Što je otkup?
Otkup je vrsta rabata povezana s hipotekarnim kreditima. Uključuje zajmodavca, nudi zajmu gotovinski poticaj u gotovini u zamjenu za prihvaćanje veće kamatne stope na kredit.
Općenito, otkupi su prednost korisniku ako očekuje da će preprodati kupljenu nekretninu u kratkom roku. Važno je da novčani poticaj ne može premašiti troškove namire koji su povezani s kreditom.
Ključni odvodi
- Otkup je vrsta rabata u kojoj zajmoprimac hipotekarnog zajma prihvaća višu kamatnu stopu u zamjenu za gornji novčani poticaj. Odnos između veličine novčanog poticaja i iznosa povećanja kamate dogovara se između zajmodavac i dužnik. Međutim, tipična je formula da svaki postotak novčanog poticaja izazove kamate od 0, 25%. Nadoknade se također ponekad isplaćuju hipotekarnim posrednicima i bankarskim kreditnim službenicima. Zajmoprimci stoga moraju biti oprezni da bi utvrdili je li na takve kamatne stope utjecao neki takav aranžman.
Razumijevanje uplata
Otkupe obično koriste zajmoprimci koji žele smanjiti troškove podmirenja zajma. Budući da otkup rezultira višom kamatnom stopom na zajam, dužnik učinkovito posuđuje novac po toj višoj stopi i koristi ga za plaćanje nekih ili svih troškova namire.
Budući da se viša kamatna stopa primjenjuje na cjelokupni saldo hipoteke, odlučivanje za otkup je uglavnom ekonomično ako dužnik ne namjerava zadržati hipoteku duže vrijeme. U tim situacijama, gornji novčani poticaj može više nego nadoknaditi povećane troškove kamata, s obzirom da će se ti troškovi kamate snositi samo u ograničenom vremenskom razdoblju.
Treba uzeti u obzir i to da se otkupi također ponekad isplaćuju hipotekarnim posrednicima. U tim situacijama, posrednika se može učinkovito potaknuti da potakne zajmoprimce da prihvataju višu tržišnu stopu na svoje hipotekarne kredite, koji su poznati i kao premije za rast prinosa (YSPs). Ako se tim otkupnim aranžmanima jasno ne otkrije kupac, oni mogu stvoriti sukob interesa između dviju strana.
Prije 2010, rabati otkupa hipotekarnih posrednika često su zatamnjeni u uvjetima zajma hipoteka koje su prodali, što otežava zajmoprimcima da otkriju kada su im hipotekarne kredite plaćali YSP. Od tada, promjene u saveznim smjernicama za nove procjene zajma zahtijevaju da se YSP-ovi hipotekarnih posrednika jasno otkriju kupcu.
Unatoč tim poboljšanjima, rizik potencijalnih sukoba i dalje ostaje. Konkretno, rabati za otkup i drugi takvi poticaji ponekad se daju i kreditnim službenicima unutar samih institucija zajma. U tim okolnostima, zajmoprimac može imati malo praktične sposobnosti da otkrije utječu li te stope na ove poticaje. Kao mjera opreza, zajmoprimci bi trebali zatražiti pažljivim i neposrednim pitanjima za svoje kreditne službenike o tome, ako postoje, postoje programi poticaja u vezi s njihovim zajmom.
Primjer stvarnog svijeta otkupa
Za ilustraciju razmislite o kupcu koji želi osigurati hipoteku u iznosu od 100 000 USD. Standardna kamatna stopa koju nudi banka iznosi 4, 50%. No, kupac želi iskoristiti otkupni rabat u iznosu od 2, 50% vrijednosti kredita. U tom bi slučaju kupac primio novčani poticaj u iznosu od 2.500 USD u zamjenu za prihvaćanje kamatne stope veće od uobičajene.
Iako bi tačna razina nove kamatne stope bila predmet pregovora, tipična formula je da svaki postotak rabata rezultira povećanjem za 0, 25% hipotekarne kamatne stope. Stoga bi u gornjem primjeru novčani poticaj od 2, 50% rezultirao povećanjem stope od 0, 625%. Nova kamatna stopa stoga bi bila 5, 125%.
