Postoji nekoliko načina ulaganja u nekretnine. Za mnoge Amerikance najosnovnija investicija u nekretnine dolazi u obliku obiteljske kuće ili nekretnine za iznajmljivanje. Ulaganje u jednu nekretninu može biti veliko, unosno ulaganje s više mogućnosti upotrebe. Svestranost, dugovječnost i uvažavanje često su glavni razlozi koji pojedine investicije u nekretnine čine relativno sigurnim, pouzdanim i profitabilnim tijekom vremena.
Porast internetskog crowdfundinga i hipotekarnog kreditiranja također je proširio mnoge mogućnosti i mogućnosti za izravne investitore u nekretnine. Platforme poput Lending Cluba, Prosper-a, SoFi-a, LendingOne, LendingHome, Groundfloor-a, Money360-a i više nude brže, jednostavnije i učinkovitije načine dobivanja hipotekarnog kredita, povećavajući potencijal kupcima da budu mnogostraniji u svojim ulaganjima.
Kako se tržište nekretnina razvija, nove se ponude redovito uvode. S ovim uvodima, ulagači u nekretnine sada imaju niz izbora koji se protežu od grupa za ulaganje u nekretnine, investicijskih fondova za nekretnine, fondova za ulaganje u nekretnine i ponuda za male korisnike poput Fundrise. Međutim, izravne investicije u nekretnine i dalje nude način ostvarivanja značajne dobiti za one ulagače s pravim spojem financijske stabilnosti i tolerancije na rizik. Za ove ulagače opcije nekretnina mogu predstavljati mogućnost koja se, ako se vježba, može povećati ili smanjiti neke rizike izravnog ulaganja u nekretnine.
Opcije nekretnina nisu dostupne na burzama, nemaju fluktuirajuće cijene iznad premije i obično ne pokrivaju više jedinica. Opcije nekretnina najčešće se koriste na tržištu komercijalnih nekretnina, ali ih mogu koristiti i stalni ulagači. Općenito, opcije nekretnina koriste se za ciljane situacije u kojima će kupac imati koristi od opcije, ali ne i zahtjev za kupnjom nekretnina do kraja razdoblja držanja.
Ključni odvodi
- Opcija nekretnina je posebno dizajnirana odredba ugovora između kupca i prodavača. Opcije nekretnina dogovaraju se između kupca i prodavača, obično nudeći najveću prednost kupcu. Odredbe o mogućnostima nekretnina u razdoblju održavanja su najčešće, ali opcije mogu biti izrađen s mnoštvom varijacija.
Što je opcija za nekretnine?
Izravna ulaganja u nekretnine dolaze s mnogim jedinstvenim razmatranjima koja se obično ne primjenjuju strogo prema raznim drugim alternativama nekretnina. Za zainteresirane ili napredne investitore, potencijalna nekretnina kao odredba ugovora o kupnji nekretnine izravno može biti potencijalna prilika. Opcije nekretnina dolaze s dodatnom razinom složenosti kao i vlastitim jedinstvenim parametrima.
Općenito, opcija nekretnina je posebno dizajnirana odredba ugovora između kupca i prodavatelja. Prodavatelj nudi kupcu mogućnost kupnje nekretnine u određenom vremenskom razdoblju po fiksnoj cijeni. Kupac kupuje opciju da kupi ili ne kupi nekretninu do kraja razdoblja držanja. Kupac za pravo ove opcije plaća prodavaču premijsku opciju. Ako se kupac odluči kupiti nekretninu (drugim riječima, iskoristiti mogućnost nekretnine), prodavatelj mora prodati nekretninu kupcu u skladu s uvjetima prethodno postojećeg ugovora.
