravnika nakon prodaje. Kada kod prodaje povjerenika nema nijednog ponuditelja, imovina se vraća vjerovniku putem akata stečajnog upravnika. Jednom kada se nekretnina proda, dužnik nema pravo otkupa.
Nadalje, stečajni upravnik je odgovoran za isplatu prihoda od prodaje zajmoprimcu i zajmodavcu nakon što je prodaja okončana. Povjerenik će platiti zajmodavcu preostali iznos duga i platiti dužniku sve što premaši taj iznos, omogućavajući zajmodavcu otkup imovine.
Za i protiv ulaganja ulaganja u djela povjerenja
Ulagači koji traže sočne prinose ponekad se okreću sektoru nekretnina - posebno, djelima povjerenja.
Ulaganje u povjerenje, investitor pozajmljuje novac programeru koji radi na projektu nekretnina. Ime investitora ide na povjerenje, kao zajmodavac. Investitor naplaćuje kamate na svoj kredit; kad je projekt gotov, glavnica mu se vraća u cijelosti. Posrednik za sklapanje poslova obično olakšava posao.
prozodija
-
Struja visokog prinosa
-
Diverzifikacija portfelja
kontra
-
nelikvidnost
-
Bez aprecijacije kapitala
Kakav programer ulazi u ovaj aranžman? Banke često nerado daju neke vrste razvoja, kao što su komercijalni projekti srednje veličine - premali su za velike zajmodavce, preveliki za male - ili programeri s lošim evidencijama ili previše zajmova. Oprezni zajmodavci također se mogu prelako pomaknuti za programere u odnosu na kratak rok za početak ili dovršavanje projekta.
Stoga su ti programeri često u maloj krizi. Iz tih razloga, investitori za povjerenje često mogu očekivati visoke kamatne stope na svoj novac. Oni mogu iskoristiti prednosti diverzifikacije u drugu kategoriju imovine, a da ne moraju biti stručnjaci za izgradnju nekretnina ili upravljanje: Ovo je pasivno ulaganje.
Ulaganje u povjerenje ima određene rizike i nedostatke. Za razliku od dionica, ulaganja u nekretnine nisu likvidna, što znači da investitori ne mogu dobiti svoj novac na zahtjev. Također, ulagači mogu očekivati samo kamatu koju generira zajam, a malo je apresiranje kapitala malo vjerovatno. Uložene strane mogu iskoristiti sve pravne nedosljednosti u zakonu o povjerenju, što može dovesti do skupih zakonskih teškoća koje mogu ugroziti ulaganje. Tipični investitor s malo iskustva može imati poteškoća, jer je potreban određeni skup stručnosti da bi se pronašli vjerodostojni i pouzdani programeri, projekti i posrednici.
Primjer vjerodostojnog djela iz stvarnog svijeta
Primjerice, kratki obrazac "Dokument o povjerenju" koji se koristi u okrugu Austin u Teksasu pokriva zahtjeve većine zajmodavaca. Obrazac započinje definicijom pojmova i razmacima za zajmoprimca, zajmodavca i skrbnika koji ispunjavaju njihova imena. Iznos koji se posuđuje i adresa nekretnine također se popunjavaju.
Nakon ovog odjeljka, dokument nakon toga određuje prijenos prava na imovinu i jedinstvene sporazume, uključujući:
- Pojedinosti o plaćanju glavnice i kamataIznačajni fondoviLienSiguranstvo imovine i održavanje struktureZauzetost strukture - uz uvjet da dužnik mora prebivati u roku od 60 dana
Obrazac uključuje i neujednačene odredbe, u kojima se navodi neispunjenje ili kršenje bilo kojeg od sporazuma. Postoji i specifikacija da zajam kojim se dokument bavi nije zajam od vlasničkog kapitala - odnosno nešto što će zajmoprimac primiti u gotovini - zajam je namijenjen kupnji imovine.
Akt o povjerenju završava razmakom za potpis dužnika, što moraju učiniti u nazočnosti javnog bilježnika i dva svjedoka.
