Ulagači koji žele procijeniti vrijednost povjerenja u ulaganja u nekretnine (REIT) utvrdit će da se tradicionalne metrike poput zarade po dionici (EPS) i cijene za zarade (P / E) ne primjenjuju., razgovarat ćemo o pouzdanijoj metodi za procjenu vrijednosti REIT-a.
Ispitivanje sredstava iz poslovanja (FFO)
Započnimo s pregledom sažetka izvještaja o dobiti od XYZ Stambenog (XYZ), izmišljenog rezidencijalnog REIT-a.
Od 2017. do 2018., neto prihod XYZ Residence-a, ili „bottom line“, porastao je za gotovo 30% (+ 122.534 USD na 543.847 USD). Međutim, ti neto prihodi uključuju troškove amortizacije, koji su značajne stavke. Za većinu poduzeća amortizacija je prihvatljiva bezgotovinska naknada koja raspoređuje trošak investicije izvršene u prethodnom razdoblju. Ali nekretnine se razlikuju od većine ulaganja u osnovna postrojenja ili opremu jer nekretnina često gubi na vrijednosti i često se cijeni. Stoga je neto dohodak, mjera umanjena za amortizaciju, lošiji pokazatelj učinka. Kao rezultat, ima smisla ocjenjivati REIT-ove prema fondovima iz operacija (FFO), što isključuje amortizaciju. (Za čitanje pozadina o investiranju u REIT, pogledajte Put REIT.)
Od tvrtki se traži da usklade FFO, što se navodi u fusnotama, zajedno s neto dohotkom. Opći izračun uključuje dodavanje amortizacije na neto prihod i oduzimanje dobiti od prodaje imovine koja se amortizira. Oduzimamo ove dobitke pod pretpostavkom da se ne ponavljaju i stoga ne doprinose REIT-ovoj održivoj sposobnosti isplate dividendi. Usklađivanje neto dohotka sa FFO-om (s manjim stavkama uklonjenim radi jasnoće) u 2017. i 2018. godini utvrđeno je na sljedeći način:
Jasno je da nakon što se doda amortizacija i oduzmu dobici od imovine, sredstva od operacija (FFO) iznose oko 838.390 USD u 2017. godini i gotovo 758.000 USD u 2018. godini.
FFO se mora prijaviti, ali sadrži nedostatak: ne oduzima kapitalne izdatke potrebne za održavanje postojećeg portfelja nekretnina. Vlasništvo nekretnina mora se održavati, primjerice oslikavajući stanove, tako da FFO nije sasvim pravi preostali novčani tijek koji ostaje nakon svih troškova i izdataka.
Profesionalni analitičari, stoga, koriste mjeru nazvanu "prilagođena sredstva iz poslovanja" (AFFO) za procjenu vrijednosti REIT-a. Iako se najčešće koristi FFO, stručnjaci su skloni fokusirati se na AFFO iz dva razloga. Prvo, to je preciznija mjera preostalog novčanog toka dostupnog dioničarima, a samim tim i bolji „osnovni broj“ za procjenu vrijednosti. Drugo, istinski preostali novčani tok i bolji prediktor REIT-ove buduće sposobnosti za isplatu dividendi.
AFFO nema jedinstvenu definiciju, ali većina izračuna oduzima kapitalne izdatke, kao što je gore spomenuto. U slučaju XYZ Stambene jedinice, od FFO-a se oduzima gotovo 182.000 dolara za dobivanje AFFO-a za 2018. Taj se broj obično može naći u REIT-ovom izvještaju o novčanom toku. Koristi se kao procjena novca potrebnog za održavanje postojećih svojstava, premda bi pomnim pregledom određenih svojstava moglo doći do točnijih informacija.
Tradicionalne metrike kao što su zarada po dionici EPS i P / E nisu pouzdane u procjeni vrijednosti REIT-a.
