Što je rat za nadmetanje?
Rat za licitiranje odnosi se na okolnost u kojoj se dva ili više potencijalnih kupaca nekretnine natječu za vlasništvo putem sve viših ponuda.
Ključni odvodi
- Rat za licitiranje nastaje kada dva ili više subjekata nadgledaju vlasništvo nad nekretninom ili tvrtkom. Kao što je aukcija, rat za nadmetanje često se odvija brzim tempom, a sudionici su ranjivi u donošenju nepromišljenih investicijskih izbora. Spekulatori često uključuju eskalaciju klauzule u njihovim ponudama, koja automatski povećava ponudu za postavljeni iznos kada se natječe ponuda, do dogovorenog maksimalnog limita.
Kako djeluje rat za nadmetanje
Do rata s licitiranjem dolazi kada se potencijalni kupci nekretnine natječu za vlasništvo nizom sve viših cijena, ponekad gurajući konačnu cijenu iznad prvotne vrijednosti nekretnine. Ratovi licitiranja obično se događaju kada kupci gledaju na vlasništvo nad kućom, zgradom ili tvrtkom na posebno poželjnom mjestu, a posebno usred tržišta prodavača. Slično kao na aukciji, rat za licitiranje često se odvija brzim tempom, što znači da su tijekom rata potencijalni kupci osjetljivi na donošenje nepristojnih ili emocionalnih odluka o investiranju.
Primjer rata za nadmetanje
Alice i Brynne svaka želja za kupnjom kuće po cijeni od 250.000 dolara. Alice nudi cjenovnu cijenu, a Brynne odgovara ponudom od 260 000 dolara. Odlučna da kupi kuću, Alice nudi 270.000 dolara. Brojači Brynne s ponudom od 280.000 dolara. Alice priznaje da ima ograničenje licitacije od 300.000 dolara, pa će joj sljedeća ponuda biti povišica od 20.000 dolara. Brynne priznaje, a Alice kupuje dom za 50.000 dolara više od prvotne popisne cijene, što prodavača prilično veseli.
Klauzule o eskalaciji mogu izazvati požare ako natjecatelj unaprijed zna za maksimalno ograničenje klauzule.
Posebna razmatranja
Kada tržište nekretnina postane visoko konkurentno, neki investitori i špekulanti odluče implementirati eskalacijske klauzule u svoj ugovor o nadmetanju nekretnine. Klauzula o eskalaciji u osnovi je izjava koja ukazuje na osnovnu cijenu ponude za nekretninu i sporazum da se ta ponuda automatski poveća za određeni iznos ako drugi kupac podnese ovjerenu višu ponudu. Klauzula o eskalaciji obično uključuje i maksimalnu cijenu koju je kupac spreman platiti za tu nekretninu.
Ako su, na primjer, u gornjem primjeru Alice i Brynne ugradili klauzule o eskalaciji, povećavajući svoje ponude za 10 000 USD, dok nisu dosegli gornju granicu od 300 000 USD, ishod bi bio drugačiji. Aliceva početna ponuda od 250.000 dolara bila bi zadovoljena s Brynneovom ponudom od 260.000 dolara. Aliceina klauzula o eskalaciji odgovarala bi ponudom od 270.000 dolara, a Brynne bi tada ponudila 280.000 dolara. Nakon sljedeće ponude Alice od 290 000 USD, Brynne će pobijediti u nadmetanju s ponudom od 300 000 dolara.
Ova strategija, iako je zgodna, ima i svoje nedostatke. Prodavatelj nekretnine obično će biti svjestan maksimalne cijene postavljene u eskalacijskoj klauzuli, što znači da prodavač može biti svjestan koliko je potencijalni kupac spreman platiti.
