Ulaganje u kapital i dug u nekretnine: pregled
Dopušteno financiranje nekretninama povuklo se od donošenja Zakona o našim startup tvrtkama u 2012. godini, a očekuje se da će se tržište još više proširiti. U listopadu 2015., DIP je donio konačno rješenje o odredbama III. Zakona o JOBS-u, kojim se omogućuje neakreditiranim ulagačima da zajedno s akreditiranim investitorima sudjeluju u poslovima s nepokretnim kapitalom.
Ulaganje u nekretnine putem crowdfunding platforme ima određene prednosti nad REIT-om ili izravnim vlasništvom nad imovinom. Jedna od tih prednosti je mogućnost izbora između duga i ulaganja u kapital. Prije nego što se upustite u crowdfunding nekretninama, korisno je razumjeti kako se to dvoje razlikuje i koji su rizici. (Više o osnovama crowdfundinga nekretnina potražite u: Real Estate and Crowdfunding: New Way for Investors.)
Ključni odvodi
- Crowdfunding nekretnina sve je popularnija alternativa REIT-u i ETF-ovima za nekretnine za dodavanje imovine u nečiji portfelj. Ulaganje u nekretnine u dobit donosi povrat kroz prihod od najma koji plaćaju stanari ili kapitalni dobici od prodaje nekretnine. Dugovanje ulaganja u nekretnine uključuje izdavanje kredita ili ulaganje u hipoteke (ili hipotekarne vrijednosne papire).
Osnove ulaganja u kapital
Većina ugovora o crowdfundingu nekretnina uključuje ulaganja u kapital. U ovom scenariju investitor je dioničar u određenoj imovini, a njihov je udio proporcionalan iznosu koji su uložili. Povrati se realiziraju u obliku udjela u najamnini koju imovina ostvaruje umanjena za bilo kakve naknade plaćene na crowdfunding platformu. Investitorima se može isplatiti i udio u vrijednosti vrijednosti ako se nekretnina proda.
Pros:
- Bez ograničenja povrata: Ulaganja u kapital nude širi horizont u smislu potencijala zarade. Moguće je vidjeti godišnje prihode u rasponu od 18% do 25%. No, s obzirom da nema ograničenja, nebo je stvarno ograničenje iz perspektive investitora. Porezne olakšice: Jedan višak posjedovanja investicijske nekretnine može odbiti određene troškove povezane s njegovim vlasništvom, poput amortizacije i troškova popravaka. S temeljnim financiranjem udjela, poslovi se obično strukturiraju putem LLC preduzeća, što se za porezne svrhe tretira kao protočni subjekt. To znači da ulagači mogu iskoristiti prednosti odbitka amortizacije bez da imaju izravno vlasništvo nad imovinom. Niže naknade: Dioničke investicije mogu biti jeftinije kad su u pitanju naknade. Umjesto plaćanja prethodne naknade i mjesečne naknade za usluge, ulagači mogu platiti jednu godišnju naknadu za održavanje svog položaja u nekretnini. Naknada se izračunava kao postotak od ukupnog uloženog iznosa i često se kreće između 1% i 2%.
Cons:
-
Kako djeluju ulaganja u dugove
Kada ulaže u instrumente duga nekretnina, ulagač djeluje kao zajmodavac vlasniku nekretnine ili sponzoru posla. Zajam je osiguran od strane samog vlasništva, a investitori dobivaju fiksnu stopu povrata koja je određena kamatnom stopom na kredit i koliko su uložili. U ugovoru s dugom, investitor se nalazi na dnu snopa kapitala što znači da imaju prioritet kada je u pitanju traženje isplate iz imovine. (Više informacija potražite u vodiču: Kako zaraditi novac u nekretninama.)
Pros:
- Kraće vrijeme zadržavanja: Ulaganja u dugove najčešće su povezana s razvojnim projektima. Kao rezultat, obično imaju kraće razdoblje držanja u odnosu na ulaganja u kapital. Ovisno o prirodi posla, rok zadržavanja može trajati između šest i 24 mjeseca. To je plus za investitore kojima nije ugodno dugoročno vezati imovinu. Niži rizik: Zbog načina strukturiranja poslova; ulagači preuzimaju manji rizik s dužničkim ulaganjima. Zajam je osiguran od strane imovine, koja djeluje kao polica osiguranja protiv otplate kredita. U slučaju da vlasnik nekretnine ili sponzor neplati, investitori mogu nadoknaditi gubitak svojih ulaganja putem akcije ovrhe. Stalan dohodak: Ulaganja u dugove predvidljivija su u pogledu iznosa i učestalosti isplata povrata. Iako je svaki posao drugačiji, investitori nisu neuobičajeni za zaradu od 8% do 12% godišnje. Ti se povrati obično isplaćuju mjesečno ili tromjesečno. Ograničeni prinosi: Ulaganja u dugove sadrže manje rizika, ali jedan je glavni nedostatak činjenica da su prinosi ograničeni kamatnom stopom na kredit. Ulagačima mora biti jasno jesu li spremni žrtvovati potencijal da bi zaradili veće prinose u zamjenu za sigurniju opkladu. Veće naknade: Iako većina platformi za crowdfunding nekretninama ulagačima ne naplaćuje ništa za stvaranje računa i istraživanja duga, obično postoji neka vrsta naknade koja je uključena u posao. Platforma crowdfundinga obično skida postotak od vrha prije nego što se isplati bilo kakva kamata, a to može povećati vaš povrat. Također može postojati posebna naknada za pokretanje zajma koja se prenosi na investitore. (Za više informacija o platformama za crowdfunding nekretninama pročitajte: Top 5 tvrtki za gomilanje fondova za nekretnine .)
Cons:
- Niži potencijalni prinosi: s nižim rizikom dolazi do nižeg očekivanog prinosa. Izloženost riziku plaćanja unaprijed: hipoteke ponekad otplaćuju zajmove rano, bilo prodajom kuće ili refinanciranjem. Na taj način možete prekinuti novčane tokove povezane s dužničkim ulaganjem i smanjiti trajanje kreditnog portfelja.
Donja linija
Višestruko financiranje atraktivna je opcija za investitore koji žele ulagati u privatne poslove s nekretninama na isplativ način. Minimalna investicija s mnogim platformama kreće se od 5.000 do 10.000 USD, što je relativno mala cijena koju treba platiti za pristup ovoj klasi imovine. I ulaganja u vlasničke i dužničke strane imaju svoje dobre i loše strane, a pametni ulagači moraju pažljivo odmjeriti vrijeme. Razumijevanje onoga što steknete za dobit u odnosu na ono što riskirate može vam pomoći da odlučite hoće li jedna ili obje vrste ulaganja dobro odgovarati vašem portfelju.
