Bez obzira jeste li na tržištu kupca ili na prodavaču, nakon što pronađete kuću koja se osjeća kao kod kuće, poželjet ćete je kupiti što prije. Međutim, nije baš tako jednostavno. Mnoga financijska pitanja određuju hoćete li moći kupiti kuću, kao i uvjete svoje hipoteke. Ako unaprijed znate ove informacije, pomoći ćete vam da donesete bolje odluke, a vaš postupak odobravanja hipoteke provest će glatko i brzo.
1. Imajte dovoljno predujma
Vaš san o vlasništvu kuće može se brzo srušiti ako ne možete osigurati adekvatan iznos novca za svoj predujam.
"Zajmodavci su pooštrili zahtjeve nakon ekonomske krize 2008.", kaže Karen R. Jenkins, certificirani hipotekarni bankar koji je predsjednik i izvršni direktor KRJ Consultinga u Columbiji, Južna Karolina. „Kao rezultat, potencijalni zajmoprimci koji žele kupiti dom moraju imati malo„ kože u igri “da bi se kvalificirali za dom“, kaže Jenkins, većina programa zajma zahtijeva minimalno 3, 5% predujma.
Možda ste poznavali ljude koji su kupili domove u prošlosti bez predujma - ili ste možda čak bili jedan od tih ljudi. To je danas puno manje vjerojatan scenarij, jer banke pokušavaju ograničiti rizik neplaćanja zajmoprimaca. "Zajmoprimac sa kožom u igri je manje vjerovatno da će propasti kad situacija postane naporna", kaže Stacey Alcorn, vlasnica i šef službe za sreću u bostonu LAER Realty Partners. Na primjer, kada vrijednosti nekretnina opadnu, dužnik koji je uložio svoje životne ušteđevine u tu nekretninu veća je vjerojatnost da će se zaustaviti i otjerati oluju, čekajući da se vrijednosti imovine ponovno povećaju, kaže Alcorn. S druge strane, "dužnik koji je stavio nula novca vjerojatno je samo otići od imovine i pustiti banku da je podigne putem ovrhe."
2. Pronađite povoljnu kamatnu stopu
Tijekom trajanja hipoteke vjerojatno ćete sami platiti desetke tisuća dolara kamate. Dakle, pronalaženje hipoteke s niskom kamatnom stopom može vam dugoročno uštedjeti tisuće dolara. Izvrsno sredstvo za istraživanje i usporedbu kamatnih stopa je hipotekarni kalkulator koji će vam dati predstavu o vašim potencijalnim troškovima prije nego što se uopće sastanete s hipotekarnim posrednikom.
3. Imajte minimalno prihvatljiv kreditni rezultat
Vaša FICO ocjena odražavat će se ako povećavate svoje kreditne kartice i kasnite s plaćanjem računa, što može biti još jedan financijski kamen spoticanja za potencijalne vlasnike kuća koji trebaju hipoteku. „Rezultati FICO-a govore banci vašu sposobnost plaćanja mjesečnih računa i koliki ukupni dug imate. Ako se dodaju na sve vaše kreditne kartice, FICO rezultat će biti nizak, a to će naštetiti šansama za financiranje, jer banke ne žele pozajmljivati nekoga tko živi od kreditnih kartica ", kaže Alcorn.
Što se smatra prihvatljivom ocjenom FICO? Amy Tierce, regionalna potpredsjednica hipoteka Wintrust-a u Needhamu, Massachusetts, napominje da iako FHA nudi financiranje zajmoprimcima s kreditnom ocjenom čak 500, većina zajmodavaca dodala je vlastite zahtjeve. Stoga će biti izazov pronaći zajmodavca koji će raditi s dužnikom s kreditnim rezultatom ispod 640.
Međutim, kreditne kartice s maksom nisu samo vaša briga. "Ako neprestano kasnite 30, 60 ili 90 dana na ostalim računima, kreditni bodovi će opet biti niski, a banke ne žele pozajmljivati novac nekome će morati stalno moliti za novac", kaže Alcorn, dodajući da "naplata, bankrot ili ovrha kod vašeg kredita govori banci da nemate problema s obnavljanjem svojih dužničkih obveza i, jednostavnije rečeno, ne žele biti sljedeći."
4. imati omjer duga i prihoda do 43% ili jednak
Vlasnici kuća koji se prekomjerno povećavaju mogu jesti Ramen rezance svaki dan u kući koju mogu s vremenom izgubiti. Važno je biti realan što si možete priuštiti.
