Subprime. Samo spominjanje riječi dovoljno je da se groznice uputiju investitorima, bankarima i vlasnicima kuća. I postoji vrlo dobar razlog zašto. Hipoteka na hipoteke bila je jedan od glavnih pokretača koji su doveli do velike recesije. No čini se da se vraćaju s novim imenom: Nepokrivene hipoteke.
Na tržištu je dostupno nekoliko različitih vrsta hipotekarnih struktura. Ali, ruža bilo kojeg drugog imena miriše na slatko? To možda nije nužno slučaj. Čitajte dalje kako biste saznali više o tim hipotekama i što one predstavljaju.
Ključni odvodi
- Hipoteka na hipoteku je vrsta zajma odobrenog pojedincima s lošim kreditnim rezultatima koji se ne mogu kvalificirati za konvencionalne hipoteke. Poduprte hipoteke sada se vraćaju kao hipotekarne hipoteke. Hipoteke s fiksnom stopom, hipoteke samo za kamate i hipoteke podesive stope glavne vrste hipotekarnih hipoteka. Ovi zajmovi i dalje dolaze s puno rizika zbog potencijalnog neizmirivanja dužnika. Nove hipotekarne hipotekarne hipoteke imaju ograničenja i moraju biti valjano zaključene.
Što je subprime hipoteka?
Hipotekarna hipoteka je vrsta zajma odobrenog pojedincima sa lošim kreditnim rezultatima - 640 ili nižim, a često nižim od 600 - koji, zbog svojih nedostatnih kreditnih povijesti, ne bi mogli biti kvalificirani za uobičajene hipoteke.
Postoji velika količina rizika povezana s bilo kojom hipotekom. Sam termin subrimen odnosi se na zajmoprimce i njihovu financijsku situaciju, a ne na sam zajam. Korisnici subprime kredita imaju veću vjerojatnost da će propasti od onih koji imaju više kreditnih rezultata. Budući da zajmoprimači subprime predstavljaju veći rizik za zajmodavce, hipotekarne hipotekarne hipoteke obično naplaćuju kamatne stope veće od glavne kreditne stope. Kamatne stope na hipotekarne hipoteke određuju se iz nekoliko različitih faktora: predujam, kreditni rezultat, kašnjenje u plaćanju i neplaćanje na kreditnom izvješću dužnika.
Vrste hipotekarnih kredita
Glavne vrste hipotekarnih hipoteka uključuju hipoteke s fiksnom stopom sa rokama od 40 do 50 godina, hipoteke samo za kamate i hipoteke s prilagodljivim stopama (ARM).
Hipoteke s fiksnom kamatom
Druga vrsta hipotekarne hipoteke je hipoteka s fiksnom stopom, dana na rok od 40 ili 50 godina, za razliku od standardnog razdoblja od 30 godina. Ovo dugotrajno razdoblje zajma snižava mjesečne isplate zajmoprimca, ali je vjerojatnije da će biti popraćene i višom kamatnom stopom. Kamate dostupne za hipoteke s fiksnom kamatnom stopom mogu značajno varirati od zajmodavca do zajmodavca. Da biste istražili najbolje dostupne kamatne stope, upotrijebite alat poput hipotekarnog kalkulatora.
Hipoteke podesive stope
Hipoteka s prilagodljivom stopom počinje s fiksnom kamatnom stopom i kasnije, tijekom trajanja zajma, prelazi na promjenjivu stopu. Jedan uobičajeni primjer je oružje 2/28. ARM 2/28 je hipoteka na 30 godina s fiksnom kamatnom stopom dvije godine prije prilagodbe. Druga tipična verzija zajma ARM, 3/27 ARM, ima fiksnu kamatnu stopu tri godine prije nego što postane varijabilna.
Kod ovih vrsta kredita promjenjiva stopa se određuje na temelju indeksa plus marže. Najčešće se koristi indeks ICE LIBOR. Kod ARM-a mjesečne isplate zajmoprimca obično su niže tijekom početnog razdoblja. No, kada se hipoteke resetiraju na višu, promjenjivu stopu, plaćanja hipoteke obično se značajno povećavaju. Naravno, kamatna stopa bi se s vremenom mogla smanjivati, ovisno o indeksu i ekonomskim uvjetima, što bi zauzvrat smanjilo iznos plaćanja.
ARM-i su igrali veliku ulogu u krizi. Kad su cijene kuća počele padati, mnogi vlasnici kuća shvatili su da njihove domove ne vrijede više od kupoprodajne cijene. To je zajedno s rastom kamatnih stopa dovelo do ogromnog iznosa neplaćanja. To je dovelo do drastičnog porasta broja ovrha hipotekarnih hipoteka u kolovozu 2006. i pucanja mjehurića stanova koje je uslijedilo sljedeće godine
Hipoteke samo za kamate
Treća vrsta hipotekarne hipoteke je hipoteka samo za kamatu. Za početni rok zajma, koji je obično pet, sedam ili 10 godina, plaćanja glavnice se odgađaju, pa dužnik plaća samo kamate. Može birati plaćanja prema glavnici, ali ta plaćanja nisu potrebna.
