Sadržaj
- Što je poboljšanje zakupa?
- Kako rade
- Primjeri
- Vrste poboljšanja zakupa
- Pravila poboljšanja zakupa
- Zatraživanje poboljšanja zakupa
Što je poboljšanje zakupa?
Poboljšanja zakupa su sve promjene koje se unose u najam kako bi se prilagodio posebnim potrebama najmoprimca. Oni mogu uključivati promjene poput slikanja, postavljanja pregrada, mijenjanja poda ili umetanja prilagođenih rasvjetnih tijela. Poboljšanja zakupa mogu poduzeti ili iznajmljivač - koji može to učiniti da poveća trgovinu svoje jedinice za iznajmljivanje - ili sami stanari.
Iako je korisni vijek upotrebe većine poboljšanja zakupa od pet do 10 godina, Zakonik o internim prihodima zahtijeva da se amortizacija za takva poboljšanja dogodi tijekom gospodarskog vijeka zgrade.
Kako rade poboljšanja zakupa
Poboljšanja zakupa poznata su i kao unaprjeđenja stanara ili nadogradnje i uglavnom ih rade posjednici komercijalnih nekretnina. Stanodavci mogu poboljšati postojeće ili nove stanare. Promjene su prilagođene potrebama specifičnog stanara i njegovim potrebama.
Koja su poboljšanja zakupa ovisi o primjeni promjena u strukturi vlasništva stanodavca kako bi se smjestio stanar. Međutim, promjena prostora jednog stanara ne može se smatrati poboljšanjem zakupa bilo kojeg od njegovih stanara. Promjene u vanjskoj strani zgrade ili njenog krajolika također se ne odnose. Ako posjednik zamijeni krov zgrade, nadogradi dizalo ili asfaltira parkiralište - nijedna od ovih promjena ne smatra se poboljšanjem zakupa, jer nemaju koristi određenog stanara.
Samo se poboljšanjima unutrašnjosti prostora određenog stanara smatraju poboljšanjem zakupa.
Nakon završetka najma, poboljšanja uglavnom pripadaju posjedniku, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Ako ih stanar može preuzeti, mora ih ukloniti bez oštećenja imovine.
Poboljšanje zakupa
Primjeri poboljšanja zakupa
Stanodavci mogu plaćati poboljšanja zakupa kako bi potaknuli stanare da unajmljuju prostore na dulje vremensko razdoblje, posebno u maloprodajnoj industriji. Na primjer, vlasnica tvrtke iznajmljuje zgradu za svoj golf shop s diskovima. Stanodavac može odlučiti dodati četiri zida u zakupljeni prostor za stvaranje ugrađenih zaslona i prostora za pohranu diskova. Ove promjene smatraju se poboljšanjima zakupa.
Uzmimo još jedan primjer iz sektora maloprodaje. Vlasnik trgovine A odlučuje zakupiti prostor putem tvrtke B. Trgovina ima samo četiri zida i nema drugih pogodnosti. Kroz pregovore o zakupu, tvrtka B - posjednik - pristaje ugraditi police, servisni pult za blagajne i displej s posebnom rasvjetom prije nego što trgovina A otvori svoja vrata.
Ključni odvodi
- Poboljšanje zakupa je promjena u najamnoj nekretnini kako bi se ona prilagodila posebnim potrebama najmoprimca. Zakupac se može složiti s tim poboljšanjima za postojeće ili nove stanare. Poboljšanja zakupa može izvršiti posjednik ili stanar. Slikanje, instaliranje particija ili prilagođena rasvjetna tijela i mijenjajući podovi su sva poboljšanja u zakupu. Veći dijelovi zgrada, dizala i pokretnih stepenica, krovova, protupožarne zaštite, alarmnog i sigurnosnog sustava i HVAC sustava ne smatraju se poboljšanjima zakupa.
Vrste poboljšanja zakupa
Zakupodavac može platiti poboljšanja komercijalnog zakupa kroz dodatak za unaprjeđenje stanara (TIA). U ovom slučaju, posjednik dopušta postavljeni proračun za poboljšanja, obično od 5 do 15 USD po četvornom metru i nadgleda projekt. U međuvremenu, stanar kontrolira postupak obnove, što može dugotrajno. Ako se prekorače proračuni projekata, stanar pokriva saldo.
Popusti za iznajmljivanje mogu se ponuditi i za poboljšanje zakupa. Iznajmljivač stanaru nudi besplatnu ili smanjenu najamninu za određeni broj mjeseci, kao što je jedan besplatni mjesec godišnje na najmu, kao način da stanar uštedi na promjenama prostora. Najmoprimac obično nadgleda projekt i ima kontrolu nad poboljšanjima zakupa. Najmoprimac je također odgovoran ako troškovi premaše predviđene iznose. Osim toga, najamnina se može podići kasnije, što stanaru dugoročno plaća više.
Druga vrsta poboljšanja zakupa je dodatak za zgrade. Stanar može odlučiti između različitih odabira koje posjednik pruža, poput jedne od četiri boje boje. Te stavke možda ne zadovoljavaju stanarove potrebe, a on možda nije zadovoljan rezultatima. Najmoprimac pokriva dodatna poboljšanja. Domaćin nadgleda projekt.
Pravila poboljšanja zakupa
Izmjene su način na koji iznajmljivači i zakupci mogu tražiti odbitke nakon novog Zakona o porezima i radnim mjestima iz 2017. godine.
U prosincu 2015. Kongres Sjedinjenih Država donio je Zakon o zaštiti Amerikanaca od povećanja poreza (PATH), koji je izmijenio i proširio mnoge porezne odredbe povezane s amortizacijom, uključujući poboljšanja zakupa. Zakonom je stvorena trajna odredba o poreznoj uštedi koja omogućava 15-godišnje ravnopravno povrat troškova na kvalificiranim poboljšanjima zakupa.
Prema tim smjernicama, stanodavci i zakupci nisu smjeli biti povezani, poboljšanja su kvalificirana samo ako su izvršena u unutrašnjosti zgrade s tim da samo stanar zauzima prostor, a poboljšanja zakupa trebalo je dovršiti nakon tri godine prve gradnje biti zauzet za službu.
Novim poreznim zakonom iz 2017. izmijenjeni su neki zahtjevi. I dalje treba poboljšati unutrašnjost zgrade, što znači proširenja zgrada, dizala i pokretnih stepenica, krovova, protupožarne zaštite, alarma i sigurnosnih sustava, a HVAC sustavi još uvijek ne ispunjavaju uvjete. Za imovinu kvalificiranog poboljšanja više nije potrebno da obje strane - posjednik i zakupac - budu u nepovezanosti. Također se riješila trogodišnjeg zahtjeva, rekavši da se sva poboljšanja mogu izvršiti "nakon datuma kada je nekretnina prvi put stavljena u službu", prema Službi za unutarnje prihode (IRS).
Zatraživanje poboljšanja zakupa
Služba unutarnjih prihoda (IRS) ne dopušta odbitke za poboljšanja. Ali kako se poboljšanja smatraju dijelom zgrade, sklona su amortizaciji. IRS dopušta amortizacijske odbitke sve dok su ispunjeni gore navedeni uvjeti. Tko obavlja posao, smije odbiti amortizaciju - bilo da je posjednik ili najmoprimac. Novim poreznim aktom povećani su maksimalni dozvoljeni iznos na milijun dolara s 500 000 USD.
