Koje su obveznice stambenog tijela?
Obveznice stambenih agencija ili stambene obveznice izdaje državna ili lokalna agencija kako bi pomogla u financiranju izgradnje ili obnove povoljnih stanova za najam. Prema određenim programima, prihod od takvih obveznica također se može koristiti za pomoć osobama s niskim prihodima u kupnji domova. Kamate koje ulagači zarađuju na obveznice stambenih vlasti oslobođene su saveznih poreza, a mogu biti oslobođene i državnih i lokalnih poreza na dohodak.
Kao i većina općinskih obveznica, obveznice stambenih vlasti povijesno su gledane kao vrlo sigurne investicije. U ovom slučaju, obveznice su podržane od savezne vlade, koja ih smatra sredstvom za poticanje izgradnje stambenih objekata za ljude s niskim primanjima.
Osnove obveznica stambenih vlasti
Općinsko tijelo može izdati dug u obliku obveznica za prikupljanje kapitala za financiranje projekata. Dvije vrste općinskih obveznica su opće obvezne i prihodne obveznice. Plaćanje kamata i otplata glavnice obveznice opće obveze (GO) financiraju se iz financijskih blagajna države ili lokalne uprave. Te su obveznice potpomognute punom vjerom i kreditom općinske vlasti koja može imati ovlasti povećavanja poreza kako bi ispunila svoje obveze plaćanja na GO obveznicu. S druge strane, obveze plaćanja na prihodnom rasponu potpomognuti su predviđenim tokom prihoda projekta za koji je izdana obveznica. Jedan oblik prihodne obveznice je stambena obveznica.
Ključni odvodi
- Obveznice stambenih agencija ili stambene obveznice izdaje državna ili lokalna agencija kako bi pomogla u financiranju izgradnje ili obnove povoljnih stanova za najam. Državne i lokalne samouprave izdaju stambene obveznice za financiranje izgradnje ili obnove povoljnih stanova za najam. Uz otplatu glavnice obveznice, država ili lokalitet moraju plaćati kamate i na novac koji je posudila. Kao i većina općinskih obveznica, obveznice stambenih vlasti povijesno su gledane kao vrlo sigurne investicije.
Državne i lokalne samouprave izdaju stambene obveznice za financiranje izgradnje ili obnove povoljnih stanova za najam. Uz otplatu glavnice obveznice, država ili lokalitet moraju plaćati kamate i na novac koji je posudila. Kao obveznice privatne djelatnosti (PABs) stambene obveznice mogu se izdavati u ime kvalificiranih profitnih i neprofitnih programera za financiranje višečlanih i viših stambenih projekata stambenog zbrinjavanja. Prihodi od stambenih obveznica također se mogu izdati za financiranje hipotekarnih hipotekarnih obitelji ili pojedinaca s malim primanjima kako bi mogli kupiti kuću. Hipoteka koja se daje putem stambenih obveznica ograničena je na kupce koji prvi put ne ostvaruju više od srednjeg prihoda. Nadalje, cijena kuće kupljene hipotekom stambenih obveznica ograničena je na 90 posto prosječne kupoprodajne cijene.
Stambene obveznice obično imaju niske kamatne stope i mogu se izdati ili kao obveza traženja s fiksnom ili promjenjivom stopom (VRDO). Plaćanja glavnice i kamata vlasnicima obveznica izvršavaju se iz založne otplate hipoteke i zarade od ulaganja --- otplate koje hipoteke obavljaju dužnici prikupljaju povjerenik stambene obveznice koji sredstva ulaže u kratkoročne investicije do predviđenog roka za isplatu kamata vlasnicima obveznica. Zapravo, plaćanje stambenih obveznica potpomaže pravodobnim i dosljednim plaćanjem kamata i glavnicom otplate osnovnih hipoteka od strane korisnika kredita.
Stambene obveznice su korisne državi kao i privatnim investitorima. S jedne strane, vlada dobija pristup velikoj količini jeftinog financiranja. S druge strane, porezne pogodnosti koje nude stambene obveznice vrlo su privlačne onima u gornjim granicama poreza. Za investitore, kamate koje plaćaju stambene obveznice oslobođene su saveznog, a ponekad i državnog poreza na dohodak. Što je viša granična stopa poreza, to je dragocjenije oslobođenje od poreza na dobit od stambenog fonda. Iako ulagači koji podliježu alternativnom minimalnom porezu (AMT) mogu biti oporezovani porezom, izuzeće znači da ulagači u visokim federalnim poreznim okvirima imaju koristi od prihoda obveznica i drugih općinskih obveznica. Ovo oslobađanje od poreza pomaže nadoknaditi nisku kamatnu stopu obveznica.
Federalni porez na stambeno osiguranje s niskim primanjima drugi je izvor kapitala koji se može koristiti umjesto ili uz stambene obveznice u svrhu financiranja povoljnih stambenih projekata. Zasluge su bespovratne federalne porezne olakšice za dio hipotekarnih kamata koje kvalificirani kupci kuća plaćaju svake godine.
Primjer obveznica kućanstava
Budući da povlače za sobom državni dug, za prodaju obveznica stambenih vlasti ponekad je potrebno odobrenje lokalnih birača. Na primjer, u 2018. su glasači u Kaliforniji odobrili glasačku mjeru za prodaju četiri milijarde dolara obveznica stambenih vlasti za financiranje programa za stanovnike, branitelje i poljoprivredne radnike s niskim primanjima.
