Postoji nekoliko pitanja koja investitori moraju postaviti sami kada je u pitanju uložiti njihov teško zarađeni novac. Koliko će se investicija vratiti? Koliko košta? No što je još važnije, investitori bi se trebali brinuti zbog njegove vrijednosti. To se posebno odnosi na kupovinu investicijske nekretnine.
Prihodi od nekretnina vezanih uz ulaganja na visokoj su razini. Iznajmljivanje nudi sve veći izvor prihoda i to je postojani način zaraditi novac. Prije nego što se upustite u igru iznajmljivanja nekretnina, kako se kreće u procjenu?
Pročitajte više kako biste saznali neke od najčešćih načina za vrednovanje nekretnine na visokoj razini.
Ključni odvodi
- Utvrđivanje troškova i povrata ulaganja u imovinu jednako je važno kao i utvrđivanje njegove vrijednosti. Investitori mogu koristiti pristup usporedbe prodaje, model određivanja cijene kapitalne imovine, pristup prihoda i troškovni pristup da bi odredili vrijednosti imovine. Ne postoji rješenje za jedan za sve, pa će možda trebati primijeniti kombinaciju ovih čimbenika.
4 načina za vrijednost nekretnine za iznajmljivanje nekretnina
Pristup usporedbi prodaje
Pristup usporedbi prodaje (SCA) jedan je od najprepoznatljivijih oblika vrednovanja stambenih nekretnina. To je metoda koju najčešće koriste procjenitelji i agenti za prodaju nekretnina kada ocjenjuju nekretnine. Ovaj je pristup jednostavna usporedba sličnih domova koji su prodavali ili iznajmljivali lokalno u određenom vremenskom razdoblju. Većina investitora će htjeti vidjeti SCA tijekom značajnog vremenskog okvira kako bi uvidjela sve moguće trendove u nastajanju.
SCA se oslanja na atribute ili značajke kako bi dodijelio relativnu vrijednost cijene. Te se vrijednosti mogu temeljiti na određenim karakteristikama kao što su broj spavaćih soba i kupaonica, garaža i / ili prilaznih putova, bazena, paluba, kamina - bilo čega što imanje čini jedinstvenim i izdvaja. Cijena po četvornom metru uobičajena je metrika za lako razumijevanje investitori mogu odrediti gdje je njihova imovina treba vrednovati. Drugim riječima, ako se kuća s 2 000 četvornih metara iznajmljuje za 1 dolar po četvornom metru, investitori mogu razumno očekivati prihod u tom igralištu, pod uvjetom da i to usporedive gradske kuće u tom području.
Imajte na umu da je SCA donekle generički - to jest, svaki dom ima jedinstvenost koju nije uvijek moguće mjeriti. Kupci i prodavači imaju jedinstvene ukuse i razlike. SCA bi trebao biti osnovni ili razumni stav, a ne savršen predviđač ili alat za procjenu vrijednosti nekretnina. To je ujedno i metoda koju treba upotrijebiti za usporedbu sa relativno sličnim domovima. Dakle, ne radi ako ćete cijeniti nekretninu koja vas zanima, a to je 2.000 četvornih metara s garažom, bazenom, šest spavaćih soba i pet punih kupaonica s drugom nekretninom koja ima polovinu broja spavaćih soba, bez bazena i samo je 1200 četvornih metara.
Također je važno da investitori prilikom ocjene komparativne analize tržišta koriste certificiranog procjenitelja ili agenta za nekretnine. To ublažava rizik od lažnih procjena, koji su postali rasprostranjeni tijekom krize nekretnina 2007. godine.
Model određivanja kapitalne imovine
Model određivanja cijene kapitalne imovine (CAPM) je sveobuhvatniji alat za vrednovanje. CAPM uvodi koncepte rizika i oportunitetnih troškova koji se primjenjuju na ulaganja u nekretnine. Ovaj model razmatra potencijalni povrat ulaganja (ROI) izveden iz prihoda od najma i uspoređuje ga s drugim ulaganjima koja nemaju rizik, kao što su državne obveznice državnih riznica ili alternativni oblici ulaganja u nekretnine, kao što su trustovi za ulaganja u nekretnine (REITs),
Ukratko, ako očekivani povrat bez rizične ili zagarantovane investicije premaši potencijalni povrat ulaganja od najamnina, jednostavno nema smisla riskirati rizik iznajmljivanja imovine. U pogledu rizika, CAPM razmatra povezane rizike za iznajmljivanje nekretnina.
Na primjer, sve nekretnine za iznajmljivanje nisu iste. Lokacija i dob nekretnine ključni su aspekti. Iznajmljivanje starije imovine znači da će stanodavci vjerojatno imati veće troškove održavanja. Imovina za iznajmljivanje na području sa velikim kriminalom vjerojatno će zahtijevati više sigurnosnih mjera opreza od najma u zajednici koja je zatvorena.
Ovaj model sugerira faktoring tih rizika prije nego što razmislite o ulaganju ili prilikom uspostavljanja strukture cijena najma. CAPM vam pomaže odrediti koji povrat zaslužujete zbog stavljanja svog novca u rizik.