"Banke koriste omjer duga i prihoda kako bi utvrdile može li dužnik priuštiti kupnju kuće", kaže Alcorn. „Na primjer, recimo da jedan dužnik zarađuje 5000 dolara mjesečno. Banka ne želi da vaš ukupni dug, uključujući novu hipoteku, plus plaćanja automobilom, plaćanje kreditnom karticom i druge mjesečne obaveze, premašuje određeni postotak tog prihoda. "U siječnju 2014., Ured za zaštitu potrošača je uveo pravila navodeći da omjer duga i prihoda ne može biti veći od 43%.
Međutim, Alcorn upozorava da to što samo banka smatra da si možete priuštiti određenu hipoteku ne znači da to zapravo možete. "Na primjer, banka ne zna da imate veliku obitelj ili troškove skrbi o djeci ili starije roditelje do kojih vam je stalo. Važno je razgovarati o vašem mjesečnom plaćanju sa svojim hipotekarnim timom da vam se ne bi prelomilo."
Jenkins se slaže i dodaje da "postoje dodatni troškovi vezani za posjedovanje kuće koju možda nećete imati tijekom iznajmljivanja. Obavezno izračunajte sve mjesečne troškove i dugove i pustite proračun da donese konačnu odluku u vezi s tim što možete udobno platiti."
5. Imati mogućnost plaćanja završnih troškova
Brojne su naknade povezane s hipotekom na kući, a moglo bi vam zatrebati nepristojno financijsko buđenje ako ne znate unaprijed što očekivati.
Iako se troškovi zatvaranja razlikuju od zajmodavca do zajmodavca i od države do države, "zajmoprimci plaćaju ocjenjivanje, kreditno izvješće, odvjetničke agencije / agente za zatvaranje, naknade za snimanje i naknade za obradu / osiguravanje", kaže Alcorn i dodaje da su troškovi zatvaranja obično 1% iznosa zajma.
Međutim, Jenkins kaže da bi naknade mogle biti čak 3%. "Zajmodavci su sada dužni pružiti vam sveobuhvatnu" procjenu dobre vjere "naknada koje ćete pretpostaviti za određeni zajam. Pravila su također stroža u procjenama zajmodavca, a vrlo je malo prostora da se pristojbe koje se spominju mijenjaju na završnom stolu. "Ona savjetuje kupce kućama da pregledaju procjenu dobre vjere i postave pitanja ako niste sigurni što konkretna naknada predstavlja,
6. imaju potrebnu financijsku dokumentaciju
Nedovoljna dokumentacija može odgoditi ili čak zaustaviti postupak odobravanja zajma, pa morate saznati što morate donijeti na stol.
"Vaš zajmodavac treba imati potpun i potpun popis potrebne dokumentacije za potporu zahtjeva za kredit ovisno o vašoj zaposlenosti i situaciji u primanju", kaže Tierce. "Ako započinjete s prethodnim odobrenjem, provjerite da zajmodavac traži svu dokumentaciju za postupak jer je prethodno odobrenje bez temeljitog pregleda dokumentacije beskorisno. Nešto se može propustiti što bi moglo rezultirati kasnijim odbijanjem zajma ako postupak prethodnog odobrenja nije izuzetno dobro dokumentiran."
Što je pred-odobrenje? Prema Jenkins-u, to je "preliminarno odobrenje na temelju onoga što je dužnik" naveo "o prijavi (dohodak, dug, imovina, zaposlenje itd.). Stvarni postupak odobravanja potvrđuje dohodak, imovinu i dug korištenjem različitih metoda poput plaće stajlinge, porezne prijave, izvode iz banke, W2-ove i provjere zaposlenja."
Tierce dodaje da "na konkurentnim tržištima prodavači i trgovci neće ni razmatrati ponudu bez da znaju da je kupac unaprijed odobren." Dodatne dokumente možete zatražiti kasnije ili tijekom cijelog postupka. "Postupak pretplate je iscrpan, a neki dokumenti mogu pokrenuti pitanja ili nedoumice koje zahtijevaju dodatnu dokumentaciju. Samo duboko udahnite i dajte zajmodavcu sve što zatraže što je prije moguće kako bi vaše odobrenje bilo završeno."
Donja linija
Prije nego što razmislite o kupovini kuće iz snova, morate biti sigurni da su vaše financije u redu i da ste se pametno i temeljito pripremili prije nego što postupak odobrenja hipoteke uopće započne.
