Što je nekretnina?
Nekretnine su imovina koja se sastoji od zemlje i zgrada na njoj, kao i prirodnih resursa zemljišta, uključujući neobrađenu floru i faunu, uzgojene kulture i stoku, vodu i sve dodatne mineralne naslage.
Nekretnina
Razumijevanje nekretnina
Nekretnine su materijalna imovina i vrsta nekretnine. Primjeri za stvarnu imovinu uključuju zemljište, zgrade i druga poboljšanja, kao i prava korištenja i uživanja na tom zemljištu i sva njegova poboljšanja. Iznajmljivači i zakupci mogu imati pravo prebivati na zemljištu ili u zgradama koje se smatraju dijelom njihovih posjeda, ali ta se prava, strogo govoreći, ne smatraju nekretninama.
Stvarno vlasništvo nije ista stvar i ne bi ga trebalo miješati s osobnom imovinom. Osobna imovina uključuje nematerijalnu imovinu poput ulaganja, zajedno s materijalnom imovinom poput namještaja i opreme kao što je perilica posuđa. Također, čak i iznajmljivači mogu dijelove kuće tražiti kao osobno vlasništvo, pod uvjetom da ste kupili i instalirali nekretninu uz dozvolu najmodavca.
Ključni odvodi
- Nekretnine su stvarne - tj. Opipljive - imovina koja se sastoji od zemlje i svega što se nalazi na njoj, uključujući zgrade, floru i faunu, te prirodne resurse. Realna nekretnina ima tri osnovne kategorije: stambene, trgovačke i industrijske. Ulaganje, stambena nekretnina je jeftinija i izvedivija za pojedince, dok su komercijalne nekretnine vrijednije i stabilnije. Kao ulaganje, nekretnine nude dohodak i kapital. U nekretnine možete uložiti direktno - kupujući zemlju ili imovinu - ili posredno kupovinom udjela u javno-prometnim fondovima za ulaganja u nekretnine (REITs) ili hipotekarnim vrijednosnim papirima (MBS).
Vrste nekretnina
Iako se mediji često pozivaju na "tržište nekretnina", primjeri nekretnina mogu se grupirati u tri široke kategorije na temelju njegove uporabe.
- Stambene nekretnine uključuju neizgrađeno zemljište, kuće, stambene zgrade i kuće u gradu. Objekti mogu biti obiteljski ili višečlani, a mogu biti vlasnici ili stanovi za iznajmljivanje. Komercijalna nekretnina uključuje nestambene strukture poput uredskih zgrada, skladišta i zgrada. Ove zgrade mogu biti samostalne ili u trgovačkim centrima. Industrijska nekretnina uključuje tvornice, poslovne parkove, rudnike i farme. Ta su svojstva obično veća i lokacije mogu uključivati pristup voznim mrežama kao što su željezničke pruge i luke.
Prednosti stambene nekretnine i vlasništva nad kućama
Vlasništvo kuće, poznato i kao vlasništvo, najčešća je vrsta ulaganja u nekretnine u Sjedinjenim Državama. Prema Nacionalnom vijeću za stanovanje s više obitelji (NMHC), otprilike dvije trećine stanovnika posjeduje svoj dom. Ti vlasnici često su kupnju financirali hipotekarnim kreditom u kojem imovina služi kao zalog za dug.
U svom izdanju za 2019. godinu za godišnju analizu vrijednosti kuće, vrijednost nekretnina Zillow procijenila je da je ukupna vrijednost svih američkih domova u 2018. godini bila 33, 3 bilijuna dolara, 71% više od tadašnjeg bruto domaćeg proizvoda (BDP) države od 19, 4 bilijuna dolara.
Pojedinci koji kupuju hipoteke na kući kako bi im pomogli ostvariti san o vlasništvu nad imovinom suočeni su s raznim mogućnostima. Hipoteke mogu naplaćivati ili fiksnu ili promjenjivu kamatu. Hipoteka s fiksnom stopom obično ima veće kamatne stope od hipoteka s promjenjivom stopom, što ih u kratkom roku može učiniti skupljim. Krediti s fiksnom kamatnom stopom u kratkom roku koštaju više, jer su zaštićeni od budućih povećanja kamatnih stopa.
