Ulaganje na tržište ovrhe strategija je koja zahtijeva razinu sofisticiranosti i marljivosti koja je daleko veća od onoga što većina ljudi shvaća. Može imati veliki potencijal, ali potreban je pravi napor da se unovči. Kao takvom, njemu treba pristupiti kao svakom značajnom ulaganju, koje zahtijeva fokusiranje; marljivost; i pažljivo istraživanje lokalnih imovinskih trendova, ekonomskih i demografskih trendova. Također zahtijeva formiranje strategije za stjecanje nekretnina i za konačnu prodaju.
Pregled
Kupnja rabljenih automobila na aukciji slična je ulaganju u zabranjene nekretnine. Prodavci rabljenih automobila su ljudi koji znaju sve marke i modele, kao i njihove uobičajene nedostatke i način na koji ih mogu promijeniti kako bi stvorili vrijednost. Oni preuzimaju znatno manji rizik od prosječne osobe koja prisustvuje aukciji samo zato da kupi automobil sa popustom.
Mnogi kupci ovrhe odlaze na aukciju putem koraka suda u nadi da će pokupiti kupnju - nesklad između aukcijske cijene i unutarnje vrijednosti imovine. Ali oni možda nemaju nikakvo stvarno znanje o ulaganju i strategiji za smanjenje rizika. Investitori dobro iskusni na tržištima ovrhe nekretnina znaju da je oslanjanje na razlike u cijenama kao glavni izvor prihoda od ulaganja recept za katastrofe.
Ispravna metoda dobivanja svojstva isključenja nije pristup sačmarici, već odabir svojstava koja se nalaze na lokalitetu koji je predviđen za preuređenje ili poboljšanje. Vlasništvo mora imati jedinstvene kvalitete zbog kojih se izdvaja od ostalih u susjedstvu ili lokalnom tržištu ili koje pružaju neku priliku za stvaranje vrijednosti.
Investicijske strategije
Svaki ulagač u nekretnine trebao bi imati određenu strategiju koja uključuje ciljeve i način stjecanja nekretnine, njenog držanja i eventualnog raspolaganja. Ova je strategija još kritičnija kod ulaganja u tržište ovrhe. Morate utvrditi je li ovrha nastala kao rezultat neke jedinstvene okolnosti povezane s bivšim vlasnikom ili je rezultat šireg trenda koji može utjecati na lokalno tržište.
Ulagači trebaju napraviti značajnu količinu istraživanja na lokalnom tržištu nekretnina. Potražnja za nekretninama je funkcija rasta stanovništva, rasta radnih mjesta, rasta raspoloživog dohotka i demografskih promjena. To će uvelike utjecati na cijene, kao i na mogućnost prodaje nekretnina na kraju razdoblja ulaganja.
Istražite nadolazeći razvoj infrastrukture, poput cesta, škola i projekata u zajednici. Naučite i kako lokalna i državna uprava podržavaju rast poslovanja i planiraju popraviti bilo koje posebne probleme, poput prometa, kvalitete zraka, kriminala i poreza. Sve ove stavke učinit će područje poželjnijim i povećati vrijednost svojstava unutar njega.
Strategije stjecanja
Većina investitora naučena je pretraživati publikacije u kojima se navodi imovina koja ide na aukciju i dopisivati se s vlasnicima o njihovoj namjeri kupnje imovine prije nego što krene na blok aukcija. Iako se ponude mogu dobiti u koracima suda, pronalazak alternativnih načina da osigurate poteškoće u velikoj mjeri uvelike će poboljšati vaše šanse za zatvaranje. Također može pružiti priliku za potpuno razumijevanje i analiziranje imovine.
Na primjer, recimo da investitor dobiva pristup nekretninama koristeći svoje kontakte na tržištu i znanje o stambenom kreditiranju kako bi pomogao vlasnicima domova u pregovorima sa svojim zajmodavcima. Ako se problemi s kreditom riješe, ulagač ne samo što povećava svoj ugled i kod vlasnika ni kod zajmodavaca, investitor može dobiti preporuke i pristup drugima s problematičnim kreditima. A ako se situacija ne može riješiti, investitor je prvi na redu koji je stekao nekretninu - jer su stekli povjerenje vlasnika. Investitori također mogu donijeti informiranu odluku o tome hoće li kupiti nekretninu, jer su svojim naporima naučili o nedostacima i prednostima nekretnine.
Druga strategija je kupnja problematičnih zajmova s popustom od zajmodavaca. Banke i druge kreditne institucije ne vole stjecanje ovrha. Kako ne bi preuzele nekretnine (REO), ove će institucije često prodavati nekoliko nekvalitetnih zajmova uz značajan popust u iznosu od par.
Ulagači mogu biti fleksibilniji od zajmodavaca u radu na nekvalitetnom zajmu, ponekad ga pretvarajući u uspješan zajam koji će dati mnogo veći povrat zahvaljujući nižem ulaganju investitora u investiciji.
Nakon sezonskog zajma, ulagači ih mogu ili zadržati ili ih prodati s premijom nakon što su dugovani. U slučaju da ih se ne može razraditi, investitor može isključiti imovinu i preuzeti pravo vlasništva bez potrebe da se natječe s bilo kojom drugom stranom. Jedina mana ovog pristupa je da kupovina baze zajmova zahtijeva veće kapitalne troškove od kupnje pojedinih nekretnina na aukciji. Poanta je u tome što postoje kreativni načini za smanjenje konkurencije u stjecanju nekvalitetnog sredstva.
