Što su komercijalne hipotekarne vrijednosnice (CMBS)?
Tržišni hipotekarni vrijednosni papiri (CMBS) su investicijski proizvodi s fiksnim prihodom koji podupiru hipoteke na komercijalne nekretnine, a ne stambene nekretnine. CMBS može pružiti likvidnost i investitorima u nekretnine i komercijalnim zajmodavcima.
Budući da ne postoje pravila za standardizaciju struktura CMBS-a, njihovo vrednovanje može biti teško. Temeljni vrijednosni papiri CMBS-a mogu sadržavati brojne komercijalne hipoteke različitih uvjeta, vrijednosti i vrsta imovine - poput višestambenih stanova i poslovnih nekretnina. CMBS može ponuditi manje rizika prije plaćanja nego što su vrijednosne papire zaštićene hipotekom (RMBS), budući da je izraz za hipoteke na komercijalnoj osnovi općenito fiksiran.
Kako djeluju vrijednosne papire zaštićene hipotekom
Kao i kod osiguranih dužničkih obveza (CDO) i osiguranih hipotekarnih obveza (CMO), CMBS su u obliku obveznica. Hipotekarni zajmovi koji čine jednu komercijalnu hipoteku zaštićeni su kao jamstvo u slučaju neplaćanja, s glavnicom i kamatama prenose se na ulagače. Zajmovi su obično sadržani unutar povjerenja i vrlo su raznoliki u pogledu njihovih svojstava, vrsta imovine i iznosa. Temeljni zajmovi koji su sekuritizirani u CMBS uključuju kredite za nekretnine poput stambenih zgrada i kompleksa, tvornica, hotela, poslovnih zgrada, uredskih parkova i trgovačkih centara, često unutar istog povjerenja.
Hipotekarni kredit obično je nepovratni dug - bilo koji potrošački ili komercijalni dug koji je osiguran samo kolateralom. U slučaju nepodmirenja, zajmodavac ne može oduzeti imovinu dužnika izvan osiguranja.
Budući da su CMBS složeno sredstvo za ulaganje, zahtijevaju širok spektar sudionika na tržištu - uključujući ulagače, primarni serviser, glavni serviser, poseban serviser, nositelj certifikata za usmjeravanje, skrbnike i rejting agencije. Svaki od ovih igrača ima određenu ulogu kako bi se osiguralo pravilno obavljanje CMBS-a.
CMBS tržište čini otprilike 2% ukupnog američkog tržišta s fiksnim dohotkom.
Vrste CMBS
Hipoteke koje vraćaju CMBS klasificiraju se u tranše prema njihovim razinama kreditnog rizika, koji se obično rangiraju od visokog ili najvišeg kvaliteta do niže kvalitete. Tranže najkvalitetnije će primati i kamate i glavnice i imati najmanji pridruženi rizik. Niže tranše nude veće kamatne stope, ali tranše koje preuzimaju veći rizik također apsorbiraju većinu potencijalnog gubitka koji može nastati kako tranše opadaju.
Najniža tranša u strukturi CMBS sadržavat će najrizičnije - i vjerojatno špekulativne - kredite u portfelju. Proces sekuritizacije koji je uključen u osmišljavanje strukture CMBS-a važan je kako za banke, tako i za ulagače. Omogućuje bankama da ukupno izdaju više zajmova, a investitorima omogućuje lak pristup komercijalnim nekretninama, a istovremeno im daje više prinosa od tradicionalnih državnih obveznica.
Investitori bi trebali shvatiti, međutim, da u slučaju neisplate jednog ili više zajmova u CMBS-u, najviši tranši moraju biti u potpunosti isplaćeni s kamatama, prije nego što donje tranše dobiju sredstva.
Ključni odvodi
- CMBS su osigurani hipotekom na komercijalnoj imovini, a ne na stambenoj nekretnini. Trgovačke hipotekarne vrijednosne papire su u obliku obveznica, a osnovni zajmovi obično se nalaze u zakladima. Krediti u CMBS djeluju kao osiguranje - s glavnicom i kamatama za investitore - u slučaju neplaćanja.
Kritika CMBS-a
U CMBS obično ulažu samo vrlo bogati ulagači, jer ovdje nema mnogo opcija za prosječnog ulagača. Teško je pronaći uzajamne fondove ili fondove kojima se trguje na burzi (ETF) koji ulažu isključivo u ovu klasu imovine, iako mnogi uzajamni fondovi za nekretnine ulože dio svojih portfelja u CMBS.
Zahtjevi za CMBS
U prosincu 2016. Komisija za vrijednosne papire (SEC) i Regulatorno tijelo financijske industrije (FINRA) uveli su nove propise za ublažavanje nekih rizika CMBS-a stvaranjem maržinih zahtjeva za transakcije pokrivene posredstvom agencija, uključujući osigurane hipotekarne obveze.