Banke objavljuju planove amortizacije koji pokazuju koliko mjesečnih uplata zajmoprimca ide na otplatu kamata u odnosu na otplatu glavnice zajma. Krediti na balon su hipoteke koje se tijekom vremena ne amortiziraju u potpunosti - smanjuju na nulu. Umjesto toga, zajmoprimac plaća kamate za određeno razdoblje, na primjer, pet godina, a zatim mora na kraju roka platiti ostatak zajma balonskim plaćanjem.
Također, hipoteke mogu imati velike troškove koji uključuju transakcijske naknade i poreze. Ti se dodatni troškovi često prebacuju u zajam. Nakon što potencijalni vlasnici kuća dokažu podobnost i osiguraju hipoteku od banke ili drugog zajmodavca, moraju poduzeti dodatne korake kako bi osigurali da je imovina legalno na prodaju i u dobrom stanju.
Prednosti komercijalne nekretnine
Komercijalna nekretnina koristi se za trgovinu i uključuje sve od trgovačkih centara i samostojećih restorana do uredskih zgrada i nebodera. Često se razlikuje od industrijske nekretnine, što je praktični prostor koji se koristi u proizvodnji proizvoda.
Kupnja ili zakup nekretnina u komercijalne svrhe vrlo se razlikuje od kupnje kuće ili čak kupovine stambenih nekretnina. Komercijalni najmovi uglavnom su duži od stambenog. Povrati komercijalnih nekretnina temelje se na njihovoj profitabilnosti po četvornom metru, za razliku od građevina namijenjenih privatnoj rezidenciji.
Nadalje, zajmodavci mogu zahtijevati veći predujam hipoteke za komercijalne nekretnine nego što je potrebno za prebivalište.
Ulaganje u nekretnine
Može se investirati izravno u nekretnine kupnjom stvarnih nekretnina ili parcela; ili indirektno, kupnjom udjela u javno trgovačkim fondovima za prodaju nekretnina (REITs) ili hipotekarnim vrijednosnim papirima (MBS). Ulaganje izravno u nekretnine rezultira profitom ili gubicima - kroz dva avenija, koja se stoljećima nisu mijenjala: prihod od zakupa ili zakupa, i procjena vrijednosti nekretnine
Za razliku od ostalih investicija, na nekretnine drastično utječu njegova okolina i neposredni geografski prostor. Otuda dobro poznata maksima „lokacija, lokacija, lokacija“. Osim teške nacionalne recesije ili depresije, na vrijednosti nekretnina, pogotovo, utječu prvenstveno lokalni čimbenici. Takvi čimbenici uključuju područnu stopu zaposlenosti, lokalno gospodarstvo, stope kriminala, prijevoz, kvalitetu škola, komunalnih usluga i porez na imovinu.
prozodija
-
Pruža stalni prihod
-
Nudi aprecijaciju kapitala
-
Diverzificira portfelj
-
Može se kupiti polugom
kontra
-
Obično je nelikvidna
-
Pod utjecajem izrazito lokalnih čimbenika
-
Zahtijeva velike početne izdatke za kapital
-
Može zahtijevati aktivno upravljanje, stručnost
Ključne su razlike u investiranju u stambene i poslovne nekretnine. S jedne strane, stambene su nekretnine obično jeftinije i manje od komercijalnih nekretnina, pa su i malom investitoru povoljnije.
S druge strane, komercijalne nekretnine često su više vrijedne po metru kvadratnom, a najmovi su joj duži, što teoretski osigurava predvidljiviji tok prihoda. S većim prihodima dolazi do veće odgovornosti. Trgovačke nekretnine za iznajmljivanje strogo su regulirane od stambenih nekretnina, a ti se propisi mogu razlikovati ne samo od zemlje do države i države po državi, već i po okruzima i gradu. Čak i unutar gradova, propisi o zoniranju dodaju sloj neželjene složenosti u ulaganja u komercijalne nekretnine.
Također postoji povećani rizik od prometa stanara u komercijalnim ugovorima o najmu. Ako je poslovni model zakupaca loš, njihov proizvod je neprivlačan ili su loši menadžeri, mogli bi proglasiti bankrot. Poslovni neuspjeh može naglo zaustaviti skupu nekretninu iz ostvarivanja prihoda.
