Sadržaj
- Nepovratne akontacije
- Najam-opcija protiv zakupa
- Dogovoreno o nabavnoj cijeni
- Primjena najamnine za glavnog ravnatelja
- Održavanje kuće uz najam
- Kupnja nekretnine
- Idealan kandidat za iznajmljivanje
- Prije nego što potpišete ugovor
- Donja linija
Ako ste poput većine kupaca kuća, trebat će vam hipoteka za financiranje kupnje nove kuće. Da biste se kvalificirali, morate imati dobar kreditni rezultat i gotovinu za predujam. Bez njih tradicionalni put do vlasništva nad kućom možda nije opcija.
No postoji alternativa: ugovor o najmu, u kojem iznajmite kuću na određeno vrijeme, s mogućnošću da ga kupite prije isteka najma. Ugovori o zakupu sastoje se od dva dijela: standardni ugovor o zakupu i opcija za kupnju, a ovdje je opisano na što treba paziti i kako funkcionira postupak iznajmljivanja. To je složenije od iznajmljivanja i morat ćete poduzeti dodatne mjere opreza kako biste zaštitili svoje interese. Na taj ćete način pomoći da shvatite je li posao dobar izbor ako želite kupiti dom.
Ključni odvodi
- Ugovor o iznajmljivanju je ugovor u kojem se obvezujete da ćete unajmiti nekretninu na određeno vrijeme, s mogućnošću da je kupite prije isteka zakupa. Ugovori o zakupu uključuju standardni ugovor o najmu, a također mogućnost kasnije kupnje nekretnine. Shvatite da ugovori o zakupu daju pravo na kupnju kuće nakon isteka najma, dok ugovori o najmu stana zahtijevaju da ga kupite. Plaćate najamninu tijekom cijelog najma i u u nekim se slučajevima postotak plaćanja primjenjuje na kupoprodajnu cijenu. S nekim ugovorima o zakupu, možda ćete morati održavati imovinu i plaćati popravke.
Iznajmljivanje domova: kako postupak funkcionira
Nepovratne akontacije
U ugovoru o zakupu, vi (kao kupac) prodavatelju plaćate jednokratnu, obično nepovratnu, avansnu naknadu nazvanu opcijsku naknadu, opcijski novac ili opciju naknade. Ova naknada pruža vam mogućnost kupnje kuće do nekog datuma u budućnosti. Naknada za opciju često se pregovara, jer nema standardne cijene. Ipak, naknada se obično kreće između 2, 5% i 7% kupoprodajne cijene.
Najam-opcija protiv zakupa
Važno je napomenuti da postoje različite vrste ugovora o iznajmljivanju, pri čemu su neki povoljniji za potrošače i fleksibilniji od drugih. Ugovori o zakupu daju vam pravo, ali ne i obvezu, kupnju kuće nakon isteka najma. Ako odlučite da ne kupite nekretninu na kraju najma, opcija jednostavno istječe i možete otići bez ikakvih obveza da nastavite plaćati najam ili kupiti.
Pazite na ugovore o kupovini zakupa. S tim biste mogli biti zakonski obvezani kupiti kuću na kraju najma, bilo da možete priuštiti ili ne. Da biste imali mogućnost kupnje bez obveze, to mora biti ugovor o opciji zakupa. Budući da legale može biti izazov za dešifriranje, uvijek je dobra ideja preispitati ugovor s kvalificiranim braniteljem nekretnina prije nego što bilo što potpišete, pa znate svoja prava i točno u što se upuštate.
Dogovoreno o nabavnoj cijeni
Ugovori o zakupu stana trebali bi navesti kada i kako se određuje otkupna cijena kuće. U nekim ćete slučajevima s prodavateljem dogovoriti kupoprodajnu cijenu kada je ugovor potpisan, često po višoj cijeni od trenutne tržišne vrijednosti. U drugim situacijama, cijena se određuje nakon isteka najma, na osnovu tadašnje tržišne vrijednosti nekretnine. Mnogi kupci radije "zaključavaju" otkupnu cijenu, posebno na tržištima na kojima cijene kuća poskupljuju.
