Sadržaj
- Diverzifikacija s nekretninama
- Optimizacija portfelja
- Zaključci
Nekretnine su nesumnjivo značajan element raspodjele imovine i trebale bi činiti sastavni dio svakog institucionalnog ili osobnog portfelja ulaganja. Također, sve važnija je i infrastruktura, koja ima slične prednosti kao i nekretnine. Na temelju istraživanja Sveučilišta u Regensburgu u Njemačkoj, ovaj će članak razmatrati neka od glavnih pitanja raspodjele imovine u ovom kontekstu.
I nekretnine i infrastruktura predstavljaju privlačne investicije za ulagače sklone riziku, osobito tijekom medvjedišta. Postoje sličnosti i razlike između njih dva i možete stvoriti zaista optimalan portfelj potpuno ih iskorištavajući.
Ključni odvodi
- Dobro diverzificirani portfelj trebao bi sadržavati ulaganja u široku paletu imovine, uključujući projekte nekretnina i infrastrukturu koji su manje povezani sa dionicama ili obveznicama. Nepremična ulaganja u nekretnine i infrastruktura često se spajaju u vrijednosne papire poput REIT-a ili uzajamnih fondova koji ciljaju Optimalni iznos tih ulaganja ovisit će ovisno o ciljevima ulaganja, vremenskom horizontu i profilu rizika.
Diverzifikacija kroz nekretnine i infrastrukturu
Prednosti diverzifikacije izravnih i neizravnih ulaganja u nekretnine dobro su poznati, a uloga diverzifikacije u institucionalnim portfeljima detaljno je istražena. Različite korelacije u odnosu na dionice i obveznice izuzetno su korisne za izbjegavanje volatilnosti portfelja.
U SAD-u postoji velika potreba za ulaganjem i poboljšanjem infrastrukture u mnogim aspektima, tako da postoji puno potencijala na tržištu. Prilično svi investitori trebali bi iskoristiti taj potencijal za učinkovitiju diverzifikaciju nego ikad u vrlo perspektivnom sektoru.
U prošlosti je infrastruktura dobivala relativno manje pozornosti, zajedno s drugim alternativnim sredstvima kao što su roba i privatni kapital. Odstupljen je od konvencionalnih portfelja stare škole koji uključuju dionice, obveznice, gotovinu i nekretnine.
Osobito na alokaciju nekretnina može utjecati ako alternativne investicije značajno diverzificiraju povrat od konvencionalnih ulaganja. Zapravo je infrastruktura postala središte pozornosti i našla se u institucionalnim portfeljima, a u manjoj mjeri i privatnim.
Zbog čega je infrastruktura toliko privlačna jest da se čini prilično sličnim izravnim nekretninama u pogledu velikih veličina parcela i nelikvidnosti, ali nudi i opću stabilnost i stabilne novčane tijekove. Istraživanje infrastrukture zaostaje za istraživanjem nekretnina, a Tobias Dechant i Konrad Finkenzeller iz Regensberga pokušali su premostiti taj jaz.
Optimizacija portfelja s nekretninama i infrastrukturom
Ovaj istraživački projekt i raniji rad na terenu pokazuje da je izravna infrastruktura važan element diverzifikacije portfelja i da tvrtke imaju tendenciju prekomjerne prodaje nekretnina ako ne ulažu u infrastrukturu. Ovo je važno otkriće s obzirom na to da je infrastruktura zaista korisna za ulagače koji su skloni riziku - posebno na padu tržišta kapitala.
Postoje značajne razlike u preporučenim, relativnim iznosima koje treba uložiti u ove dvije kategorije imovine. Raspon se proteže od nule do najviše 70% (uglavnom u nekretnine), ovisno o vremenskom okviru, stanju na tržištu i metode korištene za dobivanje optimalnog.
Maksimalni ukupni iznos koji se obično preporučuje za dodjelu nekretnina i infrastrukture je oko 25%, što je znatno više od stvarnih institucionalnih izdvajanja. Važno je napomenuti da učinkovite raspodjele u praksi ovise o brojnim faktorima i parametrima, a nijedan se određeni spoj ne može dosljedno superioriti.
Spoj nekretnina i infrastrukture također je kontroverzan, ali jedno je istraživanje Terhaara i sur. (2003), na primjer, sugerira ravnomjerni rascjep. Neki stručnjaci smatraju da je za svakog dovoljno oko 5%. U kriznim razdobljima to može biti tri ili čak četiri puta veće.
Drugo važno otkriće je da nekretnine i infrastruktura mogu biti korisniji u pogledu diverzifikacije nego kroz stvarni povrat. S obzirom na kontroverzu o učinkovitoj raspodjeli imovine i turbulencije na tržištima nekretnina, to je veliko pitanje. Potonje naglašava prednosti korištenja ne samo nekretnina, već i infrastrukture.
Također je značajno otkriće da ciljana stopa povrata utječe na odgovarajuću razinu nekretnina. Ulagači s većim ciljevima povrata portfelja (koji žele zaraditi više, ali s više rizika), možda bi htjeli manje posvetiti nekretninama i infrastrukturi. To uvelike ovisi o stanju na tim tržištima u odnosu na tržišta kapitala s obzirom na to je li posljednje u fazi prema gore ili prema dolje.
Točna dodjela nekretninama i infrastrukturi ovisi o različitim parametrima. Osim gore spomenute očekivane stope prinosa, postoji i pitanje kako je definiran rizik. Ostali relevantni čimbenici uključuju stav prema infrastrukturi općenito i kako se to odnosi na druga alternativna ulaganja. U praksi su ove odluke o raspodjeli složene, pa su moguće veće ili niže optimale za različite investitore u različito vrijeme.
Zaključci
Ako jedna stvar ostaje glavni prioritet svim investitorima, ima dobro raznovrstan portfelj. To jednostavno nema zamjenu, ali na tržištu je puno neiskorištenog potencijala. Ulaganje u nekretnine, ali i infrastruktura mogu igrati vitalnu ulogu u optimizaciji portfelja. To se uglavnom odnosi na institucije, ali i na privatne investitore. Privatni ulagači općenito mogu imati koristi od veće raznolikosti.
