Sadržaj
- Povijesni povrati REIT-ova
- Maloprodajni REIT-ovi
- Rezidencijalni REIT
- Zdravstvo REITs
- Ured REITs
- Hipoteka REITs
- Procjena bilo kojeg REIT-a
- Poanta
Trustovi za ulaganje u nekretnine (REITs) ključni su faktori kod sastavljanja bilo kakvog portfelja vlasničkog kapitala ili fiksnog prihoda. Omogućuju veću diverzifikaciju, potencijalno veći ukupni prinos i / ili niži ukupni rizik. Ukratko, njihova sposobnost ostvarivanja prihoda od dividendi zajedno sa povećanjem kapitala čini ih izvrsnom protutežom dionicama, obveznicama i gotovinom.
REIT-ovi općenito posjeduju i / ili upravljaju komercijalnim nekretninama koje donose dohodak, bilo da je riječ o nekretninama ili hipotekama na tim nekretninama. U kompanije možete ulagati pojedinačno, putem fonda kojima se trguje na burzi ili uzajamnim fondom. Na raspolaganju je mnogo vrsta REIT-a.
Ovdje ćemo pogledati nekoliko glavnih kategorija REITS-a i njihove povijesne prilike. Na kraju ovog članka trebali biste imati bolju ideju kada i što kupiti.
Ključni odvodi
- Korištenje REIT-ova za ulaganje u nekretnine može diverzificirati vaš portfelj, ali nisu svi REIT-ovi stvoreni ravnopravno. Neki REIT-ovi ulažu izravno u nekretnine, ostvaruju prihod od najma i naknade za upravljanje. Drugi ulažu u dug za nekretnine, tj. Hipoteke i hipotekarne vrijednosne papire. Osim toga, REITs se uglavnom fokusira na određeni sektor nekretnina, na primjer, maloprodajne ili trgovačke centre, hotele i odmarališta ili zdravstvene usluge i bolnice.
Povijesni povrati REIT-ova
Trustovi za ulaganja u nekretnine povijesno su jedan od najuspješnijih raspoloživih klasa imovine. FTSE NAREIT Equity REIT indeks je ono što većina ulagača koristi za ocjenu učinka američkog tržišta nekretnina. Između 1990. i 2010. Godine, prosječni godišnji povrat indeksa iznosio je 9, 9%, što je samo mjesto sa srednjim zalihama, što je u istom razdoblju iznosilo 10, 3% godišnje.
Usporedbe radi, imovina s fiksnim prihodom upravljala je sa 7% godišnjeg povrata, a roba samo 4, 5% godišnje. Nekretnine su bile najslabije realizirane u osam klasa imovine u samo dvije godine od 20. Fiksni dohodak, s druge strane, bio je najgori učinak šest puta u istom 20-godišnjem razdoblju.
U novije vrijeme, trogodišnji prosjek za REIT-ove između ožujka 2013. i ožujka 2016. bio je u skladu s prosjecima u razdoblju od 20 godina, i dostigao je 10, 76% u tom razdoblju. Povijesno je da su ulagači koji traže prinos učinili bolje ulaganje u nekretnine od stalnog dohotka, što je tradicionalna klasa imovine u ove svrhe. Pažljivo sastavljen portfelj trebao bi uzeti u obzir i jedno i drugo.
5 vrsta REIT-a i kako ih uložiti
Maloprodajni REIT-ovi
Otprilike 24% REIT-ovih ulaganja u trgovačke centre i samostalnu maloprodaju. Ovo je najveća pojedinačna investicija u Americi. Bez obzira da li ste trgovački centar često, vjerojatno ga posjeduje REIT. Kada razmišljamo o ulaganju u maloprodajne nekretnine, prvo treba ispitati samu maloprodajnu industriju. Je li financijski zdravo trenutno i kakvi su izgledi za budućnost?
