Sadržaj
- Što je komercijalna nekretnina?
- Osnove CRE-a
- Najam Lowdown
- Upravljanje komercijalnom nekretninom
- Ulaganje u CRE
- Prednosti CRE-a
- Nedostaci CRE-a
- Primjer stvarnog svijeta CRE-a
Što je komercijalna nekretnina - CRE?
Komercijalna nekretnina (CRE) imovina je koja se koristi isključivo u poslovne svrhe ili radi pružanja radnog prostora, a ne životnog prostora. Najčešće se komercijalna nekretnina iznajmljuje stanarima za obavljanje poslova. Ova kategorija nekretnina kreće se od jedne benzinske postaje do ogromnog trgovačkog centra. Komercijalna nekretnina uključuje trgovce svih vrsta, uredske prostore, hotele, stripove, restorane i prodavaonice.
Osnove komercijalne nekretnine
Komercijalna nekretnina zajedno s stambenom nekretninom sastoji se od dvije osnovne kategorije imovine. Stambeni objekti uključuju strukture rezervirane za ljudsko stanovanje, a ne za komercijalnu ili industrijsku upotrebu. Kao što mu ime govori, komercijalna nekretnina koristi se u trgovini.
Neka tijela za licenciranje zona i izdavanje licenci dodatno razbijaju industrijska svojstva - mjesta koja se koriste za proizvodnju i proizvodnju robe, posebno teške robe - ali većina ih smatra podskupom komercijalne nekretnine.
Komercijalne nekretnine razvrstane su u četiri klase, ovisno o funkciji: uredska, industrijska, višeobiteljska i maloprodajna. Pojedinačni prostori također su kategorizirani. Na primjer, uredski prostor okarakteriziran je kao klasa A, klasa B ili klasa C.
- Klasa A predstavlja najbolje građevine u pogledu estetike, starosti, kvalitete infrastrukture i lokacije. Zgrade razreda B obično su starije i nisu toliko konkurentne, koliko cijene, kao zgrade klase A. Investitori ove građevine često ciljaju na restauraciju. Zgrade razreda C najstarije su, obično starije od 20 godina, smještene na manje atraktivnim područjima i trebaju održavanje.
Ključni odvodi
- Komercijalna nekretnina je imovina koja se koristi isključivo u poslovne svrhe, u odnosu na stambenu, koja je stambeni prostor. Četiri klase komercijalnih nekretnina uključuju uredsku, industrijsku, višeobiteljsku i maloprodajnu. Komercijalna nekretnina donosi prihod, kao i neke aprecijacija kapitala, za ulagače. Ulaganje u komercijalne nekretnine zahtijeva više sofisticiranosti i sredstava od investitora nego stambene nekretnine. Javno trgovački fondovi za ulaganje u nekretnine (REITs) su izvediv način da pojedinci ulažu u komercijalne nekretnine.
Najam Lowdown
Neke tvrtke posjeduju zgrade koje zauzimaju. Međutim, tipičniji je slučaj da se nekretnina daje u zakup. Obično investitor je vlasnik zgrade i skuplja najamninu od svake tvrtke koja tamo posluje. Komercijalne cijene najma - cijena zauzimati prostor tijekom navedenog razdoblja - obično se navode u godišnjim dolarima za najam po kvadratnom metru. Suprotno tome, cijene nekretnina se navode kao godišnja svota ili mjesečna najamnina.
Komercijalni najmovi mogu trajati od jedne do 10 godina ili više, a uredski i maloprodajni prostor u prosjeku traje između pet i 10 godina.
U studiji za 2017. godinu koju je provela tvrtka za analitičar tržišta nekretnina CBRE Group, Inc., analitičar Alex Krasikov utvrdio je da je termin - dužina - najma proporcionalan veličini prostora u najmu. Nadalje, podaci su pokazali da će stanari ući u dugoročne zakupce kako bi zaključili cijene u rastućem tržišnom okruženju. Ali to im nije jedini pokretački faktor. Neki će stanari sa zahtjevima za velike prostore ući u dugoročne zakupke zbog ograničene raspoloživosti imovine koja odgovara njihovim potrebama.
Postoje četiri osnovne vrste najma komercijalne imovine, za koje svaka zemlja zahtijeva različite razine odgovornosti od posjednika i stanara.
