Što je opcija zakupa?
Opcija zakupa je ugovor koji iznajmljivaču daje mogućnost kupovine unajmljene nekretnine za vrijeme ili na kraju razdoblja najma. Također sprečava vlasnika da nekretninu nudi na prodaju bilo kome drugome. Kada istekne rok, iznajmljivač mora ili iskoristiti tu mogućnost ili je izgubiti. Opcija zakupa je također poznata kao najam s mogućnošću kupnje.
Kako djeluje opcija zakupa
Opcija zakupa potencijalnom kupcu pruža veću fleksibilnost od uobičajenog ugovora o kupovini zakupa, koji zahtijeva da iznajmljivač kupi dom nakon isteka najma. Kupac (iznajmljivač) i vlasnik kuće dogovorili su cijenu kuće. Cijena je uobičajeno prema trenutnoj tržišnoj vrijednosti kuće, omogućavajući iznajmljivaču da kupi dom u budućnosti po današnjoj cijeni. Za tu mogućnost najmoprimac obično unaprijed naplaćuje naknadu od vlasnika, a to bi moglo biti 1% od prodajne cijene kuće. Naknada ide na predujam ako iznajmljivač odluči kupiti dom na kraju najma.
Opcija zakupa posebno je korisna onima koji možda grade kredit ili nemaju dovoljno uštede za nadoplatu. Međutim, treba razmotriti nekoliko značajki opcija zakupa.
Plaćanja najma
Vlasnik naplaćuje premiju uz standardnu mjesečnu najamninu za mogućnost kupnje po današnjoj cijeni nakon završetka najma. Premija može biti postotak koji se dodaje trenutnoj najamnini na tržištu, poput 10% standardnog mjesečnog iznosa zakupa kuće takve veličine. Dodatni iznos ili premija, koja se često naziva kredit za najam, postaje dio depozita za stan ako iznajmljivač iskoristi mogućnost kupnje kuće. No, iznajmljivač gubi dodatni novac plaćen iznad standardne najamnine ako dom ne kupi na kraju najma.
Neki bi vlasnici mogli jednokratno platiti gotovinu, često se naziva "vrijednom naknadom", što je slično premiji koja se plaća za opciju na financijskim tržištima. To nije depozit pri kupnji nekretnine, što znači da se ne može vratiti. Iznos se kreće od 100 USD do 5% očekivane kupovne cijene.
Financiranje banaka s mogućnošću zakupa
Dobra vijest za iznajmljivače je da banke obično dopuštaju da ukupna sredstva premije iznad najamnine idu u uplatu za kupovinu kuće. Međutim, ako je naplaćena najamnina bila po tržišnoj stopi, banka možda neće dozvoliti da se bilo koji od sredstava primijeni na kupoprodajnu cijenu. Važno je da kupci provjere kod više banaka kako bi utvrdili njihove politike u vezi s financiranjem hipoteke za kuću s opcijom zakupa.
Termin mogućnosti zakupa
Termin opcije može biti bilo koje razdoblje na koje se vlasnik stana i iznajmljivač slažu, ali obično je to jedna do tri godine. Ugovorom o najmu također je utvrđena otkupna cijena nekretnine na početku najma ili kako će se ta cijena utvrditi na kraju opcije.
Ključni odvodi
- Opcija zakupa je ugovor koji iznajmitelju daje izbor da kupi unajmljenu nekretninu za vrijeme ili na kraju razdoblja najma. Opcija zakupa također onemogućava vlasnika da nekretninu nudi na prodaju bilo kome drugome. Iznajmljivač obično plaća neki postotak iznad standardnog mjesečnog iznosa zakupa, koji ide u nadoplatu za kupnju kuće.
Razlozi korištenja mogućnosti zakupa
Postoji nekoliko razloga zbog kojih iznajmljivač i vlasnik mogu ući u opciju zakupa. Važno je razmotriti da li koristi nadmašuju nedostatke za sklapanje sporazuma.
