Stopa kapitalizacije najčešće je osnovna vrijednost za usporedbu investicijskih svojstava. To je analogno procijenjenoj efektivnoj stopi povrata tipičnog vrijednosnog ulaganja. Na primjer, imovina u iznosu od 100 000 USD s cijenom ograničenja od 4, 5% dobit će isti povrat kao i 100 000 USD uloženo u vrijednosne papire od 4, 5%. Ova brojka pomaže investitorima u nekretnine da odrede najbolje korištenje svojih investicijskih fondova.
Izračunavanje stope kapitalizacije
Jednostavna formula za izračunavanje stope kapitalizacije je godišnji neto operativni prihod podijeljen s ukupnim troškovima stjecanja. Ova je formula zapravo obrnuto od standardne višestruke cijene / zarade.
Neto operativni prihod može se izračunati oduzimanjem od bruto prihoda sve troškove upravljanja, komunalne troškove, održavanje, osiguranje, poreze i ostale operativne troškove. Neto operativni prihod ne uključuje hipotekarne isplate.
Troškovi akvizicije veći su od navedene kupoprodajne cijene. Moraju voditi računa o brokerskim naknadama i troškovima zatvaranja. Ako nekretninu nije moguće unajmiti, potrebno je uključiti i sve troškove nastale zbog sanacije.
Ulagači moraju usporediti stope kapitalizacije koje uključuju iste troškove. Na primjer, nevažeće je uspoređivati jednu stopu kapitalizacije koja diskontira prihode od najma na temelju prosječnih godišnjih slobodnih radnih mjesta i drugu koja ne daje takav popust.
Važnost stope kapitalizacije
Najviše se koristi stopa kapitalizacije za razlikovanje različitih mogućnosti ulaganja. Ako sigurnosno ulaganje nudi procijenjeni povrat od 4%, a imovina ima stopu kapitalizacije od 8%, vjerojatno će se ulagač usredotočiti na nekretninu.
Stope kapitalizacije također mogu oblikovati trendove za vlasnike komercijalnih nekretnina. Trendovi mogu pokazati gdje tržište može krenuti, omogućujući prilagodbe na temelju procijenjene najamnine.
Postoji ograničenje korisnosti stope kapitalizacije; investicijska svojstva s nepravilnim ili kompliciranim novčanim tokovima ne mogu se osloniti na jednostavne stope kapitalizacije. Bilo bi najbolje osloniti se na analizu diskontiranog novčanog toka.
