Tržište hipoteke puno se promijenilo u posljednjih desetak godina. U prošlosti je gotovo svako mogao dobiti hipoteku - čak i jednu za mnogo više nego što bi si mogao priuštiti. U to su vrijeme kamatne stope bile više, ali standardi kreditiranja bili su lakši. Danas je teže kvalificirati, a kamatne stope tek počinju odlaziti od povijesnih najnižih.
Možda ste uzeli drugu hipoteku (češće nazivamo kredit za kućni kapital) kad su stope bile visoke. To je samo jedan od razloga zašto biste mogli razmotriti konsolidaciju zajmova. Ali trebali biste? Ima li smisla? Ili je najbolje da kredite držite odvojeno?
Četiri razloga za konsolidaciju hipoteka
Casey Fleming, hipotekarni savjetnik i slobodni pisac autor „Vodiča za zajmove: kako dobiti najbolju moguću hipoteku“ navodi sljedeća četiri razloga za konsolidaciju:
1. Smanjite kamatnu stopu
Prije otprilike desetljeća prosječne stope hipoteke bile su mnogo veće. Na primjer, sredinom lipnja 2007., prosječna stopa od 30 godina dostigla je visokih 6, 74%. Ali u ožujku 2019. godine stope su bile u prosjeku 4, 27% - više od trećine jeftinije nego 2007. Niža stopa mogla bi značiti uštedu tisuća dolara na vašem zajmu. Niža kamatna stopa, manje ćete ukupno platiti tijekom cijelog trajanja kredita.
Ključni odvodi
- Ako nosite dvije hipoteke, konsolidacija u jednu za sniženu kamatnu stopu ili kraći rok zajma može vam uštedjeti značajan iznos novca. Refinanciranje hipoteke s promjenjivom stopom u zajam s fiksnom kamatnom stopom može vam pomoći u smanjenju zabrinutosti oko toga da li možete priuštiti svoje hipotekarne isplate kasnije u zajmu. Konsolidacija za snižavanje plaćanja obično s vremenom košta više, jer se zajam vraća na duži rok.
2. Uklonite rizik hipoteke s promjenjivom stopom
Budući da su plaćanja na početku hipoteke s promjenjivom stopom često niža, kupci kuća mogu uspavati kupnju kuće koju si kasnije ne mogu priuštiti. Kako se uvodno razdoblje završava, kupci će možda smatrati da bi plaćanje moglo biti previsoko za svoje kućanstvo u prilično bliskoj budućnosti. Objedinjavanjem vaših hipoteka u jednu hipoteku s fiksnom stopom otklonit ćete zabrinutost zbog znatno većeg plaćanja kasnije u hipoteci.
Posebno je dobar potez kad su stope relativno niske. Možda bi prošla godina bila bolja, ali sada je i dalje dobra. Odbor Federalnih rezervi povećao je kamate na hipoteku devet puta od 2015., ali je zadnji put povisio stope u prosincu 2018. i naznačio da se ne planiraju povećanja za 2019. godinu.
Jednostavna usporedba mjesečnih hipotekarnih plaćanja vjerojatno će vas dovesti u stvaranje lošeg posla oko refinanciranja; trebate sagledati sve troškove tijekom vremena.
3. Brže otplatite zajmove
Uz kombiniranje oba kredita u jedno plaćanje, razmislite o kraćem zajmu. Ukupni iznos kamate koji ćete platiti je niži, a imovina ili nekretnine prije su vaši. Naravno, mjesečne isplate će biti veće.
Razmotrite primjer 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom na kući od 250 000 dolara koja bi koštala oko 1, 150 dolara mjesečno. Ako to učinite za 15-godišnji zajam, mjesečni troškovi povećavaju se na 1.811 dolara - veće plaćanje, ali s vremenom manje skupo, jer ćete za 15 godina izvršiti manje plaćanja nego u 30 godina i platiti otprilike 88.000 dolara manje kamate.
4. Smanjite uplate
Jedino to ima smisla kad se nađete iznad glave. Problem je što će vas s vremenom smanjenje iznosa obično koštati više. Prema Flemingu, "niže mjesečne isplate rijetko znače niže životne troškove - ili čak niže godišnje troškove kamata - jer novi zajam gotovo uvijek resetira vaš raspored plaćanja na duži rok, a manje vaše isplate ide glavnici."
Budući da je kamata opterećena većinom hipoteka, manji iznos plaćanja ide prema glavnici u prvim godinama nove hipoteke. Ako nastavite resetirati zajam, dugoročno plaćate više kamate. Zbog toga je serijskim refinancerima teže isplatiti svoju hipoteku.
Donja linija