Možda ste naišli na koncept opcija prilikom kupovine zaliha. Opcije kupcu pružaju neke dodatne mogućnosti uz uvjete koji se temelje na osnovnoj imovini. Opcije se općenito mogu iskoristiti rano, zadržati se do isteka opcije ili ih eventualno prodati drugom kupcu prije isteka roka. Opcije nekretnina najčešće koriste programeri nekretnina i investitori u komercijalnim ili vrhunskim ponudama stambenih nekretnina. Opcije nekretnina nude veću fleksibilnost i potencijalno veću priliku za ulaganje kupcima, uz ograničene prednosti za prodavače.
Može biti mnoštvo sastavljenih opcija nekretnina koje su ugrađene u dio ugovora o kupoprodaji nekretnina. Neke od najčešćih uključuju:
- Opcija razdoblja zadržavanja: kupac plaća premiju za opciju kupnje nekretnine, ali nije potrebna za popis popisa: kupac koristi opciju za popis imovine i potencijalni profit od markup1031 opcije razmjene: kupac plaća premiju za opciju za stjecanje udjela tada razdoblje čini slično kao što je razmjena nekretnina u vrijeme kupnje
Premija opcije nekretnina, dogovoreno razdoblje držanja i konačna prodajna cijena često su najvažnije komponente pregovarane u sporazumu o opciji nekretnina.
Primjer mogućnosti nekretnine
Ovdje je sveobuhvatna analiza rizika i nagrade za scenarij opcije nekretnina. Pretpostavimo da graditelj ima 500.000 dolara i želi kupiti zemljište na popisu za dva milijuna dolara. Graditelj nije siguran u nekoliko stvari:
- Može li graditelj prikupiti 1, 5 milijuna dolara putem bankovnih zajmova ili drugih izvora? Može li graditelj dobiti potrebne dozvole za stambeni ili poslovni razvoj ili daljnju podjelu imovine? Može li graditelj prikupiti novac i dobiti dozvole prije nego što drugi graditelj kupi zemlju?
U ovoj situaciji prikladna je opcija nekretnine. Za definirani nepovratni trošak (koji se naziva premija opcije za nekretnine) od recimo 25 000 USD, graditelj može s prodavateljem sklopiti ugovor o opciji s nekretninama. Opcija nekretnina omogućava graditelju da zaključi prodajnu cijenu nekretnine u iznosu od dva milijuna dolara u razdoblju od šest mjeseci.
Ugovor o opciji nekretnina može uključivati sljedeće uvjete:
- Pojedinosti o nekretnini (lokacija, veličina i druge pojedinosti) Trajanje ugovora (šest mjeseci od datuma sporazuma) Opcijska premija ili iznos naknade (25.000 USD nepovratna premija koju kupac plaća prodavaču u paušalnom iznosu) Dogovorena kupovna cijena ako opcija se koristi tijekom ugovora (2 milijuna USD)
Za šestomjesečno trajanje ugovora mogu postojati četiri moguća scenarija.
Scenarij 1: Graditelju je odobren kredit od 1, 5 milijuna dolara. Također potvrđuje da može dobiti potrebne dozvole za razvoj. On koristi svoju nekretninu mogućnost kupnje nekretnine po unaprijed određenoj cijeni od dva milijuna dolara. Prodavač prima dva milijuna dolara plus zadržava dodatnih 25.000 dolara premije opcija.
Scenarij 2: Nakon dva mjeseca, graditelj otkriva da neće moći dobiti dozvolu za razvoj. U sljedeća četiri mjeseca graditelj uspijeva pronaći drugu stranku spremnu kupiti nekretninu za dva milijuna dolara. Graditelj prodaje novu nekretninu novu nekretninu za novu cijenu od 30.000 dolara. Nova stranka zamjenjuje graditelja u originalnom opcijskom ugovoru. Nova stranka iskorištava tu mogućnost i kupuje nekretninu za dva milijuna dolara. Prodavač od nove stranke prima dva milijuna dolara, plus zadržava opciju premije od 25.000 dolara od graditelja. Graditelj je opciju prodao za 30.000 dolara, pa zaradi 5000 dolara i nije opsjednut imovinom koju ne može koristiti.
