Stephen Schwarzman nije napravio veliko klađenjem na male. Njegova je karijera definirana velikim rizikom. Trenutno predsjedavajući i izvršni direktor The Blackstone Group, detaljno je opisao mnoge velike uloge u svojoj nedavnoj autobiografiji, Što je potrebno . Od njegovih dana predsjedništva klase u srednjoj školi Abington, do poniznog procesa pokušaja lansiranja Blackstonea 1985. godine s Peteom Petersonom, Schwarzmanov život je definiran tako što će ići na svakom koraku.
Blackstone je s vremenom prerastao u ulaganja poduzeća koja su usredotočena na privatni kapital, hedge fondove, kredite, infrastrukturu i životne znanosti - između ostalog - ali mnogi od najvećih uloga tvrtke bili su u nekretninama. Doista, Blackstone je jedan od najvećih investitora u nekretnine u svijetu, s otprilike četvrtinom svojih 545 milijardi dolara uloženih sredstava u taj sektor.
Blackstone stoji iza nekih od najvećih transakcija s nekretninama u povijesti, uključujući kupnju Hilton Properties u srpnju 2007. i kupnju Stuyvesant Town-a u New Yorku za 5, 5 milijardi dolara.
Sa Schwarzmanom sam razgovarao o pokretanju njegove autobiografije o njegovoj karijeri i njegovim pogledima na investicijski krajolik - posebno u nekretnine.
Srebro: Blackstone je tijekom godina napravio velike oklade na nekretninama, a sada je jedan od najvećih vlasnika nekretnina i investitora na svijetu, a to je danas najveći dio vašeg portfelja ulaganja. Koja su vaša osnovna pravila za prepoznavanje sjajnih prilika za nekretnine? Što tražite?
Schwarzman: Nekretnine su jasan posao. Imamo nekoliko pravila.
- Kupujemo postojeće mogućnosti koje možemo poboljšati. Ne razvijamo se. Razvoj ima puno veći rizik od kupnje postojeće zgrade. Volimo konzervativizam kupovine nečeg postojećeg. Drugo, kupujemo samo stvari koje možemo poboljšati. Ne zanima nas samo kupovina novčanog toka. Želimo nešto učiniti boljim. Nakon što ste ga učinili boljim, možete ga prodati za više. Treće, mi smo tematski investitor. Nekretnine imaju različite klase imovine u rasponu od poslovnih zgrada i stanova do trgovačkih centara i skladišta. Različite klase imovine imaju različite temelje u različitim točkama ekonomskog ciklusa, kao i potencijal tehnološkog poremećaja. Primjerice, prodali smo sve naše trgovačke centre i sve u maloprodaji kad smo vidjeli da Amazon razvija ovaj ogroman zamah 2010. godine i odlučili smo postati još veći kupac skladišta. Skladišta su u zadnjih pet godina velika klasa imovine u maloprodaji. Mnogi trgovci, ne samo Amazon, morali su se pretvoriti u mrežne mogućnosti. Za skladištenje vaše robe potrebna su vam skladišta kako biste ih mogli isporučiti kupcu. To nas je odvelo do čitavog područja u kojem imamo veliku izloženost, gdje se stanarine povećavaju dvostruko (ili više) nego bilo koji drugi razred imovine. Na nekretnine također gledamo kao na globalnu priliku. U nekom trenutku nema toliko kapitala na nekom zemljopisnom području. Na primjer, puno smo kupili u Skandinaviji, što se pokazalo vrlo dobrim. Posljednje pravilo je ispitivanje troškova zamjene. Potpuno je važno osigurati da se nalazite ispod njega kada nešto kupite.
Kada ispunimo zadatak povećanja imanja, prodajemo ga. Imamo malu mantru „Kupujte, popravite je, prodajte“.
Silver: Gdje vidite mogućnosti nekretnina u sljedećem desetljeću?
Schwarzman: Gledajući 10 godina… u nekretninama postoji trend kretanja ljudi iz gradova iz predgrađa. Taj će trend stanove u gradovima učiniti dobrim mjestom. Promijenit će vašu zemljopisnu orijentaciju. Ako ste američki ulagač, poželjet ćete imati pristranost da budete s niskim poreznim stopama i lakšim radnim okruženjem. Ako pogledate 10 godina, dogodit će se stvarni pomaci koji se već mogu dogoditi u migracijama ljudi od sjevera prema jugu. Ljudi prelaze iz država s visokim porezom u države s niskim porezima poput Floride, Teksasa ili Sjeverne Karoline, gdje možete zaposliti radnike na kopnu.
Nekada je bio slučaj da ljudi kad dobiju posao biraju mjesto na kojem bi radni odnos bio. Sada mnogi mlađi ljudi traže lokaciju i nadaju se da će naći posao. Ako odu na prava mjesta, poslovi će se premjestiti kako bi ih pronašli.
U nekretninama postoje svjetski gradovi koji su gradovi temeljeni na znanju. To su Seattle, San Francisco, Austin, čak i New York i London. Naći ćete gradove u Indiji kao što su Mumbai, Chennai, Bangalore… ako nađete industriju za koju znate da će imati eksplozivan rast i slijedite ih širom svijeta, kako promatrate 10 godina, oni će biti vrlo dobri. A postoje posebni slučajevi u biotehnici i istraživanju, koji se brzo ubrzavaju. Mi smo jedan od najvećih vlasnika mokrih laboratorija za biofarmu. To je još jedan od tih trendova.
Srebro: Blackstoneova kupnja nekretnina Hilton 2007. pokazala se kao sjajan poziv. Ali Hilton je već bio etablirana marka s velikim tragom. Vjerujete li da će hotelski posao i dalje biti pametno mjesto za ulaganje u narednih deset godina ili dva?
Schwarzman: Kako se bogatstvo povećava, više će ljudi putovati. To bi trebao biti katalizator za stvari koje su povezane s poslovnim putovanjima, bilo da su to gradovi koji prolaze kroz vrata ili druga popularna mjesta. Oni bi trebali imati dobre rezultate.
