Što je najam sendviča?
Zakup sendviča je ugovor o zakupu kojim stranka iznajmljuje nekretninu agentu koji zauzvrat iznajmljuje nekretninu od vlasnika.
Zakup sendviča je zakup u kojem je zakupnik (posjednik) neke nekretnine također najmoprimac - zakup imovine od početnog vlasnika.
Kako radi najam za sendviče
Najam sendviča odnosi se na situaciju u kojoj jedna strana iznajmljuje nekretninu od vlasnika, a nakon toga posuđuje tuđu imovinu drugoj strani. Najam sendviča neki vide kao povoljnu strategiju za ulagače s malim kapitalom da uđu na tržišta nekretnina, jer je moguće da investitor pokrene zakup sendviča bez novca i bez sudjelovanja banke. Međutim, ova strategija može biti rizičan i zahtjevan posao.
Ulagači koji traže mogućnosti zakupa sendviča moraju biti pametni komunikatori i pregovarači, prvo da se identificiraju i uspostave ugovor o zakupu s vlasnikom nekretnine, a drugi da identificiraju i sklope ugovor sa vlastitim najmoprimcem. Osim uloženog vremena potrebnog da se najma sendviča učini profitabilnim, nije rijetkost da srednja strana također uloži kapital u zonu kroz održavanje i upravljanje imovinom.
Ključni odvodi
- Naziv sendvič potječe od agenta koji djeluje kao najmodavac i zakupac imovine. Ulagači koji izgledaju kao agenti za "zakup sendviča" mogu se naći u rizičnim situacijama s velikim financijskim troškovima. Oni s niskim troškovima zaduživanja i velikim mrežama leasinga mogu smatrati da je zakup sendviča vrlo profitabilan Za vlasnike, zakup sendviča je opcija kad nisu pod financijskim pritiskom da prodaju, pod pretpostavkom da nemaju interesa u upravljanju nekretninom kao najmodavci. Agent za sendvič najmove može često profitirati kako na trajnom najmu, tako i na prodaji imovine nakon što se završi.
Primjer zakupa sendviča
Alice, vlasnica kuće, ima problema s prodajom kuće u kojoj više ne živi zbog usporavanja tržišta nekretnina u susjedstvu. Alice nije pod financijskim pritiskom da proda ovu kuću i nije zainteresirana da je iznajmi i djeluje kao posjednik.
Brynne predlaže Alice ugovor o najmu sendviča, nudeći dom na zakup na pet godina s mogućnošću kupnje kuće u bilo kojem trenutku tijekom tog najma po definiranoj cijeni od 200.000 dolara.
Alice pristaje na ugovor, koji od Brynne plaća 1000 dolara mjesečno najamnine. Dio ove mjesečne najamnine od 200 dolara primijenit će se na konačnu otkupnu cijenu ako se Brynne odluči kupiti. Uz to, Brynne pristaje platiti jednokratnu naknadu za opciju u iznosu od 2500 USD za iniciranje sporazuma, koja će se kasnije primijeniti i na Brynneovu otkupnu cijenu.
Brynne, sa svoje strane, sklapa ugovor o najmu s Carlom, koji se useljava u dom. Carl je također zainteresiran za davanje u zakup ove kuće, pa tako njegov petogodišnji ugovor o zakupu ima neke slične karakteristike kao Brynneov. Carl, međutim, iznajmljuje kuću za 1500 dolara mjesečno s mogućnošću kupnje kuće za 250.000 dolara bilo kada prije isteka petogodišnjeg razdoblja.
Slično Brynneinom dogovoru, 200 dolara Carlove mjesečne najamnine primjenjivo je na kasniju otkupnu cijenu. Također plaća opcijsku naknadu u iznosu od 3000 USD, što se može primijeniti na njegovu otkupnu cijenu ako i kada odluči kupiti. Kad Carl napokon kupi dom nakon pet godina, Alice zarađuje punu cijenu nekretnine, a Brynne zarađuje na razlici.
