Kolika je stopa kapitalizacije terminala?
Stopa terminalne kapitalizacije, poznata i kao izlazna stopa, je stopa koja se koristi za procjenu vrijednosti preprodaje nekretnine na kraju razdoblja posjedovanja. Očekivani neto operativni prihod (NOI) godišnje dijeli se s stopom ograničenja terminala (izraženo u postocima) kako bi se dobila terminalna vrijednost. Stope kapitalizacije terminala procjenjuju se na temelju usporedivih podataka o transakcijama ili onoga što se vjeruje da je prikladno za lokaciju i atribute određenog entiteta.
Ključni odvodi
- Terminalna stopa kapitalizacije koristi se za procjenu vrijednosti preprodaje nekretnine na kraju razdoblja posjedovanja. Stopa početnog ulaganja je projicirani NOI u prvoj godini nekretnine podijeljen s kupoprodajnom cijenom nekretnine. Ako je ta stopa terminalne kapitalizacije niža je od početne stope, obično znači da je ulaganje u nekretnine bilo isplativo.
Razumijevanje stope kapitalizacije terminala
Stopa pokrivne kapitalizacije je projicirani neto operativni prihod za prvu godinu (NOI) podijeljen s početnom investicijskom ili otkupnom cijenom. Suprotno tome, stopa terminalne kapitalizacije je projicirani NOI u prošloj godini (izlazna godina) podijeljen s prodajnom cijenom. Ako je ta stopa niža od početne stope ograničenja, obično znači da je ulaganje u nekretnine bilo isplativo.
Većina stručnjaka za ulaganje u nekretnine slaže se da je važno uskladiti stopu kapitalizacije terminala s trenutnom tržišnom stopom, imajući na umu da je ovo možda sigurniji test za razvoj da malo povećate brzinu ograničenja terminala. Dinamička proračunska tablica može biti korisna za testiranje otpornosti na razvojni projekt radi uspostavljanja najveće stope kapitalizacije terminala koja bi i dalje pružala dovoljno naprijed investitorima.
Štedljivi ulagači u nekretnine traže tržišta i vrste nekretnina za koje se očekuje pad stope tržišne kapitalizacije, jer će niža stopa terminalne kapitalizacije, u usporedbi s početnom stopom kapitalizacije, rezultirati kapitalnim dobicima, pod pretpostavkom da neto operativni prihod neće smanjenje tijekom razdoblja držanja. Neki podaci koji se moraju uzeti u obzir uključuju mjerenje potražnje i potražnje za svaku kategoriju prostora, kao i za usluge i troškove za koje se pretpostavlja da su povezani sa svakim područjem poslovanja.
Iako je budućnost uvijek neizvjesna, dvije su stvari sigurne na kraju bilo kojeg razdoblja držanja: zgrade će stare i tržišta se mijenjati. Stoga je presudno da svi investitori u nekretnine prikupe i analiziraju što je moguće više podataka kako bi se precizno utvrdila stopa terminalne kapitalizacije za projekt.
Primjer stope kapitalizacije terminala
Investitor kupuje potpuno okupiranu nekretninu za 100 milijuna dolara. NOI za prvu godinu procjenjuje se na 5, 0 milijuna dolara. Stoga je stopa ulazne pokrivenosti 5, 0%. Sedam godina kasnije, investitor vjeruje da je stopa terminalne kapitalizacije otprilike 4, 0%. Prošlogodišnji NOI, koji je uzeo u obzir eskalaciju najamnina, predviđa se 5, 5 milijuna dolara (opet, pod pretpostavkom pune popunjenosti). Vrijednost preprodaje procjenjuje se na 137, 5 milijuna USD (5, 5 milijuna USD u NOI podijeljeno s 4, 0% terminalne kapitalizacije ili stope izlaza).
