Zakon o porezima na dobit i radnim mjestima za 2017. uveo je niz novih poreznih olakšica dok se uklanjaju drugima, od kojih je jedan trebao utjecati na kamate na zajmove na glavnice. Veći dio tog odbitka učinkovito je eliminiran, barem do kraja 2025. godine. Služba za unutarnje prihode (IRS) omogućila je, dakle, rupu u poreznom zakonu koja bi nekim vlasnicima domova omogućila da i dalje profitiraju od kamata na zajam domaćeg kapitala odbitak.
Nekoliko drugih poreznih promjena izravno utječu na porezne obveznike koji su vlasnik kuće ili planiraju kupnju kuće, uključujući smanjenje limita za odbitni hipotekarni dug na 750 000 USD za zajmove uzete nakon 14. prosinca 2017. Prethodni limit bio je milijun dolara. Pored toga, iduće godine je ograničenje od 10 000 američkih dolara na odbitke odbitka za državne i lokalne poreze (SALT), uključujući porez na imovinu.
Ključni odvodi
- Unatoč odredbama Zakona o smanjenju poreza i radnih mjesta, IRS u savjetodavnom odjelu za 2018. godinu kaže da je kamata na zajam na domaćem kapitalu i dalje odbitna, kao i kamata na HELOC-ovima i drugim hipotekama. odobrena upotreba: naime, „kupiti, graditi ili značajno poboljšati dom poreznih obveznika“, za koji su sredstva posuđena. Novac mora ići za kućnu upotrebu, a ne za plaćanje osobnih dugova ili drugih troškova. Odbitak nije neograničeno; ukupni iznos kamata na dug od hipoteke koji se može odbiti počevši od 2018. iznosi 750.000 USD.
Nova pravila za odbitak kamata na zajmove na glavnici
U veljači 2018. IRS je izdao savjet poreznim obveznicima u vezi sa statusom umanjenja kamata na zajmove kod kuće. Savjetodavni savjet je precizirao da je kamata na hipotekarne kredite, kreditne linije kuće (HELOC-ove) i druge hipoteke još odbitne, bez obzira na način na koji je označen, sve dok je zajam odobren od strane IRS-a.
Konkretno, zajmovi s vlasničkim vrijednosnim papirima, HELOC-ovi ili druge hipoteke moraju se koristiti za "kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće poreznih obveznika koji osigurava zajam" kako bi se kamate odbijele.
Iako IRS nije sadržavao popis troškova koji će biti pokriveni odredbama zakona, savjetodavni sadržaji uključuju neke primjere dopuštenih troškova kućnog unapređenja. Na primjer, još uvijek možete se kvalificirati za odbitak ako koristite zajam domaćeg kapitala ili HELOC za sljedeće:
- Izgradite dodatak za proširivanje kućeDoložite novi krov na nekretnini Zamijenite svoj HVAC sustavZavršite opsežni projekt preuređenja kuhinje ili kupaonicePosložite kolnik
Utjecaj novih pravila o zajmu glavnice
Očuvanje odbitka za porezne obveznike koji su prihvatljivi dobra je vijest za vlasnike domova. Izvješće TransUnion procjenjuje da bi više od dvije trećine vlasnika kuća moglo biti prihvatljivo za HELOC, a očekuje se da podrijetlo HELOC-a dosegne do 11 milijuna do 2022. Izvještaj također procjenjuje da bi broj potrošača koji otvore kreditnu liniju između kuće između do 2022. bit će više nego dvostruko veći od onih koji su to učinili između 2012. i 2016. godine.
Zadržavanje odbitka zajma od kuće, čak iu ograničenom obliku, može imati pozitivne implikacije u poticanju vlasništva nad kućom.
Druge odredbe poreznog računa mogu imati suprotan učinak. Osim snažnog smanjenja odbitka državnih i lokalnih poreza, standardni odbitak gotovo se udvostručio, na 12.000 dolara za samohrane i 24.000 dolara za bračne parove koji su podnijeli zajednički povrat.
Prema izvješću Nacionalnog udruženja nekretnina, viši standardni odbitak može smanjiti broj poreznih obveznika kojima bi bilo pogodno tražiti odbitke od hipoteke i porez na imovinu izdvajanjem stavki. To bi značilo da ne bi bilo porezne razlike između iznajmljivanja i posjedovanja više od 90% poreznih obveznika. Zadržavanje odbitka za zajam od kuće može se smatrati dodatnim poticajem za kupovinu umjesto za najam.
Najbolje prakse za traženje odbitka od kamate na glavnice
Isto vrijedi ako uzimate zajam i ostavljate novac da sjedi u banci kao vaš fond za svaki slučaj.
Nadalje, obnove se moraju izvršiti na nekretnini na kojoj uzimate zajam domaćeg kapitala. Na primjer, ne možete uzeti kredit za svoje prebivalište i novac upotrijebiti za obnovu kućice na jezeru.
Zatim vodite odgovarajuće evidencije svojih troškova. Šanse za reviziju od strane IRS-a su uglavnom male, ali ne želite riskirati. Ako planirate koristiti zajam za vlasnički kapital ili HELOC za plaćanje popravaka ili nadogradnji kuće, obavezno čuvajte primitke za sve što trošite i bankovne izvode s naznakom kamo je novac otišao.
Na kraju, zapamtite da odbitak nije neograničen. Ukupni iznos kamata na hipoteku na dug koji se može odbiti počevši od 2018. iznosi 750.000 USD. Ako imate veliki iznos kapitala i veliki prvi hipotekarni kredit, možda nećete moći odbiti sve kombinirane plaćene kamate. Budući da je kamata na starijim hipotekama prikupljena na zajmove od milijun dolara, pažljivo provjerite sa svojim računovođom o tome što možete odbiti ako imate i stariju hipoteku i zajam za vlasnički kapital koji ispunjava uvjete za odbitke.
Donja linija
Kućni kapital ili kreditna linija mogu biti prikladan izvor financiranja kada želite povećati svoj dom. Otkrivanje poreznog odbitka za kamate koje plaćate dodatna je pogodnost. Kao i kod bilo kojeg drugog zajma, ipak trebate vremena da usporedite kamatne stope i uvjete kredita različitih zajmodavaca kako biste pronašli najbolju moguću ponudu.