Primjena najamnine za glavnog ravnatelja
Platit ćete najam tijekom cijelog trajanja zakupa. Postavlja se pitanje primjenjuje li se dio svake uplate na eventualnu kupoprodajnu cijenu. Primjerice, ako mjesečno plaćate 1200 USD stanarine, a 25% od toga se pripisuje kupnji, zaradit ćete 10 800 USD zakupa (1200 USD x 0, 25 = 300 $; 300 $ x 36 mjeseci = 10, 800 USD). Najamnina je obično viša od početne stope za područje nadoknade za kredit koji ste dobili. Ali budite sigurni da znate što ste dobili za plaćanje te premije.
U nekim ugovorima sav ili neki opcijski novac koji morate platiti može se primijeniti na eventualnu otkupnu cijenu pri zatvaranju.
Održavanje kuće uz najam
Ovisno o uvjetima ugovora, možda ćete biti odgovorni za održavanje imovine i plaćanje popravaka. Obično je to posjednik odgovornosti, pa pažljivo pročitajte fini tisak ugovora. Budući da su prodavači u konačnici odgovorni za bilo kakve naknade, poreze i osiguranje udruga vlasnika kuća (ipak je to i dalje njihova kuća), oni obično odlučuju pokriti te troškove. U svakom slučaju, trebat će vam polica osiguranja osiguranja da nadoknadite gubitke na osobnoj imovini i osigurate pokriće odgovornosti ako je netko ozlijeđen dok je u kući ili ako nekoga slučajno ozlijedite.
Budite sigurni da su zahtjevi za održavanje i popravak jasno navedeni u ugovoru (zamolite svog odvjetnika da objasni svoje odgovornosti). Održavanje posjeda, npr. Košenje travnjaka, podrezanje lišća i čišćenje oluka itd. Vrlo je različito od zamjene oštećenog krova ili dovođenja električne energije u kod. Bilo da ste odgovorni za sve ili samo za košnju travnjaka, provjerite dom, naručite procjenu i provjerite je li porez na imovinu ažuriran prije nego što bilo što potpišete.
Kupnja nekretnine
Što se događa kad ugovor završi, dijelom ovisi o vrsti ugovora koji ste potpisali. Ako imate ugovor o zakupu, a želite kupiti nekretninu, vjerojatno ćete morati dobiti hipoteku (ili drugo financiranje) da biste prodavatelju platili u cijelosti.
Suprotno tome, ako odlučite da ne kupite kuću ili niste u mogućnosti osigurati financiranje do kraja razdoblja zakupa, opcija istječe, a vi se odselite iz kuće, baš kao da iznajmljujete bilo koju drugu imovinu. Vjerojatno ćete izgubiti bilo koji do tada uplaćeni novac, uključujući opcijski novac i bilo koji zarađeni kredit za najamninu, ali nećete imati nikakvu obvezu da nastavite iznajmljivati ili kupovati dom.
Postupak tretirajte isto kao i kad biste izravno kupili kuću: obavite skrbnost, istražite područje, usporedite cijene s drugim kućama u blizini, istražite ugovor i istražite povijest prodavatelja.
Idealan kandidat za iznajmljivanje
Ugovor o zakupu može biti izvrsna opcija ako ste željni vlasnik kuće, ali niste baš spremni, financijski gledano. Ovi ugovori daju vam priliku da dobijete svoje financije kako biste poboljšali kreditni rezultat i uštedjeli novac za predujam dok se „zaključavate“ u kući koju želite posjedovati. Ako je opcija novac i / ili postotak stanarine ide prema otkupnoj cijeni, koju često čine, a vi također morate izgraditi neki kapital.
Iako su ugovori o iznajmljivanju tradicionalno usmjereni prema ljudima koji se ne mogu kvalificirati za odobrenje zajma, postoji druga grupa kandidata koju je industrija zakupa stanova uglavnom previdjela: ljudi koji ne mogu dobiti hipoteke skupa, neusklađena tržišta kredita. "Na skupocjenim tržištima urbanih nekretnina, gdje su uobičajeni zajmovi (neusklađeni), postoji velika potražnja za boljim rješenjem za financijski održive, kreditno sposobne ljude koji hipoteku još ne mogu dobiti ili ne žele, "Kaže Marjorie Scholtz, osnivačica i izvršna direktorica Verbhousea, poduzeća iz San Francisca koja redefinira tržište najma do vlastitog.