Prihodni pristup
Dohodovni pristup se fokusira na potencijalnom prihodu od imovine najamnine u odnosu na početno ulaganje. Dohodovni pristup se često koristi za ulaganje u komercijalne nekretnine.
Dohodovni pristup često se koristi kod ulaganja u komercijalne nekretnine.
Dohodovni pristup ovisi o utvrđivanju godišnje stope kapitalizacije za ulaganje. Ova stopa je projicirani godišnji prihod od bruto multiplikatora najamnine podijeljen s trenutnom vrijednošću nekretnine. Dakle, ako poslovna zgrada košta 120.000 USD za kupnju, a očekivani mjesečni prihod od najma iznosi 1200 USD, očekivana godišnja stopa kapitalizacije je:
14.400 (1.200 USD x 12 mjeseci) ÷ 120.000 USD = 0, 12 ili 12%
Ovo je vrlo pojednostavljeni model s malo pretpostavki. Više nego vjerojatno, na hipoteku postoje troškovi kamate. Također, budući prihodi od najma mogu biti više ili manje vrijedni pet godina od sadašnjih.
Mnogi su ulagači upoznati s neto sadašnjom vrijednošću novca. Primijenjen na nekretnine, ovaj je koncept poznat i kao diskontirani novčani tok. Dolazi dobiveni u budućnosti podložni su inflatornom i deflatornom riziku i prikazani su u diskontiranim iznosima kako bi se to uzelo u obzir.
Bruto najam multiplikatora
Ovaj pristup vrednuje nekretninu za najam na temelju iznosa najamnine koji investitor može prikupiti svake godine. To je brz i jednostavan način za mjerenje vrijedi li nekretnina ulaganja. To je, naravno, prije razmatranja bilo kakvih poreza, osiguranja, komunalija i ostalih troškova povezanih s imovinom, pa bi ga trebalo uzeti sa zrnom soli.
Iako je možda sličan pristupnom pristupu, pristup multiplikatora bruto najamnine (GRM) ne koristi neto operativni prihod kao svoju stopu ograničenja, već bruto najam. Stopa gornje stope bruto multiplikatora najma veća je od jedne, dok je stopa pristupa za pristup dohotku postotna vrijednost. Da biste postigli usporedbu između jabuka i jabuka, trebali biste pogledati GRM-ove i prihod od najma drugih, sličnih svojstava kao onaj za koji ste zainteresirani.
Recimo da se komercijalna nekretnina prodala u kvartu koju gledate za 500.000 USD, s godišnjim prihodom od 90.000 USD. Da bismo izračunali njegov GRM, prodajnu cijenu dijelimo s godišnjim prihodom od najma: 500 000 ÷ 90 000 USD = 5, 56. Možete usporediti ovu cifru s onom koju gledate, sve dok znate njezin godišnji prihod od najma. Možete saznati njegovu tržišnu vrijednost množenjem GRM-a s godišnjim prihodom. Ako je viši od onog koji je nedavno prodat - tj. Za 500.000 USD - možda to ne vrijedi, pa razmislite o nastavku.
Pristup troškova
Troškovni pristup vrednovanju nekretnina kaže da imovina vrijedi samo onog za što se razumno može koristiti. Procjenjuje se kombiniranjem vrijednosti zemljišta i amortizirane vrijednosti bilo kojeg poboljšanja.
Ocjenjivači iz ove škole često podržavaju najviše i najbolje korištenje kako bi saželi troškovni pristup nekretninama. Često se koristi kao osnova za vrednovanje praznog zemljišta.
Na primjer, ako ste programer stana koji želi kupiti tri hektara zemlje u neplodnom području kako bi se pretvorio u kondominijum, vrijednost tog zemljišta temeljit će se na najboljem korištenju tog zemljišta. Ako je zemlja okružena naftnim poljima i najbliža osoba živi 20 milja daleko, najbolje je iskoristiti i, stoga, najviša vrijednost tog imanja nije pretvaranje u stanove, već eventualno proširenje prava bušenja kako bi se pronašlo više nafte.
Drugi argument najbolje upotrebe odnosi se na zoniranje imovine. Ako potencijalno vlasništvo nije zonirano za stambene potrebe, njegova vrijednost se smanjuje, jer će programer imati velike troškove da se ponovo useli. Smatra se najpouzdanijim kada se koristi na novijim strukturama i manje pouzdan za starija svojstva. Često je jedini pouzdan pristup kada se gledaju posebna svojstva upotrebe.
Donja linija
Ne postoji način da se utvrdi vrijednost nekretnine za iznajmljivanje. Većina ozbiljnih investitora razmatra komponente svih ovih metoda procjene, prije nego što donesu odluke o ulaganju u nekretnine. Učenje ovih uvodnih koncepata procjene vrijednosti trebao bi biti korak u pravom smjeru za ulazak u igru ulaganja u nekretnine. Zatim nakon što pronađete nekretninu koja vam može donijeti povoljan iznos prihoda, pronađite povoljnu kamatnu stopu za vašu novu nekretninu pomoću hipotekarnog kalkulatora. Upotreba ovog alata također će vam dati konkretnije podatke s kojima ćete raditi prilikom procjene potencijalne nekretnine za najam.
