Što je klauzula o pretpostavci
Klauzula o pretpostavci je odredba u hipotekarnom ugovoru koja omogućava prodavaču kuće da odgovornost za postojeću hipoteku prebaci na kupca imovine. Drugim riječima, novi vlasnik kuće pretpostavlja postojeću hipoteku. Novi kupac obično mora zadovoljavati kreditne i druge kvalifikacije.
Klauzula o pretpostavci dolje
Ako je kamatna stopa na postojeću hipoteku niža od trenutnih tržišnih stopa, klauzula o pretpostavci postaje atraktivno prodajno mjesto. Također, kupac može izbjeći brojne troškove zatvaranja, iako u transakciji obično postoje određene naknade. Neki će troškovi uključivati pretragu naslova, žigove dokumenata i poreze.
Prednosti klauzula o pretpostavci su za većinu vlasnika kuća teoretske jer uobičajene hipoteke uglavnom zabranjuju tu praksu. Banke se namrštene praksi jer upisuju hipoteke na temelju kreditne sposobnosti izvornog zajmoprimca, a ne kasnijeg nepoznatog kupca. Mogućnost otplate novog vlasnika može biti izazovna za procjenu, a banka možda nerado preuzima rizik. Nadalje, čak i ako banka odobri kreditnu sposobnost novog zajmoprimca, ona će izgubiti na predujmu i troškovima zatvaranja nastalih s potpuno novom hipotekom. Također je vjerojatno da su trenutne tržišne kamatne stope veće od stopa na izvornom računu.
Kako je rijetko u interesu banke da dopušta pretpostavke, većina hipoteka uključuje klauzulu o prodaji koja zahtijeva otplatu preostalog stanja kada se imovina proda. Banka neće otpisati založno pravo dok hipoteka ne bude otplaćena, čime prodaja nije moguće.
Međutim, klauzule o pretpostavkama su standardne u hipotekama koje podupire vlada, od strane Savezne uprave za stambeno zbrinjavanje (FHA), Veteranske uprave (VA) i Ministarstva poljoprivrede SAD-a (USDA). Novi vlasnik i dalje mora ispunjavati standarde kreditiranja i podobnosti. Te hipoteke podržane od države čine gotovo 20 posto svih hipoteka u SAD-u.
Kako djeluje klauzula o pretpostavci?
Zamislite da osoba želi preuzeti hipoteku od prodavatelja koji ima 30-godišnju, 240.000 USD hipoteku na 3, 5 posto na koju je uplaćivala pet godina. Preostali saldo, uključujući kamate, iznosi oko 323.300 dolara, a preostalo je 25 godina na izvornoj bilješci. Pretpostavimo da je trenutna tržišna kamatna stopa na 4%. Da je novi kupac uzeo hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina za isti kredit od 240 000 USD, ostatak će s kamatama dospjeti na kraju tog razdoblja od oko 412, 500 dolara. Također, novi bi kupac trebao podnijeti paušalni predujam financijskoj instituciji.
Pretpostavivši postojeću hipoteku prodavatelja, kupac bi uštedio oko 89.000 USD tijekom roka zajma. Također, postoji pet manje godina obveze plaćanja uz zajam klauzule s pretpostavkom. Svako paušalno plaćanje bilo bi prodano prodavaču za nadoknadu vlasničkog kapitala koji su nakupili u kući. Osim toga kupac će izbjeći tisuće dolara zbog zatvaranja troškova.