- Najam s jednom neto mrežom čini stanara odgovornim za plaćanje poreza na imovinu. Najam dvostrukog neto (NN) čini stanara odgovornim za plaćanje poreza na imovinu i osiguranja. Najam trostrukog neto (NNN) čini stanara odgovornim za plaćanje poreza na imovinu, osiguranje i održavanje.Uz bruto zakupa, stanar plaća samo najamninu, a posjednik plaća porez na imovinu, osiguranje i održavanje imovine.
Upravljanje komercijalnom nekretninom
Naravno, cilj je bilo kojeg vlasnika stalno održavanje cjelovitog zakupa CRE-a. Stanodavac često mora uspostaviti ravnotežu između povećanja najma i minimiziranja radnih mjesta i prometa stanara. Promet može biti skup za vlasnike CRE-a jer se prostor mora prilagoditi specifičnim potrebama različitih stanara - recimo ako se restoran useli u objekt koji je nekada bio zaposlen u joga studiju.
Vlasnici nekretnina možda žele zaposliti tvrtku za upravljanje komercijalnim nekretninama koja će im pomoći da pronađu, upravljaju i zadržavaju stanare, nadgledaju najmove i mogućnosti financiranja te koordiniraju održavanje imovine i mogućnost prodaje. Specijalizirano znanje tvrtke za upravljanje komercijalnim nekretninama je korisno jer se propisi i propisi koji reguliraju takvu imovinu razlikuju ovisno o državi, županiji, općini i industriji i veličini.
Ulaganje u komercijalne nekretnine
Ulaganje u komercijalne nekretnine može biti unosno i poslužiti kao zaštita od volatilnosti tržišta dionica. Ulagači mogu zaraditi novac cijenom imovine kada prodaju, ali većina povrata dolazi od najmova stanara.
Izravna ulaganja
Investitori mogu koristiti izravna ulaganja u slučaju kada postanu posjednici kroz vlasništvo nad fizičkom imovinom. Ljudi koji su najprikladniji za izravna ulaganja u komercijalne nekretnine su oni koji ili imaju veliku količinu znanja u industriji ili mogu zaposliti tvrtke koje to rade. Komercijalne nekretnine su visoko rizična ulaganja u nekretnine. Takav će investitor vjerojatno biti pojedinac s velikom neto vrijednosti jer za CRE ulaganje zahtijeva značajan iznos kapitala.
Idealna nekretnina je na području s niskom CRE ponudom i velikom potražnjom koja će dati povoljne cijene najma. Snaga lokalnog gospodarstva također utječe na vrijednost kupovine CRE-a.
Neizravna ulaganja
Alternativno, ulagači mogu ulagati na komercijalno tržište neizravno putem vlasništva nad raznim tržišnim vrijednosnim papirima, kao što su Investicijski fondovi za ulaganja u nekretnine (REITs), burzovnim fondovima ili ulaganjem u tvrtke koje se bave tržištem komercijalnih nekretnina, poput banaka i Realtors.
Prednosti komercijalnih nekretnina
Jedna od najvećih prednosti komercijalnih nekretnina su atraktivne cijene leasinga. U područjima gdje je količina nove gradnje ograničena ili zemljom ili zakonom, komercijalne nekretnine mogu imati impresivne prinose i znatne mjesečne novčane tokove. Industrijske zgrade uglavnom iznajmljuju po nižim cijenama, iako imaju i niže režijske troškove u odnosu na uredski toranj.
Komercijalne nekretnine također imaju koristi od usporedno dužih ugovora o najmu stanara sa stambenim nekretninama. Ova duga dužina najma daje vlasniku komercijalnih nekretnina znatnu stabilnost novčanog toka, sve dok dugotrajni stanari zauzimaju zgradu.