Važno je zapamtiti da maloprodajni REIT-ovi zarađuju od stanarine koju naplaćuju stanarima. Ako trgovci imaju problema s novčanim tokom zbog slabe prodaje, moguće je da bi mogli odgoditi ili čak platiti zadane mjesečne isplate te na kraju biti prisiljeni na bankrot. U tom trenutku treba naći novog stanara, što nikada nije lako. Stoga je ključno da ulažete u REIT-ove s najjačim mogućim najmoprimcima. To uključuje trgovine prehrambenih proizvoda i kućnih potrepština.
Jednom kada napravite procjenu svoje industrije, težište bi se trebalo usmjeriti na same REIT-ove. Kao i svaka investicija, važno je da imaju dobru zaradu, jake bilance i što je moguće manje duga, posebno kratkoročne. U siromašnom gospodarstvu, maloprodajnim REIT-ovima koji imaju značajne novčane pozicije pružit će se mogućnosti kupnje dobre nekretnine po povoljnim cijenama. Najbolje vođene tvrtke će to iskoristiti.
U skladu s tim, postoje maloprodajna pitanja vezana za maloprodajni prostor REIT-a, jer se kupovina sve više mijenja na mreži, za razliku od modela trgovačkog centra. Vlasnici prostora nastavili su sa inovacijama kako bi napunili svoj prostor uredima i drugim ne-maloprodajnim orijentisanim stanarima, ali podsektor je pod pritiskom.
Rezidencijalni REIT
Riječ je o REIT-ovima koji posjeduju i upravljaju višestambenim stambenim zgradama kao i proizvedenim stanovima. Kada tražite ulaganja u ovu vrstu REIT-a, treba uzeti u obzir nekoliko čimbenika prije nego što uskočite. Na primjer, najbolja tržišta stanova imaju tendenciju tamo gdje je pristupačnost kuća niska u odnosu na ostatak zemlje. U mjestima poput New Yorka i Los Angelesa, visoki troškovi domova za samohrane prisiljavaju više ljudi na najam, što poskupljuje cijene koje iznajmljivači mogu naplaćivati svaki mjesec. Kao rezultat toga, najveći stambeni REIT-ovi uglavnom su usredotočeni na velika urbana središta.
Unutar svakog određenog tržišta ulagači trebaju tražiti rast stanovništva i radnih mjesta. Općenito, kada je neto priljev ljudi u neki grad, to je zato što su radna mjesta lako dostupna, a gospodarstvo raste. Pad stope slobodnih radnih mjesta uz rast najamnina znak je da se potražnja poboljšava. Sve dok ponuda stanova na određenom tržištu i dalje ostaje mala, a potražnja i dalje raste, stambeni REIT-i trebali bi dobro proći. Kao i kod svih tvrtki, one s najjačim bilansima i najdostupnijim kapitalom obično rade najbolje.
Zdravstvo REITs
Health REITs bit će zanimljiv podsektor za gledanje kako se Amerikanci dobi i troškova zdravstva nastavljaju rasti. Zdravstveni REIT-ovi ulažu u nekretnine bolnica, medicinskih centara, ustanova za njegu i umirovljeničkih domova. Uspjeh ove nekretnine izravno je vezan za zdravstveni sustav. Većina operatera ovih objekata oslanja se na naknade za zauzeće, naknade Medicare i Medicaid kao i privatne plaće. Sve dok je financiranje zdravstva upitnik, to su i REIT-i o zdravstvu.
Stvari koje biste trebali potražiti u zdravstvenom REIT-u uključuju raznoliku skupinu kupaca kao i ulaganja u brojne različite vrste nekretnina. Fokus je dobar do određene mjere, ali tako proširuje i rizik. Općenito, povećanje potražnje za zdravstvenim uslugama (što bi se trebalo dogoditi starijim stanovništvom) dobro je za nekretnine u zdravstvu. Stoga, osim diverzifikacije vrsta kupaca i imovine, potražite tvrtke čija je zdravstvena iskustva značajna, čija su bilanca stanja snažna i čiji je pristup niskobudžetnom kapitalu visok.