Zašto iznajmljivači ulaze u zakup
Potencijalni kupac može imati puno razloga za korištenje opcije zakupa, a ne da nekretninu kupi odmah na početku. Glavni problem nije imati dovoljno novca ili kredita za kupnju. Iznajmljivanje može omogućiti potencijalnom kupcu da uštedi novac za kupnju i istovremeno izgradi svoj kredit vršeći redovna, pravovremena plaćanja.
Iznajmljivač ima priliku u budućnosti kupiti nekretninu u budućnosti po današnjim cijenama. Ako iznajmljivač danas nema uštedenog novca za kupnju kuće, ali se brine da će se vrijednost doma povećati u sljedećih nekoliko godina, opcija zakupa je dobar izbor. Također, ako iznajmljivač voli dom, školski kvart ili susjedstvo, opcija zakupa kuću oduzima od kuće - omogućavajući iznajmljivaču da uštedi dovoljno da ga kupi po isteku najma.
Čak i ako potencijalni kupac ima sredstva za kupnju nekretnine, on se možda ne želi odmah obvezati na to. Na primjer, ako je potencijalni kupac iz drugog grada, možda će možda željeti živjeti u novom gradu prije nego što se obvezaju na kupnju. Ili će možda još uvijek prodati svoje staro imanje prije nego što bude u mogućnosti kupiti novu nekretninu.
Konačno, imovina se ne može kvalificirati za određene zajmove, uključujući VA kredit, zbog potrebnih popravaka ili nadogradnji. Prvo unajmljivanje potencijalni kupac može izvršiti ta poboljšanja kako bi se kasnije kvalificirao za kredit.
Zašto vlasnici sklapaju mogućnost zakupa
Vlasnik imovine može sklopiti ugovor o najmu jer su imali problema s prodajom kuće. Ova opcija može učiniti nekretninu privlačnijom za različite vrste potencijalnih kupaca.
Također, ako vlasnik kuće razmišlja o prodaji kuće za nekoliko godina, opcija zakupa omogućava vlasniku da prikupi premiju iznad trenutnog tržišta za najam. Najgori slučaj je da iznajmljivač ne kupi kuću; vlasnik ga stavlja na tržište kako bi prodao i zadržao dodatna sredstva plaćena iznad standardne mjesečne najamnine.
Moguće su i porezne poteškoće u vezi s prodajom nekretnine odmah, umjesto da se proda kasnije. Iako opcija, iako nije jamstvo da će se naknadno prodati, čini vjerojatnije da vlasnik ima kupca spremnog da ode na kraju opcije.
Iznajmljivač gubi dodatni novac plaćen iznad standardne mjesečne najamnine, ako mogućnost kupnje kuće ne bude iskorištena na kraju najma.
Posebna razmatranja s opcijama zakupa
Iznajmljivanje osiguranja obično je potrebno za osobne stvari iznajmljivača. Renter osiguranje osigurava svaki gubitak vrijednosti stvari i opreme u domu. Također je važno da vlasnik obavezno ima i osiguranje vlasnika kuće u slučaju da se tijekom trajanja najma dogodi nešto što bi moglo nepovoljno utjecati na vrijednost nekretnine kao što je požar ili šteta od vode.
U ugovor o opciji najma treba uključiti nepredviđene procjene. Drugim riječima, kada završi najam, vrijednost kuće mogla bi se smanjiti. Procjena pruža ažuriranu vrijednost nekretnine prije nego što počne prodaja i prodaja.
Važno je izračunati točan iznos novca koji će se platiti vlasniku na kraju opcije zakupa. Sjetite se, vlasnik uklanja kuću s tržišta i odbacuje sve dobitke tržišne vrijednosti kuće ulazeći u opciju zakupa. Vlasnik će htjeti biti adekvatno nadoknađen jer kuću neće moći prodati drugoj osobi koja ga je bila spremna kupiti.
Za one koji razmatraju opciju zakupa ili mogućnost zakupa, idealno bi trebali dobiti odvjetnika koji je upoznat s transakcijama opcija zakupa da pregledaju sitne otiske kako bi bili sigurni da neće biti iznenađenja nakon isteka roka najma.