Osim što nude stabilan, bogat izvor prihoda, komercijalne nekretnine nude potencijal za povećanje kapitala, sve dok je imovina dobro održavana i ažurirana. Kao i sve nekretnine, često se kreće u suprotnom smjeru od tržišta dionica, što čini učinkovitu mogućnost diverzifikacije na dioničke udjele u portfelju.
prozodija
-
Zaštita od burze
-
Izvori visokog dohotka
-
Stabilni novčani tokovi od dugoročnih stanara
-
Potencijal za procjenu kapitala
kontra
-
Za izravno ulaganje potrebno je više kapitala
-
Veća regulacija
-
Veći troškovi obnove
-
Nelikvidna imovina
Nedostaci komercijalne nekretnine
Pravila i propisi glavna su prepreka većini ljudi koji žele izravno ulagati u komercijalne nekretnine. Porezi, mehanika kupnje i odgovornosti za održavanje komercijalnih nekretnina zakopane su u slojeve legalizacije. Ovi se zahtjevi mijenjaju prema državi, županiji, industriji, veličini, zoniranju i mnogim drugim oznakama. Većina investitora u komercijalne nekretnine ili imaju specijalizirano znanje ili platne spiskove ljudi koji to rade.
Dodatna zapreka je povećani rizik od prometa stanara, posebno važan u gospodarstvu u kojem neočekivana zatvaranja maloprodajnih mjesta ostavljaju slobodna imanja s malo prethodne najave.
Sa stambenim objektima zahtjevi jednog stanara obično odražavaju zahtjeve prethodnih ili budućih stanara. Međutim, s komercijalnom nekretninom, svaki stanar može imati vrlo različite potrebe koje zahtijevaju skupo obnavljanje. Vlasnik zgrade tada mora prilagoditi prostor za smještaj specijaliziranih trgovina svakog stanara. Komercijalna imovina s niskim brojem slobodnih radnih mjesta, ali visokim prometom stanara, još uvijek može izgubiti novac zbog troškova obnove za dolazak stanara.
Za one koji žele izravno investirati, kupovina komercijalne nekretnine mnogo je skuplja ponuda od stambene imovine. Također, iako su nekretnine, uglavnom, među nelikvidnijim kategorijama imovine, transakcije s poslovnim zgradama obično se sporo kreću.
Primjer stvarnog svijeta prognoze CRE-a
Američko tržište komercijalne imovine doživjelo je hit tijekom recesije 2008.-2009., Ali bilježi godišnji dobitak od 2010. godine. Ovi dobici pomogli su oporaviti gotovo sve gubitke iz razdoblja recesije.
"Izgledi za tržište nekretnina u SAD-u za 2019.", godišnje izvješće koje je objavio CBRE, vjeruju:
Iako je kasno u ekonomskom ciklusu, izgledi ostaju vrlo dobri za sve četiri glavne vrste imovine komercijalnih nekretnina. Minimalno će se uvažavati vrijednosti, ali prinosi prihoda trebaju ostati zdravi.
Međutim, drugi pokazatelji govore da je tržište komercijalne imovine doseglo vrhunac u ciklusu rasta nakon recesije. Prema kalifornijskoj tvrtki za nekretnine, Ten-X Growth, cijene komercijalnih nekretnina završile su 2018. godinu za samo 1% u odnosu na 2017. godinu.
Izvještaj Ten-X primjećuje da konačni ukupni iznos za komercijalne nekretnine u 2018. godini potvrđuje njihovo viđenje cijena kasnog ekonomskog ciklusa. Istraživanje tvrtke otkrilo je da radna mjesta rastu, usporava rast najamnina, a tržišne kamatne stope rastu
Kako je izvijestio Forbes , posebno se maloprodajni sektor pokazao bolnom točkom na širem tržištu komercijalnih nekretnina, budući da su se široko zatvorena prodajna mjesta intenzivirala u 2017. i nastavila u 2018. Primjerice, popularni trgovački centar REIT Westfield Corporation uočio je smanjenje cijena dionica 30% između sredine 2016. i kraja 2017. prije nego što je povratio neke gubitke do siječnja 2018. Unibail-Rodamco SE kupio je Westfield za 15, 8 milijardi USD, stvorivši Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Većina tvrtki, međutim, smatra da tržište nekretnina u cjelini ostaje zdravo. JP Morgan je u svom izgledu za komercijalne nekretnine za 2019. godinu u velikoj mjeri ponovio mišljenje CBRE-a rekavši da je 2018. bila deveta godina povećanja najamnina i procjena komercijalnih nekretnina. Morgan predviđa da će se tempo usporiti, ali nastavit će i ne vidi pad tek nakon 2019. godine.