Štoviše, kao što imovina može procijeniti, može se amortizirati. Nekad poznate maloprodajne lokacije propadaju u trule trgovačke centre i mrtve centre.
Zahvalnost
Vrednovanje se postiže na različite načine, ali povećanje vrijednosti nekretnine se ostvaruje sve dok vlasnik ne proda nekretninu. Drugi način ostvarivanja profita bilo bi refinanciranje hipoteke. Sirova i nerazvijena zemlja, poput teritorija izvan gradskih granica, nudi najveći potencijal za izgradnju, unapređenje i zaradu. Zahvalnost može doći i zbog otkrivanja vrijednih materijala ili prirodnih resursa na zemljišnoj parceli, poput sjajnog ulja. Također, porast tržišnih vrijednosti područja oko zemljišta koje posjedujete.
Kako neko susjedstvo raste i razvija se, vrijednosti imovine povećavaju se. Gentrifikacija urbanih četvrti u nekim američkim gradovima tijekom posljednjih nekoliko desetljeća često je rezultirala dramatičnim rastom cijena nekretnina. Manjak također može igrati ulogu u vrijednosti nekretnina. Ako je lot posljednje veličine ili vrste u prestižnom području - ili onom gdje takve serije rijetko postaju dostupne - dobiva mogućnost prodaje.
prihod
Prihod od nekretnina dolazi u mnogim oblicima. Najveći generator je najamnina plaćena na zemljištu koje je već razvijeno u stambene ili poslovne prostore. Međutim, tvrtke će također plaćati tantijeme za otkrića prirodnih resursa na sirovoj zemlji. Također, oni mogu platiti za izgradnju građevina na njemu, poput kula ili cjevovoda.
Prihod također može doći od neizravnih ulaganja u nekretnine. U REIT-u, vlasnik više nekretnina prodaje dionice investitorima i prosljeđuje dohodak od najma u obliku raspodjele. Slično tome, u MBS-u se kamate i glavnice plaćaju iz hipoteke i prikupljaju investitorima.
I investicijski proizvodi REITs i MBS trguju poput dionica, a nekretnine su im osnovna sigurnost. Dakle, oni mogu ponuditi aprecijaciju kapitala je dobit dionica u tržišnoj vrijednosti.
Primjeri ulaganja u nekretnine u stvarnom svijetu
Hipotekarni vrijednosni papiri dobili su dosta lošeg pritiska zbog uloge koju su igrali u padu hipoteke koji je pokrenuo globalnu financijsku krizu 2007. Međutim, oni i dalje postoje i trguje se njima. Najpristupačniji način da prosječni ulagač kupi ove proizvode je putem burzovnih fondova (ETF-a). Kao i sva ulaganja, i ovi proizvodi nose određeni stupanj rizika. Međutim, oni također mogu ponuditi diverzifikaciju portfelja. Ulagači moraju istražiti udjele kako bi se osiguralo da su sredstva specijalizirana za MBS investicijskog razreda, a ne za raznoliku podcijenu koja je zakazala u krizi.
Od travnja 2019. godine, u vozila vrhunskih performansi ove vrste uključuju se:
- Vanguard hipotekarni vrijednosni papiri ETF (VMBS), koji prati američki Bloomberg Barclays indeks hipotekarnih vrijednosnih papira s hipotekarnim vrijednosnim papirima, sastavljen od federalnih MBS podržanih od strane agencije, koji imaju minimalne baze od 250 milijuna dolara i minimalnim rokom dospijeća od jedne godine. Fond koji ima cijenu oko 53 USD po dionici ima dividendni prinos od 2, 58%. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), koji se fokusira na hipotekarne vrijednosne papire s fiksnom stopom i podesivom stopom, prati i američki indeks Bloomberg Barclays MBS. Njegovi udjeli uključuju obveznice koje su izdale ili zagarantovale poduzeća koja sponzoriraju vlada, poput Fannie Mae i Freddie Mac, tako da su one sa AAA ocjenom. Trgovanje oko 108 dolara po dionici nudi prinos od 2, 48%. SPDR Bloomberg Barclays kapitalna hipotekarna obveznica ETF (MBG), koji također koristi američki Barclays MBS indeks kao mjerilo, ali prihvaća agresivniji pristup povećanju povrata. Cijena po dionici od 26 USD nudi prinos od 3, 15%.