"Kako cijene kuća rastu i sve se više gradova naplaćuje zbog usklađivanja kreditnih limita i gurnutih u jumbo kredite, problem prelazi s potrošača na industriju kućnih financija", kaže Scholtz. Uz stroge smjernice za automatsko zaključivanje i 20% do 40% predujmova za uplatu, čak i financijski sposobni ljudi mogu imati problema s financiranjem na tim tržištima.
"Sve što je na primjer neobično - u primanjima - dobrim primateljima dohotka prebacuje se u" vanjski "status, jer ih osiguravaoci ne mogu uredno smjestiti u okvir", kaže Scholtz. To uključuje ljude koji nemaju tradicionalna primanja, samozaposleni su ili ugovorni radnici ili imaju nenamjenski kredit u SAD-u (npr. Strani državljani) - i one kojima jednostavno nedostaje ogromnih 20% do 40% predujma koje banke trebaju za neusklađene zajmove.
Tržišta visokih troškova nisu očito mjesto na kojem ćete naći nekretnine za iznajmljivanje, zbog čega je Verbhouse neobičan. Ali svi potencijalni kupci kuća za iznajmljivanje imali bi koristi od pokušaja upisavanja njegovih značajki usmjerenih na potrošače u ugovore o najmu: Opcijska naknada i dio svakog plaćanja najamnine otkupljuju otkupnu cijenu dolar za dolar, cijena najma i otkupa zaključana je do pet godina, a sudionici mogu izgraditi kapital i osvojiti uvažavanje tržišta, čak i ako odluče ne kupiti. Prema Scholtzu, sudionici mogu "unovčiti" po fer tržišnoj vrijednosti: Verbhouse prodaje kuću, a sudionik zadržava aprecijaciju na tržištu plus bilo koji kapital koji je skupio kroz plaćanja otkupa.
Prije nego što potpišete ugovor
Iako ćete unajmiti prije nego što kupite, dobra je ideja vježbati se s istom dužnom pažnjom kao da kupujete kuću izravno. Ako razmišljate o unajmljivanju nekretnine, obavezno:
- Odaberite ispravne pojmove. Unesite ugovor o opciji zakupa, a ne ugovor o otkupu. Dobiti pomoć. Unajmite kvalificiranog odvjetnika za nekretnine koji će vam objasniti ugovor i pomoći vam da razumijete svoja prava i obveze. Možda želite pregovarati o nekim točkama prije potpisivanja ili izbjeći sporazum ako vam nije dovoljno povoljan. Istražite ugovor. Obavezno shvatite: rokovi (što dospijeva) opcijska naknada i plaćanje stanarine - i koliki se iznos odnosi na cijenu kupnje kako je određena kupoprodajna cijena kako iskoristiti svoju opciju kupnje (na primjer, prodavatelj vam može zahtijevati dati pismenu obavijest o namjeri kupnje) jesu li dozvoljeni kućni ljubimci koji je odgovoran za održavanje, naknade za udruživanje vlasnika kuća, porez na imovinu i slično. Istražite dom. Naručite neovisnu procjenu, provjerite imovinu, provjerite je li porez na imovinu ažuriran i osigurajte da na njemu nema založnih prava. Istražite prodavača. Provjerite kreditno izvješće prodavatelja da biste pronašli tragove financijskih problema i pribavite izvještaj o vlasništvu kako biste vidjeli koliko dugo je prodavač posjedovao nekretninu - što je duže vlasništvo i što je više kapitala, to bolje. Dupla provjera. Pod kojim biste uvjetima izgubili mogućnost kupnje nekretnine? Prema nekim ugovorima, gubite ovo pravo ako kasnite na samo jednu najamninu ili ako prodavatelja niste pismeno obavijestili o namjeri kupnje.
Donja linija
Ugovor o zakupu imovine potencijalnim kupcima kuća može se useliti odmah u kuću, s nekoliko godina da rade na poboljšanju svojih kreditnih rezultata i / ili štede na predujmu prije nego što pokušaju dobiti hipoteku. Naravno, moraju se ispuniti određeni uvjeti, u skladu s sporazumom o najmu. Čak i ako agent za nekretnine pomaže u tom postupku, prije nego što išta potpišete, potrebno je konzultirati kvalificiranog odvjetnika za nekretnine koji vam može razjasniti ugovor i vaša prava.
