Nekretnine predstavljaju značajan dio bogatstva većine ljudi, a to se posebno odnosi na mnoge vlasnike kuća u Sjedinjenim Državama. Prema najnovijem istraživanju Saveznih rezervi, 65, 2% američkih obitelji posjeduje vlastiti primarni boravak. Veličina i razmjera tržišta nekretnina čine ga privlačnim i unosnim sektorom za mnoge investitore. Ovaj članak će se osvrnuti na neke glavne čimbenike koji utječu na tržište nekretnina i razne dostupne investicije.
TUTORIJAL: Istraživanje investicija u nekretnine
4 ključna faktora koji pokreću tržište nekretnina
Čimbenici koji utječu na nekretnine
Demografija
Demografski podaci su podaci koji opisuju sastav stanovništva, kao što su dob, rasa, spol, prihod, obrasci migracije i rast stanovništva. Ove su statistike često zanemareni, ali značajan faktor koji utječe na cijenu nekretnina i vrste nekretnina u potražnji. Veliki pomaci u demografiji nacije mogu imati velik utjecaj na trendove s nekretninama već nekoliko desetljeća.
Na primjer, baby boomeri koji su rođeni između 1945. i 1964. primjer su demografskog trenda koji može značajno utjecati na tržište nekretnina. Prijelaz ovih baby boomer-ova u mirovinu jedan je od zanimljivijih generacijskih trendova u prošlom stoljeću, a povlačenje tih baby boomer-ova, koje je počelo još 2010. godine, zasigurno će se primijetiti na tržištu u narednim desetljećima.
Postoje brojni načini na koje ova vrsta demografskog pomaka može utjecati na tržište nekretnina, ali za investitora bi mogla biti sljedeća ključna pitanja: i) Kako bi to utjecalo na potražnju za drugim kućama u popularnim odmorišnim područjima, jer sve više ljudi počinje odlaziti u mirovinu ? Ili ii) Kako bi se to moglo utjecati na potražnju većih domova ako su primanja manja i djeca su se sve doselila? Ova i druga pitanja mogu pomoći ulagačima da susede vrstu i mjesto potencijalno poželjnih investicija u nekretnine mnogo prije nego što je započeo trend.
Kamatne stope
Kamatne stope također imaju veliki utjecaj na tržišta nekretnina. Ako razmišljate o kupovini kuće s hipotekom, korisno je istražiti kamatne stope pomoću hipotekarnog kalkulatora. Promjene kamatnih stopa mogu uvelike utjecati na mogućnost osobe da kupi stambenu nekretninu. To je zato što niže kamatne stope idu, niži će troškovi za dobivanje hipoteke za kupnju kuće, što stvara veću potražnju za nekretninama, što opet gura cijene.
Važno je napomenuti da s povećanjem kamata trošak dobivanja hipoteke raste, čime se smanjuje potražnja i cijene nekretnina. Međutim, kada se gleda utjecaj kamatnih stopa na vlasničko ulaganje, poput ulaganja u nekretnine (REIT), umjesto na stambene nekretnine, odnos se može smatrati sličnim odnosima obveznice s kamatnim stopama. Kada kamatne stope opadaju, vrijednost obveznice raste jer njezina kuponska stopa postaje poželjnija, a kada se kamate povećavaju, vrijednost obveznica opada. Slično tome, kada se kamatna stopa na tržištu smanji, visoki prinosi REIT-a postaju privlačniji i njihova vrijednost raste. Kada kamatne stope porastu, prinos na REIT postaje manje atraktivan i gura njihovu vrijednost prema dolje. (Da biste saznali više o tim efektima, pogledajte kako kamatne stope utječu na vrijednosti imovine .)
Ekonomija
Drugi ključni faktor koji utječe na vrijednost nekretnina je sveukupno zdravlje gospodarstva. To se općenito mjeri ekonomskim pokazateljima poput BDP-a, podataka o zaposlenosti, proizvodnoj aktivnosti, cijenama robe itd. Općenito govoreći, kada je gospodarstvo sporo, to je i nekretnina.
Međutim, cikličnost ekonomije može imati različite učinke na različite vrste nekretnina. Na primjer, ako REIT ima veći postotak svojih ulaganja u hotele, na njega bi obično utjecao gospodarski pad od REIT-a koji je uložio u uredske zgrade. Hoteli su oblik imovine koji je vrlo osjetljiv na gospodarske aktivnosti zbog vrste strukture zakupa svojstvene poslovanju. Iznajmljivanje hotelske sobe može se zamisliti kao oblik kratkoročnog najma kojeg hotelski kupci lako mogu izbjeći ako gospodarstvo loše radi. S druge strane, stanari ureda obično imaju dugoročni najam koji se ne može promijeniti usred gospodarskog pada. Stoga, iako biste trebali biti svjesni dijela ciklusa u kojem se nalazi gospodarstvo, trebali biste također biti svjesni osjetljivosti nekretnina na ekonomski ciklus.
Vladine politike / subvencije
Zakonodavstvo je također drugi čimbenik koji može imati znatan utjecaj na potražnju i cijene nekretnina. Porezni odbitci, odbitci i subvencije neki su od načina na koji vlada može privremeno povećati potražnju za nekretninama sve dok postoje. Svjesnost trenutnih vladinih poticaja može vam pomoći da odredite promjene u ponudi i potražnji i identificirate potencijalno lažne trendove.
Na primjer, 2009. godine američka vlada uvela je prvi porezni kredit kupcima kuća kako bi pokušala ubrzati prodaju kuća u sporiji ekonomiji (podobni su samo oni koji su kupili kuće između 2008. i 2010.). Prema Nacionalnom udruženju nekretnina (NAR), samo je ovaj porezni poticaj doveo do 900.000 kupaca za kupnju domova. Ovo je bilo znatno povećanje, iako privremeno, a iako niste znali da je povećanje posljedica poreznog poticaja, možda ste zaključili da je potražnja za stanovanjem u porastu na temelju drugih faktora.
Koja je najbolja investicija?
Veličina i razmjera tržišta nekretnina čine ga privlačnim i unosnim tržištem za mnoge investitore. Ulagači mogu ulagati izravno u fizičku nekretninu ili se odlučiti posredno ulagati kroz upravljana sredstva. Ulaganje izravno u nekretnine uključuje kupnju stambene ili poslovne imovine koja će se koristiti u svrhu stvaranja dohotka ili za daljnju prodaju u budućnosti. Neizravni načini ulaganja na tržište nekretnina uključuju ulaganje u trustove za ulaganja u nekretnine (REITs), fondove kojima se trguje na burzi (ETFs), spojene fondove za nekretnine (CREFs) i infrastrukturne fondove. Zbog veće likvidnosti dostupne na tržištu, nižih transakcijskih troškova i nižih kapitalnih zahtjeva, prosječni ulagači radije neizravno ulažu u nekretnine. (Da biste saznali više o načinima profita od stambenog tržišta, pročitajte Jednostavne načine ulaganja u nekretnine. )
Donja linija
U ovom su članku predstavljeni neki od čimbenika više razine koji igraju značajnu ulogu u kretanju tržišta nekretnina, ali postoje i složeniji dijelovi koji se trebaju igrati. I premda neki od navedenih faktora sugeriraju jasan odnos faktora i tržišta, u praksi rezultati mogu biti vrlo različiti. Međutim, razumijevanje ključnih čimbenika koji pokreću tržište nekretnina od presudnog je značaja za sveobuhvatnu procjenu potencijalne investicije.
(Više o ovoj temi pročitajte u odjeljku Zarađivanje novca u stambenoj nekretnini.)