Strategija održavanja razdoblja i izlaza
Ulagači također trebaju biti sigurni što učiniti nakon što se imovina stekne.
Hoće li se imovina vratiti na tržište ili će se zadržati i začiniti čekajući promjene na tržištu prije prodaje? Ulagači koji razmišljaju o kupnji foreclosures-a, a zatim ih ponovo prodaju, ubrzo nakon kupnje trebali bi pronaći načine kako poboljšati imovinu. Poboljšanja koja pružaju najveći trošak za kupce uključuju dodavanje spavaćih soba i kupaonica, preuređivanje kuhinje i dovršavanje podruma ili drugih neiskorištenih prostora.
Budući da su podaci o transakcijama s nekretninama općepoznati, neki će potencijalni kupci biti oprezni da će platiti premiju za nekretninu odmah nakon prodaje ovrhe, čak i ako je njezina cijena u skladu s ostalim nekretninama na tom području. Stvaranje vrijednosti ponovnim razvojem pomaže u pružanju razloga za višu cijenu preprodaje i može umanjiti rizik dugih marketinških razdoblja. Međutim, investitori bi trebali biti oprezni da nekretninu ne poboljšaju toliko da je njena cijena puno viša od susjednih nekretnina.
Druga strategija je držanje imovine kao imovine za najam dok se nešto ne dogodi na tržištu radi poboljšanja vrijednosti imovine. Još jednom, ulagači moraju biti svjesni tržišta najamnina kako bi osigurali postoji li dovoljna potražnja za najamnim prostorom. I da će kupljena nekretnina imati dovoljno najamnine da pokrije troškove održavanja imanja.
Za one koji mogu izdržati dodatno vrijeme i trud koji je potreban za iznajmljivača, kupnja problematičnih nekretnina s popustom i pretvaranje u nekretninu za najam može stvoriti značajno bogatstvo. Mogućnost dobivanja atraktivnog financiranja, poput kredita namijenjenih samo kamatama, uz odbitke hipotekarnih kamata od poreza na dohodak, pruža sjajan način stvaranja novčanog toka dok čekate pravo vrijeme za prodaju.
Iako stambene nekretnine nisu tako volatilne kao ostale klase imovine, karakteriziraju je dugački periodi s malim prinosima, a zatim „pop” vrijednosti koja odgovara nekoj velikoj promjeni potražnje koja objašnjava značajan dio prinosa. Opet, ovo je zamah za kontinuirana istraživanja i strategiju razdoblja zadržavanja koja će pomoći u procjeni vremena skoka vrijednosti i stvoriti plan za imovinu u pripremi za prodaju.
Izlazna strategija
Ne razmišljanje o strategiji izlaska velika je greška koju obično čine novi investitori. Mnogi su pod lažnim dojmom da je najbolje vrijeme za ulaganje u nekretnine ovrhe kada je na raspolaganju obilje njih. Zapravo, značajan porast broja domova za prodaju i ovrhe ukazuje na neki problem koji sprečava ljude da plaćaju njihove kredite ili zbog čega ne želi zadržati svoje domove. To bi moglo biti posljedica gubitka radnih mjesta na tom području ili nekog infrastrukturnog problema koji čini to područje nepoželjnim. Ti će trendovi imati pozitivan utjecaj na ponudu raspoloživih kuća za prodaju ili ovrhu te negativno utjecati na potražnju. To znači da će biti teže prodati imovinu dok se osnove tržišta ne poboljšaju.
Česta pogreška investitora koji se za svoju zaradu oslanjaju samo na razlike u cijenama je ta što ne ostvaruju negativan utjecaj knjigovodstvenih troškova. Troškovi mogu uključivati hipotekarne isplate, poreze, osiguranje i održavanje tijekom dugotrajnog razdoblja marketinga i prodaje.
Postavljanje roka za prodaju nekretnine, a zatim diskontiranje cijene dok se nekretnina ne proda, jedan je od načina izbjegavanja viška knjigovodstvenih troškova. Mnogo je bolje prodati s malom do nule dobiti nego nastaviti prodavati nekretninu po cijeni koja će osigurati dugo razdoblje marketinga i samim tim visoke knjigovodstvene troškove koji mogu dovesti do gubitaka.
Donja linija
Ulaganje u neprohodnu imovinu nekretnina radi stvaranja bogatstva održiva je strategija, ali to nije način da se brzo obogati. Za svaku priču o krpnom bogatstvu, postoji još 10 ljudi koji su izgubili kapital jer nisu bili u tijeku s promjenama tržišnih kretanja.
Oni koji uspiju na tržištu ovrhe proučavali su strategije i taktike drugih uspješnih ulagača. Uložili su vrijeme i resurse u uspostavljanje odgovarajućih tržišnih kontakata potrebnih za stvaranje konkurentske prednosti nad drugima. No, ulaganje vremena i energije u upoznavanje s lokalnim tržištem nekretnina samo je jedna od nekoliko strategija koje investitori mogu koristiti kako bi se podigli na korak od konkurencije. Uspjeh dolazi iz pažljivo izrađenih i izvedenih akvizicija, kao i pametnih izlaznih strategija.
