Što znače sredstva iz poslovanja?
Sredstva iz poslovanja (FFO) odnose se na broj koji koriste trustovi za investiranje u nekretnine (REITs) za definiranje novčanog toka od svog poslovanja.
FFO se izračunava zbrajanjem amortizacije i amortizacije zarade, a zatim oduzimanjem dobiti od prodaje. Ponekad se kotira po udjelu. Omjer FFO-a po udjelu trebao bi se koristiti umjesto zarade po dionici (EPS) prilikom ocjenjivanja REIT-a i ostalih sličnih investicijskih fondova.
Sredstva iz poslovanja (FFO)
Razumijevanje sredstava iz poslovanja (FFO)
FFO je mjera novca koji generira REIT; tvrtke za promet nekretninama koriste FFO kao mjerilo uspješnosti poslovanja. Nacionalno udruženje zaklade za ulaganje u nekretnine (NAREIT) izvorno je pokrenulo ovu brojku, što je mjera koja nije GAAP.
Formula za FFO je:
FFO = Neto prihod + Amortizacija + Amortizacija - dobici od prodaje imovine.
Sve komponente izračuna FFO-a navedene su u računu dobiti i gubitka REIT-a. Ako bi, na primjer, REIT imao amortizaciju od 20.000 USD, dobit od prodaje imovine od 40.000 USD i neto dobit od 100.000 USD, njegov FFO bio bi 80.000 USD. Svi REIT-ovi dužni su prikazati svoje izračune FFO-a na javnim financijskim izvještajima. Ovu mjeru obično iskazuju kao fusnotu u računu dobiti i gubitka.
FFO se ne smije brkati s novčanim tokovima REIT-a iz poslovanja, koji se izvještava u izvještaju tvrtke o novčanim tokovima, a umjesto toga mjeri neto iznos gotovine i ekvivalenta koji se u društvo ulijeva iz redovnih, tekućih poslovnih aktivnosti. FFO ne treba promatrati kao alternativu novčanom toku kao mjerilu likvidnosti.
Zašto je FFO dobra mjera uspješnosti REIT-a
FFO nadoknađuje metode troškovnog računovodstva koje mogu netočno priopćiti stvarne performanse REIT-a. Računovodstvo GAAP-a zahtijeva da svi REIT-ovi tijekom vremena amortiziraju svoja ulaganja u nekretnine koristeći jednu od standardnih metoda amortizacije. Međutim, mnoga ulaganja u nekretnine s vremenom stvarno povećavaju vrijednost, čineći amortizaciju netačnom u opisu vrijednosti REIT-a. Da bi se ovo pitanje izmirilo, potrebno je dodati neto amortizaciju i amortizaciju.
FFO oduzima i dobitke od prodaje imovine, jer se takve vrste prodaje ne ponavljaju. REIT-ovi moraju isplatiti 90% svih oporezivih prihoda u obliku dividendi. Dobici od prodaje imovine ne doprinose oporezivanju prihoda REIT-a i stoga ih ne bi trebali uključivati u mjerenje vrijednosti i performansi.
Kao što je spomenuto, tvrtke ponekad daju doplate FFO-a po dionici kao dodatak svojoj vrijednosti EPS-a iz gore navedenih razloga. Slično tome, mnogi analitičari i investitori ocjenjuju REIT-ov omjer cijena i FFO kao dodatak omjeru cijene i zarade.
Prilagođena sredstva iz poslovanja
Sve više, analitičari za nekretnine također izračunavaju prilagođena sredstva REIT-a iz poslovanja (AFFO). U ovom se proračunu uzima FFO REIT-a i oduzimaju se svi tekući izdaci koji se kapitaliziraju i zatim amortiziraju, kao i bilo koji ravni iznosi najma. Ti tekući kapitalni rashodi mogu uključivati troškove održavanja kao što su projekti krečenja ili zamjene krova. AFFO je stekao privlačnost kao točnija procjena REIT-ovog potencijala zarade.
Mjera AFFO razvijena je kako bi se osigurala bolja mjera sposobnosti generiranja gotovine ili dividende REIT-a. Pored AFFO-a, ova se alternativna mjera naziva i raspoloživim sredstvima za distribuciju ili novcem raspoloživim za distribuciju.
Primjer REIT-ove FFO
Popularni trgovački centar REIT Simon Property Group izvijestio je o sredstvima iz operacija u svom izvještaju o prihodu za 2017. godinu u iznosu od četiri milijarde dolara, što je više za 6% u odnosu na 2016. Neto prihod tvrtke u međuvremenu je iznosio 2, 2 milijarde dolara. Kako bi stigla na FFO, tvrtka je dodala amortizaciju i amortizaciju u iznosu od oko 1, 8 milijardi USD, te je dodatno prilagodila ostalim manjim brojkama - uključujući smanjenje od 5, 3 milijuna USD za isplatu preferencijalnih raspodjela i dividendi i dio amortizacije koji ima nekontrolirane kamate. u dodatnom sniženju od 17, 1 milijuna dolara. Simon je također izvijestio o razrijeđenoj vrijednosti FFO po dionici od 11, 21 USD, u usporedbi s razrijeđenom cifrom EPS-a od 6, 24 USD.