Kada ovaj termin završi, dužnik započinje s otplatom glavnice, ili može odlučiti refinancirati hipoteku. To može biti pametna opcija za zajmoprimca ako njegov prihod ima tendenciju mijenjanja iz godine u godinu ili ako želi kupiti dom i očekuje da će se njegov prihod povećati za nekoliko godina.
Hipoteke dostojanstva
Hipoteka na dostojanstvo nova je vrsta subprime zajma, u kojoj zajmoprimac plaća predujam od oko 10% i pristaje platiti kamatu s višom stopom tijekom određenog razdoblja, obično na pet godina. Ako mjesečno izvrši mjesečne isplate, nakon pet godina, iznos koji je plaćen za kamate ide prema smanjenju stanja na hipoteci, a kamatna stopa se svodi na početnu stopu.
Pod-hipoteka
Danas pod hipoteke
Nakon pucanja stambenog balona, bilo je gotovo nemoguće da netko s kreditnom ocjenom ispod 640 dobije kredit za stan. Kada se ekonomija stabilizira, hipoteke pod hipotekom vraćaju se ponovo. Potražnja vlasnika kuća i zajmodavaca povećava se za ove vrste stambenih kredita. Wells Fargo također je zauzeo mjesto u novom subprime pojasu. Banka sada odobrava potencijalne kupce kuća s kreditnim rezultatima nižim od 600 za Federalne stambene uprave (FHA) zajmove.
No ovaj put, Ured za zaštitu potrošača (CFPB) postavlja ograničenja na ove hipoteke. Potencijalnim kupcima kuća treba savjetovati kupac kupca od strane predstavnika kojeg odobri američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja. Ostala ograničenja koja se postavljaju na ove nove hipotekarne hipoteke ograničavaju povećanje kamata i ostale uvjete zajma. Svi zajmovi također moraju biti valjano osigurani.
Nove hipotekarne hipoteke ograničavaju povećanje kamatnih stopa i druge uvjete zajma.
Oni se također vraćaju po povećanoj cijeni. Sada, hipotekarne hipoteke dolaze s kamatama koje mogu biti i od 8% do 10% i mogu zahtijevati predujmove od čak 25% do 35%.
Hipoteke subprime su rizične
Budući da su ove hipoteke namijenjene osobama koje ne ispunjavaju uvjete za hipoteku po višim stopama - što obično znači da će zajmoprimac imati poteškoće u vraćanju zajma - organizacija ili banka koja posuđuje novac imaju pravo naplatiti visoke kamatne stope kako bi osigurali dodatni poticaj zajmoprimcu da plati na vrijeme. Ali kad ljudi koji su već imali problema s rješavanjem duga u prošlosti uzimaju te zajmove, suočavaju se s teškom, da ne spominjemo skupu budućnost od onih koji imaju dobre ocjene kredita i mogu si priuštiti kredite s povoljnijim kamatama.
Raspad hipotekarne hipoteke
Hipoteke na subprime i podmirivanje subprime obično su krivci za početak Velike recesije.
Mnogi zajmodavci bili su liberalni u odobravanju ovih zajmova od 2004. do 2006., kao rezultat nižih kamatnih stopa, visoke likvidnosti kapitala i šanse za mnogo profita. Proširenjem ovih zajmova visokog rizika, zajmodavci su naplaćivali kamatne stope iznad primarnih kako bi nadoknadili dodatni rizik koji su preuzeli. Oni su također financirali hipoteke tako što su ih udružili i zatim prodali investitorima kao prepakirane investicije. Snažan porast ljudi koji bi mogli odjednom priuštiti hipoteke doveo je do nestašice stanova, što je povećalo cijene stanovanja i, samim tim, iznos financiranja potencijalnim vlasnicima kuća.
Činilo se kao stalno uzlazna spirala. Loša strana je bila da se krediti daju ljudima koji ih nisu mogli vratiti. Kad su ogromni brojevi počeli hipotekarno plaćati hipoteke i brzina otplate stambenog zbrusa porasla, zajmodavci su izgubili sav produljeni novac. Tako su učinile i mnoge financijske institucije koje su uložile velika sredstva u sekuritizirane pakirane hipoteke. Mnogi su imali ekstremne financijske poteškoće - čak i bankrot.
Kriza hipotekarne hipotekarne hipoteke nastavila se od 2007. do 2010. godine, pretvarajući se u globalnu recesiju jer su njezini učinci zračili na financijskim tržištima i gospodarstvima širom svijeta.
Donja linija
Iako pozajmljivanje subprima povećava broj ljudi koji mogu kupiti domove, tim ljudima to otežava i povećava izglede da će platiti svoje zajmove. Neispunjenje šteti i dužniku i njegovom kreditnom rezultatu kao i zajmodavcu.
Branitelji novih hipotekarnih hipoteka ističu kako kupci kuća nisu prisiljeni plaćati te visoke postotke kamata u nedogled. Nakon što kupci mogu dokazati da su sposobni platiti svoje hipoteke na vrijeme, njihov kreditni rezultat bi se trebao povećati i oni mogu refinancirati svoje stambene kredite po nižim stopama. Doista, mnogi ljudi koji uzimaju oružje kladili su se na činjenicu da će, do trenutka kada se krene varijabilna stopa, očistiti svoje kreditno izvješće u mjeri u kojoj će se kvalificirati za novo, povoljnije financiranje.