Scenarij 3: Graditelj je jednostavno kupac opcija koji ima koristi od uvažavanja cijene nekretnine. Ako se tražena cijena od dva milijuna dolara poveća na 2, 2 milijuna dolara u pet mjeseci, graditelj će imati koristi tako što će iskoristiti mogućnost kupnje nekretnine i prodaju imovine sa profitom. Na kraju transakcije vlasnik nekretnine dobiva dva milijuna dolara plus premiju za opciju od 25.000 dolara. Graditelj zarađuje od prodaje imanja u iznosu od 175 000 dolara.
Scenarij 4: Graditelj nije u mogućnosti osigurati zajam ili dozvole. Također ne može pronaći nijednog drugog zainteresiranog kupca. Graditelj ostavlja mogućnost istjecanju opcije i gubi premiju opcije. No, kupac je uspio izbjeći potencijalno loše ulaganje od dva milijuna dolara plaćanjem premije od 25.000 USD (1, 25% stvarne vrijednosti posla). Prodavač ima koristi od 25.000 dolara i nastavlja tražiti kupca.
U svim slučajevima, nakon sklapanja ugovora o opcijama za prodaju nekretnina, prodavač više nema izbora hoće li prodati nekretninu ili po kojoj cijeni tijekom razdoblja zadržavanja opcija. Prodavač mora čekati šest mjeseci na odluku kupca. Zbog toga prodavač prima i zadržava premiju za opciju bez obzira na to što kupac u konačnici odluči.
Donja linija
Opcije nekretnina nude alternativnu metodu trgovine, ulaganja i profita od ulaganja u nekretnine. Oni se mogu smatrati tipom ugovora o prodaji bez recepta između dvije pojedine stranke. Ne postoji tržište razmjene za ove vrste opcija, ali mogu postojati kreativne odredbe koje bi kupcu potencijalno mogle prodati opciju dok je još uvijek u aktivnom razdoblju zadržavanja. Općenito, uključene strane moraju osigurati da odredbe opcijskog ugovora na odgovarajući način budu napisane, poštene i da ih se pridržavaju.
Ugovori o mogućnostima nekretnina mogu ponuditi neke alternativne načine zarade, ali općenito je jedna od njihovih najvećih prednosti skretanje velikih rizika. Programeri nekretnina mogli bi imati koristi od držanja više ugovora o nekretninama i potencijalno samo izvršavanje odabranih nekoliko temeljem evolucije tijekom razdoblja posjedovanja. Nositelj ugovora može se također odlučiti oprostiti se ako dođe do promjena tijekom razdoblja zadržavanja poput novog prometnog puta ili povećanog kriminala.
Periodi zadržavanja ovih opcija mogu se razlikovati, što također varira u riziku. Prodavač je obično zaključan u postavljenoj cijeni. Velika vjerojatnost vježbanja može im pružiti malo vremena za bolji izbor ili dogovor. Kupac je obično dužan platiti određenu premiju tijekom trajanja razdoblja držanja. Premije mogu pomoći u snižavanju nabavne cijene. Oni također mogu omogućiti kupcu dobivanje boljih uvjeta za hipotekarno financiranje, koji smanjuju ukupne troškove. Tijekom trajanja razdoblja posjedovanja nekretnine mogu također cijeniti vrijednost s kupoprodajnom cijenom koja ostaje ista.
Zadržavanje od strane prodavača opcija može biti jedan od glavnih izazova u ugovorima o nekretninama. U takvim je slučajevima jedini zahtjev kupca obično tužba. Nedostatak javno dostupnih podataka i prošlih podataka o sudionicima opcija za nekretnine je još jedan izazov. Ulagači u nekretnine mogu također trebati razmotriti dodatne troškove poput naknada za pravne usluge poput sastavljanja i registracije ugovora.