S cijenjenim dionicama možete prodati svoje dionice nekoliko godina kako biste raspodijelili kapitalni dobitak. Nažalost, investicijskim nekretninama ne odobrava se isti luksuz; cjelokupni iznos dobiti mora se zatražiti na vašim porezima u godini u kojoj se nekretnina prodaje. Međutim, ako je vlasnik kuće upotrijebio razmjenu IRS Odjeljka 1031, može odgoditi iznos u slično sredstvo za ulaganje.
Je li istina da možete prodati svoj dom, a ne plaćati porez na kapitalnu dobit?
Upravljanje početnom prodajom
To porezno opterećenje možete ublažiti tako da kontrolirate godinu u kojoj prolaze vlasništvo i posjed, a samim tim i godinu u kojoj prijavljujete dobit ili gubitak od transakcije. Drugim riječima, prijenos vlasništva možete postaviti na godinu u kojoj očekujete da će imati niže porezno opterećenje. Međutim, ako vaš prihod neprestano plaća i porez na dobit izgleda neizbježno, možda biste trebali razmotriti korištenje razmjene IRC odjeljka 1031.
Odjeljak 1031 razmjena
Razmjena odjeljka 1031. omogućuje investitoru da trguje nekretninama koja se drže radi ulaganja u druge investicione nekretnine i da nema nikakvih neposrednih poreznih obveza. Prema Odjeljku 1031, ako poslovnu ili investicijsku imovinu zamijenite isključivo za takvu poslovnu ili investicijsku imovinu, dobit ili gubitak ne priznaju se dok se novostečena imovina ne proda. Imajte na umu da se Odjeljak 1031 ne primjenjuje na razmjene zaliha, dionica, obveznica, novčanica, dokaza o zaduženju i određene druge imovine.
Počevši od 2018., novi porezni zakoni ograničavali su te razmjene na nekretnine: razmjene druge imovine, poput umjetničkih djela, u odjeljku 1031 više nisu dopuštene.
Pravila i propisi
Razmjena odjeljka 1031. neće dopustiti izbjegavanje poreza na kapitalnu dobit u svim slučajevima. Na primjer, razmjena američkih nekretnina s nekretninama u nekoj drugoj zemlji neće se kvalificirati za status razmjene poreza bez poreza. Nadalje, obrti koji uključuju imovinu koja se koristi u osobne svrhe - poput zamjene osobnog prebivališta za nekretninu za najam - neće dobiti porezni tretman koji je pružen u skladu s odjeljkom 1031. Konačno, ako bilo koja od strana nakon toga raspoloživu imovinu raspoloži u roku od dvije godine. U razdoblju nakon izmjene, imovina koja se razmijeni bit će predmet poreza.
Za potrebe poreznog izvješćivanja, osnovica stare imovine prenosi se na novu nekretninu. To je važno razumjeti kod razmjene poreza bez poreza jer se dugovi koji nisu dužni oprostiti, jednostavno se odgađaju do prodaje nove imovine. Za evidentiranje razmjene odjeljka 1031 u Službi za unutarnje prihode važno je podnijeti obrazac 8824 s poreznom prijavom za godinu razmjene slične vrste. Ne preporučuje se razmjena bez poreza ako će transakcija rezultirati gubitkom jer se gubici ne mogu umanjiti u razmjeni bez poreza. U tim je slučajevima možda bolje rasprodati imovinu i iskoristiti prihod za kupovinu nove nekretnine.
Potpuno besplatna razmjena
Da bi se dogodila transakcija razmjene poreza bez odjeljka 1031, moraju se ispuniti određeni uvjeti:
- Svojstvo mora biti "poput-vrste": Svojstva su slične vrste ako su iste prirode ili karaktera, čak i ako se razlikuju u ocjeni ili kvaliteti. Imovina mora biti povezana s poslovanjem ili investicijom: Izmijenjena imovina mora se držati za produktivnu poslovnu ili investicijsku upotrebu i njome se trguje za istu upotrebu. Nova nekretnina mora biti identificirana u roku od 45 dana: Nova imovina koja će se dobiti u zamjenu za postojeću imovinu mora se pismeno identificirati u roku od 45 dana od prvog prijenosa. Prijenos se mora izvršiti u roku od 180 dana: Imovina slične vrste mora se primiti jednog od ova dva datuma (što prije nastupi): u roku od 180 dana nakon prijenosa imovine, ili do roka dospijeća poreza (uključujući proširenja) za godinu u kojoj se nekretnina prenosi.
Djelomično razmjena poreza
Da biste bili potpuno neoporezivi, razmjena mora biti isključivo razmjena imovine slične vrste. U savršenom svijetu pronalazak nekretnine s istom trgovačkom vrijednošću idealan je za razmjenu odjeljka 1031. Međutim, teško je pronaći ravnopravnu razmjenu i u mnogim slučajevima jedna strana završi nogom u dodatnom novcu kako bi dogovor bio fer. Ova dodatna imovina ili primljeni novac poznat je pod nazivom "boot", a ovaj dobitak oporezuje se do iznosa primljenog čizme.
Ako na obje nekretnine postoje hipoteke, hipoteke su umrežene. Strana koja odustaje od veće hipoteke i prima manju hipoteku višak tretira kao čizma.
Donja linija
Povećani broj prodaje nekretnina od 2010. godine omogućio je mnogim ljudima povoljne porezne postupke od savezne vlade. Kao rezultat toga, izgubljen je ogroman iznos od poreznih prihoda. Za sada ostaje odjeljak 1031 razmjene nekretnina. (Kao što je gore spomenuto, od početka 2018. godine ukinuti su za druge vrste imovine, poput kolekcionarstva, zrakoplova, prava franšize i teške opreme.)