Ured REITs
Ured REIT-a investira u uredske zgrade. Prihod od najma primaju od stanara koji su obično potpisali dugoročni najam. Četiri pitanja padaju na pamet svima koji su zainteresirani za ulaganje u uredski REIT
- Kakvo je stanje u gospodarstvu i kolika je stopa nezaposlenosti? Kakve su stope slobodnih radnih mjesta? Kako područje u koje REIT ulaže ekonomski posao? Koliko kapitala ima za preuzimanja?
Pokušajte pronaći REIT-ove koji ulažu u ekonomska uporišta. Bolje je posjedovati hrpu prosječnih zgrada u Washingtonu, DC, nego posjedovati, primjerice, uredski prostor u Detroitu.
Hipoteka REITs
Otprilike 10% ulaganja REIT-a nalazi se u hipotekama za razliku od same nekretnine. Najpoznatija, ali ne nužno najveća ulaganja su Fannie Mae i Freddie Mac, poduzeća koja sponzoriraju država koja kupuju hipoteke na sekundarnom tržištu.
Ali samo zato što ova vrsta REIT-a ulaže u hipoteke umjesto u kapital, ne znači da to postaje bez rizika. Povećanje kamata bi se pretvorilo u smanjenje knjigovodstvenih vrijednosti REIT-a za hipoteku, snižavanje cijena dionica. Uz to, hipotekarni REIT-ovi dobivaju znatan dio svog kapitala kroz osigurane i neobezbjeđene ponude duga. Ako se kamate povećaju, buduće financiranje bit će skuplje, smanjujući vrijednost portfelja zajmova. U okruženju s niskom kamatnom stopom s perspektivom povećanja stopa, većina hipotekarnih REIT-ova trguje s popustom do neto vrijednosti imovine po dionici. Trik je pronaći pravu.
Ključevi za ocjenu bilo kojeg REIT-a
Nekoliko je stvari koje morate imati na umu pri procjeni bilo kojeg REIT-a. Oni uključuju sljedeće:
- REIT-ovi su istinska ulaganja u ukupni povrat. Omogućuju visoke dividendne prinose uz umjereno dugoročno aprecijaciju kapitala. Potražite tvrtke koje su povijesno napravile dobar posao u pružanju obaju. Kao tradicionalna nekretnina, mnogi REIT-ovi trguju se na burzama. Dobivate diverzifikaciju koju nekretnine pružaju bez dugoročnog zaključavanja. Likvidnost je važna. Amortizacija ima tendenciju precijeniti pad vrijednosti imovine ulaganja. Dakle, umjesto da koristite omjer isplate (što dividende investitori koriste) za procjenu REIT-a, umjesto toga pogledajte njegova sredstva iz operacija (FFO). Ovo se definira kao neto prihod umanjen za prodaju bilo koje imovine u određenoj godini i amortizaciju. Jednostavno uzmite dividendu po dionici i podijelite FFO po dionici. Što je veći prinos, to je bolje. Snažno upravljanje čini razliku. Potražite tvrtke koje su već neko vrijeme prisutne ili barem posjeduju menadžerski tim s mnoštvom iskustava. Kvaliteta se računa. Ulažite u REIT-ove sa izvrsnim nekretninama i stanarima. Razmislite o kupovini uzajamnog fonda ili ETF-a koji ulaže u REIT-ove, a istraživanje i kupovinu prepustite stručnjacima.
Poanta
Savezna vlada omogućila je investitorima kupovinu velikih projekata komercijalnih nekretnina još od 1960. Međutim, samo u posljednjem desetljeću su pojedini ulagači prihvatili REIT-ove. Razlozi za to uključuju niske kamatne stope, koje su prisilile investitore da gledaju izvan obveznica za ulaganje dohotka, pojavu razmjenjivanih i uzajamnih fondova koji su se fokusirali na nekretnine i, do raspada nekretnina 2007-08, nezasitni apetit na dio Amerikanaca koji posjeduju nekretnine i drugu materijalnu imovinu. REITs je, kao i svaka druga investicija u 2008., pretrpio velike probleme. No unatoč tome, i dalje su odličan dodatak svakom raznolikom portfelju.
