Što je hipoteka na kupone
Hipoteka s nultom kuponom je dugoročna komercijalna hipoteka koja odgađa sva plaćanja glavnice i kamata do dospijeća.
Strukturiranje zajma je kao obračunska bilješka što znači da kamate dospijevaju na neizmireni posuđeni iznos. Kad dospije, zajmoprimac ili otplaćuje novčanicu ili pliva drugi zajam po trenutnim kamatama.
RASPOLOŽENJE hipoteke s nupo-kuponom
Komercijalni projekti koriste hipoteke bez kupona gdje novčani tokovi za otplatu duga možda neće biti dostupni dok se projekt ne završi. Primjer za to bi bio sportski stadion, gdje prihodi neće biti dostupni dok struktura ne bude gotova i ne bude u mogućnosti ugostiti događaje.
Kako ukupne kamate plus otplatu glavnice zajmodavac prima tek kada dospije zajam, kreditni rizik je značajno veći nego kod klasičnog zajma. Zajmodavci uglavnom nude ovaj oblik financiranja etabliranim komercijalnim zajmoprimateljima s čistom kreditnom dokumentacijom. Zajmoprimac može financirati komercijalni projekt s manjim novčanim tokom, uz očekivanje da je procjena vrijednosti imovine tijekom trajanja zajma dovoljna za otplatu zajma.
Ulaganje u hipoteke na hipoteke
Mnogi investitori vole hipoteke i obveznice bez kupona. Jedan od razloga je njihova dostupnost na određenim tržištima nekretnina. Također je privlačno da se obveznice s nula kupona prodaju s popustom od nominalne vrijednosti novčanice. Ulagači neće primati redovite isplate kamata. Međutim, dužnik će iznos kamate dodati glavnici. Taj iznos vraća se vjerovnicima po dospijeću. Kamata će se složiti polugodišnje, a kako primarna vrijednost raste, to će stvoriti veća plaćanja kamata, koja se vraćaju u ukupni iznos glavnice.
Porez na dohodak dospijeva svake godine, iako se prihodi pripisuju, a ne redovno ih primaju. Ali, ako investicijski sporazum ne obećava isplatiti investitorima određeni povrat, ne bi bilo tekućeg oporezivog godišnjeg dohotka. Druga slična vrsta ulaganja provodi se prije svega za pojedinačne mirovinske račune i druge subjekte kod kojih porezi tekuće godine nisu razmatrani.
Izračunavanje kamatnih stopa na obveznice
Hipoteke i obveznice nulte kupone ne plaćaju kamate, već se trguju uz duboki popust, što dovodi na dospijeće s otplatom obveznica za punu nominalnu vrijednost. Zbog toga njihove cijene imaju više volatilne cijene od kuponskih obveznica. Stvarna, stvarna ili efektivna kamatna stopa obveznice je stopa koja će diskontirati sve buduće novčane primitke na iznos gotovine plaćen za kupnju obveznice.
Ova kamatna stopa je poznata i kao prinos do dospijeća, prinos i tržišna kamatna stopa. Obveznice će se prodavati ili s popustom ili s premijom po nominalnoj vrijednosti. Ova cijena je tržišna vrijednost obveznice. Kada je deklarirana kamatna stopa obveznice manja od prevladavajuće tržišne stope, tržišna vrijednost obveznice je manja od nominalne vrijednosti na dospijeću za proizvod. Proizvod se prodaje s popustom.
Ako je deklarirana stopa obveznice veća od prevladavajuće tržišne stope, obveznica će imati njezinu tržišnu vrijednost tamo gdje je dospijeća veća od nominalne vrijednosti. U ovom se slučaju obveznica prodaje premium.
