Posljednje što oni koji žive u zadrugama žele čuti na svojim godišnjim sastancima dioničara jest da njihova zadruga prijeti da propusti. Ali za mnoge ljude to je stvarnost. Svake godine kooperanti bankrotiraju i svoje "vlasnike" ostavljaju na hladnom.
Što je zadruga?
Zadruge su stambeni aranžmani u kojima stanovnici posjeduju udio pravne osobe, koji se naziva korporacija. Ti dioničari primaju vlasnički zakup, ili pravo koje im omogućava da žive u jednom od stanova ili jedinica. Tehnički gledano vlasnik je vlasnik samo dionica ove korporacije, a ne same nekretnine. Korporacija je vlasnik nekretnine. Vlasnik dionica plaća mjesečni trošak održavanja koji se koristi za pokrivanje troškova upravljanja zgradom kao što su čišćenje, toplina, voda, plaće zaposlenika, uklanjanje smeća, troškovi popravka, porezi, osiguranje i osnovna hipoteka zgrade.
Vrste zadataka
Postoje dvije općenito poznate vrste zadataka koje uključuju dodatne mogućnosti: hipoteke i tehničke zadane postavke.
- Tehničke zadane postavke nisu strašno ozbiljne. Adam Leitman Bailey, Esq., Odvjetnik za promet nekretnina iz New Yorka i New Jerseyja i voditelj ureda za stambene i poslovne nekretnine u New Yorku, Adam Leitman Bailey, kaže, ova vrsta propusta "sastoji se od propusta da se popravci izvrše u kršenju hipotekarnog ugovora iako su sve novčane isplate plaćene na vrijeme. " Obično se ove vrste neplaćanja mogu riješiti organiziranjem dovršetka popravaka ili, barem, plaćanjem. Zadovoljstvo hipotekom puno je ozbiljnije jer zajmodavac ne prima plaćanje za zgradu, prema originalnom ugovoru. Ovo je frustrirajuća situacija za dioničare koji su marljivo plaćali mjesečno održavanje bez promašenih plaćanja. To je često najbrži put ka podnošenju stečaja za zadruge. U ovoj situaciji, zajmodavac šalje Obavijest o neispunjenju stava upravi zgrade, a ako hipoteka ne riješi problem, započinje postupak ovrhe.
Najgori scenarij: ovrha
Ovrha je najgora stvar koja se može dogoditi kada zadruga podnese zahtjev za bankrot. Ovrha je parnica koju je zajmodavac pokrenuo radi stjecanja pravnog naslova zgrade. Stuart M. Saft, partner u tvrtki Dewey & LeBoeuf LLP, kaže da u New Yorku zabrane protjerivanja mogu potrajati nekoliko godina, ali na kraju, ako zadruga ima legitimnu obranu, sudac će održati aukciju za prodaju zgrade, a dioničari će se vratiti stanarima i više neće "posjedovati" svoje stanove.
U slučaju da zadruga podnese zahtjev za stečaj zbog neplaćanja hipoteke, zajmodavac ima pravo isključiti pravo na zgradu i iseliti dioničare. Bailey dodaje, "Zajmodavac na hipoteci ne može ići nakon svakog dioničara stana, jer hipoteka zgrade nije osobno jamstvo dioničara." U stečaju će kooperana banka biti isplaćena pred dioničarima.
Dakle, svaki prihod od prodaje ovrhe bankrota ići će na plaćanje banci. Dioničari koji su stekli osobne hipoteke bit će odgovorni za ta plaćanja čak i ako su izgubili vlasništvo nad dionicama stana.
U ovom scenariju, dioničari nemaju mnogo mogućnosti. Ako zadruga odluči podnijeti Poglavlje 11 (reorganizaciju), hipotekarni kooperant može je premjestiti kako bi je pretvorio u Poglavlje 7, koje je likvidacija, gdje se zgrada odmah prodaje.
U stečaju ili ovrhama, suvlasnici dioničara ostaju kao stanari ako žive tamo, ali im se vlasnički zakup otkazuje. Ako na svoj stan duguju neku hipoteku, a ne plaćaju je, "oni mogu imati štetne posljedice poreza na dohodak", potvrđuje Saft.
Zadrugari koji mogu imati problema sa neisplatom mogu pokušati nadoknaditi plaćanje posuđivanjem dodatnih sredstava, podizanjem mjesečnog održavanja ili dodavanjem procjene. Procjena je privremeno povećanje mjesečnog održavanja. Ovo povećanje namijenjeno je za popravak ili druge troškove koje su pokrile potrebe zadruga.
Jesu li bankroti zadruga zajednički?
Stečajevi zadruga rijetka su pojava. Saft kaže, "Koliko znamo, u NYC-u je zabranjeno manje od 10 udruga od Drugog svjetskog rata, pa se to sada malo vjerojatno događa. Međutim, plaća se budno." Tehnički propust može dovesti do bankrota ako sve novčane novčanice dospijevaju kao rezultat tehničkog propusta, ali to je malo vjerojatno.
Što dioničari mogu učiniti?
Nažalost, za dioničare, ne može se puno toga učiniti ako su već kupili zadarski stan. Ako su kupili dionice u problematičnom udruženju, trebali bi potražiti savjet od kvalificiranog odvjetnika za upute. Ključno je donijeti obrazovane odluke prilikom kupovine i istražiti zadrugu prije kupovine.
Bailey kaže da, kada predstavlja kupca, osigurava da je zgrada stabilna analizirajući financijske zgrade zgrade posljednje dvije godine. Usporedi financijski izvještaj s bilo kojim većim strukturnim poboljšanjima ili potrebnim popravcima i traži ima li zgrada solidne novčane rezerve. Zgrade koje ne mogu priuštiti plaćanje hipotekom ili podmirenje troškova definitivno su crvene zastave.
Lovci na stanove na zadrugu mogu izbjeći pad u "lošu" zadrugu traženjem financija. Pregled dvogodišnje povijesti može dati dobar uvid u to koliko dobro (ili loše) ta zgrada radi. Na primjer, mala pričuva gotovine može značiti da zadruga neće imati dovoljno sredstava da pokrije hitne popravke. U ovom slučaju će zadruga sredstva morati pribaviti od banke u obliku drugog zajma ili od dioničara.
Dioničari trebaju postaviti ključna pitanja prilikom istraživanja stana. Na primjer, pitajte je li zadruga izvršavala mjesečne hipotekarne isplate. Ako su propustili uplate, pitajte zašto. Pitajte postoje li neke druge vrste duga osim hipoteke, također postoje li nadolazeći veći popravci i ako jesu, kako će ih zadruga platiti.
Saft sugerira nekoliko savjeta: "Pogledajte posljednji financijski izvještaj da vidite je li računovođa izdala čisto revizijsko pismo; neka vaš odvjetnik vidi ima li založno pravo podneseno protiv zgrade ili nisu plaćeni porezi na nekretnine. Pokušajte saznati ako upravljački agent ne plati izdržavanje. Neka vaš odvjetnik pročita zapisnik zadruge da vidi postoje li problemi."
Donja linija
Zadruga ima pravo pitati vas kao potencijalnog kupca o vašoj financijskoj povijesti. Želi biti sigurni da ćete moći zajedno s vlastitim hipotekarnim plaćanjem ispuniti i odgovornost mjesečnog održavanja. Međutim, kao kupac, imate i pravo osigurati da životni prostor u kojem ćete završiti bude ekonomski stabilan. Obavezno pitajte o svim detaljima. To je vaša budućnost, zato iskoristite svoja prava.