Ispitivanje rasta u FFO i / ili AFFO
Možemo procijeniti vrijednost REIT-a s većom točnošću kada imamo FFO i AFFO u ruci, tražeći očekivani rast u jednoj ili obje metrike. To zahtijeva pažljiv pogled na osnovne izglede REIT-a i njegovog sektora. Specifičnosti procjene REIT-ovih izgleda za rast su izvan okvira ovog članka, ali evo nekoliko izvora koje treba razmotriti:
- izgledi za najam povećavaju izglede za poboljšanje / održavanje stope zauzetosti planova za nadogradnju / nadogradnju viših svojstava (popularna i uspješna taktika je stjecanje imovina nižeg razreda i njihova nadogradnja kako bi se privukli stanari više kvalitete; bolji stanari doveli do većih popunjenosti (manje iseljavanja)) i veće stanarine) vanjski izgledi za rast (mnogi REIT-ovi potiču rast FFO-a kupnjom, ali to je lakše reći nego učiniti, jer REIT mora raspodijeliti većinu svog profita i obično ne posjeduje veliku zalihu novca; međutim, mnogi REIT-ovi uspješno obrezuju svoj portfelj, prodaja nekretnina s lošim rezultatima radi financiranja stjecanja podcijenjenih nekretnina)
Primjena višestrukog u FFO / AFFO
Ukupni povrat REIT-a dolazi iz dva izvora: isplaćene dividende i aprecijacija cijena. Očekivane aprecijacije cijena mogu se podijeliti na dvije dodatne komponente: rast FFO / AFFO i širenje cijene do FFO ili više cijene do AFFO
Pogledajmo multiplekse za XYZ. Napominjemo da prikazujemo cijenu podijeljenu sa FFO, što je u stvarnosti tržišna kapitalizacija podijeljena s FFO-om. Tržišna kapitalizacija XYZ-a (broj dionica pomnoženih s cijenom po dionici) u ovom primjeru iznosi oko 8 milijardi USD.
Kako tumačimo te množine, osim izravne usporedbe s vršnjacima iz industrije? Slično P / E množinama, tumačenje skupoće cijene u FFO ili cijene u AFFO nije egzaktna znanost, a višestruki će se mijenjati u skladu s tržišnim uvjetima i specifičnim REIT podsektorima). A, kao i kod drugih kategorija udjela, želimo izbjeći kupnju u previsok broj.
Osim isplaćenih dividendi, aprecijacija cijena se raščlanjuje na dva izvora: rast FFO / AFFO i / ili ekspanzija u procjeni višestrukih (odnos cijene prema FFO-u ili odnos cijene prema AFFO-u). Treba uzeti u obzir oba izvora zajedno kada promatramo REIT s povoljnim izgledima rasta FFO-a, na primjer, ako FFO raste na 10%, a višestruki 10, 55x se održi, cijena će rasti 10%. Međutim, ako se višestruko poveća oko 5% do 11x, apresijacija cijene bit će približno 15% (10% rast FFO + 5% višestruko širenje).
Korisna vježba uzima uzajamnost višestruke cijene prema AFFO, tj. 1 ÷ = AFFO / cijene . To je oko 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8, 000 ) sa XYZ Stambenom i naziva se "prinos AFFO-a". Da bismo procijenili cijenu REIT-a, tada možemo usporediti prinos AFFO-a s:
1. tržišna kapitalizirajuća stopa, ili "stopa ograničenja", 2. naša procjena REIT-ovog rasta u FFO / AFFO-u.
Stopa ograničenja je opći broj koji investitorima govori koliko tržište trenutno plaća nekretnine. Na primjer, 8% podrazumijeva da ulagači obično plaćaju oko 12, 5 puta ( 1 ÷ 8% ) neto operativni prihod (NOI) svake nekretnine.
Pretpostavimo da je tržišna stopa cap-a oko 7%, a naša očekivanja rasta za XYZ-ov FFO / AFFO iznosi vrtoglavih 5%. S obzirom na izračunati prinos od AFFO od 7, 2%, vjerojatno gledamo dobru investiciju, jer je naša cijena razumna u usporedbi s tržišnom stopom ograničenja (čak je i malo viša, što je bolja). Uz to, rast koji očekujemo trebao bi se s vremenom pretvoriti i u veće dividende i u cijenu. U stvari, kada bi se svi ostali ulagači složili s našom procjenom, cijena XYZ-a bila bi mnogo veća, jer će im trebati veći višestruki broj koji bi uključio ta očekivanja rasta.
Donja linija
REIT procjena daje veću jasnoću kada se gledaju sredstva iz operacija (FFO), a ne neto prihod. Budući ulagači također bi trebali izračunati prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO), koji oduzimaju vjerojatne izdatke potrebne za održavanje portfelja nekretnina. AFFO je odličan alat za mjerenje kapaciteta REIT-a za isplatu dividendi i izgleda za rast.
