Vlasništvo nekretnine za iznajmljivanje ima svoje povoljnosti. Ako odaberete pravu nekretninu za najam, možete primati redoviti tok prihoda koji pokriva hipoteku i svaki mjesec vam donosi respektabilnu zaradu. Kada prodajete nekretninu, možda ćete stići za znatan nalet.
Međutim, taj stroj za stvaranje prihoda može vas koštati kada prodajete. To je zato što ćete prilikom prodaje imovine prodati porez na kapitalni dobitak (dobit). Za 2018. godinu dugoročna stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% ako ste u braku i podnosite prijavu zajedno s oporezivim dohotkom između 77, 201 i 479, 000 USD. Ako je vaš prihod 479, 001 ili više dolara, stopa dobitka kapitala iznosi 20%.
Prodaja imovine za najam mogla bi rezultirati značajnim poreznim zalogajem, ovisno o dobiti koju ostvarite prodajom. Za bračni par koji zajedno podnese prijavu s oporezivim dohotkom od 480.000 USD i kapitalnim dobicima od 100.000 USD, na primjer, porezi na te dobit od najamnine bi iznosili 20.000 USD. Ali postoje načini za smanjenje tereta kada prodajete nekretninu za najam; u nastavku su tri strategije.
Kompenzira dobitke s gubicima
Što je: berba poreznih gubitaka
Tko je za sve: bilo tko s gubicima kapitala u određenoj poreznoj godini
Što dobivate: Sposobnost oduzimanja tih gubitaka od kapitalnih dobitaka ostvarenih prodajom imovine za najam
Učinkovit način smanjenja porezne izloženosti kod prodaje imovine za najam je upoređivanje dobiti od prodaje s gubitkom na drugom području ulaganja. To se zove prikupljanje poreznih gubitaka. Mnogi ljudi primjenjuju ovu strategiju na kraju godine kako bi smanjili iznos koji duguju od dobiti na zalihama, ali ona se može koristiti i za iznajmljivanje nekretnina. To je zato što Služba za unutarnje prihode omogućuje spajanje dobitaka s gubicima kako bi smanjili iznos koji dugujete državi.
Recimo da ste zaradili najam stana od 50.000 dolara, ali se okupali na burzi i izgubili 75.000 dolara. Možete nadoknaditi ukupnih kapitalnih dobitaka u iznosu od 50 000 američkih dolara, a zaradu od prodaje imovine za najam oprati.
Iskoristite prednost odjeljka 1031 Poreznog zakonika
Što je: IRS, odjeljak 1031. "Exchange-kind" razmjena
Tko je za sve: Svatko tko može reinvestirati prihod od prodaje investicijskih nekretnina (tj. Najamnine) u nove nekretnine
Što dobivate: Mogućnost odgode nekih ili svih poreza na kapitalni dobitak
Ulagači u nekretnine koji nemaju za cilj unovčiti novac mogu odgoditi plaćanje poreza na kapitalni dobitak zahvaljujući Odjeljku 1031 poreznog zakona. Razmjena odjeljka 1031 omogućava vam prodaju imovine za najam, kupnju imovine slične vrste i odgađanje plaćanja poreza u trenutku kada je razmjena izvršena. Možete izvršiti 1031 razmjenu koliko god puta želite, ali kad na kraju uzmete profit, porez će vam biti dospio. Prije donošenja Zakona o porezima i porezima na posao iz 2017. godine, vaša razmjena odjeljka 1031 mogla bi uključivati čak i određene vrste osobne imovine. Prema novom zakonu, razmjena mora uključivati nekretnine.
Najjednostavniji način odgode poreza je zamjena jedne nekretnine za drugom. Složenija strategija koja se zove odgođena razmjena omogućava vam prodaju imovine, a zatim kupnju jednog ili više drugih zamjenskih svojstava slične vrste. Izraz "slična vrsta" ima vrlo široko tumačenje. Ne morate zamijeniti jedan stan za drugi ili jedan posao za drugim. Glavna odredba imovine je da mora biti za iznajmljivanje i mora donositi prihod. Vaš osobni dom, kuća za odmor ili druga imovina se ne računaju.
Vrijeme je važno. Imate 45 dana od datuma prodaje da biste identificirali potencijalna zamjenska svojstva i morate zatvoriti zamjenski entitet u roku od 180 dana. Ako je porezna prijava dospjela prije tog razdoblja od 180 dana, morate je zatvoriti prije. Propustite rokove i morat ćete platiti porez na prodaju originalne nekretnine za najam.
Pretvorite nekretninu za najam u svoje primarno prebivalište
Što je: Pretvorba imovine za najam u primarno prebivalište
Tko je za sve: tko može pretvoriti imovinu u najam u svoje primarno prebivalište radi bolje porezne obrade prilikom prodaje
Što dobivate: Mogućnost da se iz poreza izbace čak 500.000 USD kapitalne dobiti
Prodaja kuće u kojoj živite ima bolje porezne olakšice od istovara imovine za iznajmljivanje radi dobiti, zbog čega neki pretvaraju nekretnine u najam u svoje prebivalište kako bi izbjegli hit poreza na kapitalni dobitak. IRS Odjeljak 121 omogućuje vam da isključite do 250 000 USD dobiti od prodaje svog prebivališta ako ste samohrani i do 500 000 USD ako ste u braku, ako podnosite zajednički zahtjev. Da biste se kvalificirali, morate imati dom pet godina i živjeti u njemu najmanje dvije godine od pet. Visina odbitka ovisi o tome koliko dugo se imovina koristila za najam u odnosu na primarno prebivalište.
Pretpostavimo da ste, primjerice, kuću kupili prije pet godina za 200 000 dolara i unajmili je prve tri godine. Prije dvije godine uselili ste se i nedavno prodali kuću za 300 000 dolara. Ostvarit ćete kapitalni dobitak od 100 000 američkih dolara, ali možete oduzeti samo dvije petine (40%) od tog iznosa jer ste u kući živjeli samo dvije od pet godina. Preostalih 60.000 USD kapitalnih dobitaka oporezat će porezom na kapitalni dobitak.
Porezni odbitci za vlasnike najma nekretnina
Donja linija
Porez na kapitalnu dobit može vam oduzeti veliki dio zarade od prodaje ulaganja u nekretnine, ali na sreću postoje načini kako se to zaobići. Bez obzira sudjelujete li u razmjeni jedne nekretnine za drugu, uparite gubitke od ulaganja s dobitkom radi nadoknade poreznog pogona ili pretvorite najam u svoje primarno prebivalište, ove strategije će vam pomoći odgoditi ili izbjeći plaćanje nekih ili svih poreza na kapitalni dobitak. Bez njih, kapitalna dobit može vas koštati čak 15% ili 20% vaše dobiti, ovisno o vašem oporezivom dohotku.
