Tako ste napokon dobili taj veliki posao u New Yorku - možda vrhunac vaše karijere.
Kako si zapravo priuštite da tamo živite?
U većini gradova kupovina je povoljnija ponuda od iznajmljivanja - ali ono što je ispravno za vas ovisi o raznim čimbenicima, kako financijskim tako i osobnim.
5 RAZLOGA KOJE SE NALAZITE NAJAM
• Njujorške cijene više su nego na bilo kojem drugom tržištu. Kada glavna poslovna publikacija pod naslovom članak „Kuće na Manhattanu ispod tri milijuna dolara koje nikad nije teže kupiti“, znate da ciljate na skupo tržište. Prema BloombergBusiness, srednja cijena dvosobnog stana na Manhattanu iznosi više od 1, 35 milijuna dolara, a trosobna jedinica dvostruko veća. Na nacionalnoj razini, prosječna cijena kuće je oko 214 000 USD.
Iako ovisi o tome kako sitno sišete podatke - razmišljate li samo o Manhattanu ili svih pet gradova New Yorka ili puno širem gradskom području New Yorka - jasno je da su cijene na vrhu ili blizu vrha, kojemu se pridružuju regije u Kaliforniji i na Havajima.
• Država New York ima jedno od najstrožih tržišta za odlučivanje hoće li kupiti ili iznajmiti. Prema Jed Kolku, glavnom ekonomisti tvrtke Trulia, Inc., kupovina je 38 posto jeftinija od iznajmljivanja u cijeloj zemlji - „a kupovina je jeftinija nego iznajmljivanje u svih 100 najvećih metroa“, napisao je. Ali slika je složenija u Kaliforniji i New Yorku. Trenutno, neobično niske hipotekarne kamatne stope čine kupnju boljom opcijom. Ako stope porastu i preko 7 posto, najam postaje jeftiniji od kupovine.
• New York ima široko raznoliko tržište najma. Iako Manhattan dobiva središnju pažnju, iznajmljivanje u vanjskim gradskim četvrtima može se potrošiti za daleko manje novca i možda bi se bolje uklopilo u vaš proračun, pogotovo ako tek započinjete i nemate novca za predujam. Od okruga do četvrti, i unutar svakog okruga, postoji velika varijabilnost cijena - mnogi u nadolazećim četvrtima.
• Nema troškova održavanja, poreza na nekretnine ili troškova održavanja. Kupnja imovine može dovesti do puno dodatnih, a ponekad i neočekivanih troškova. Između popravka, redovnog održavanja i obnova koje možda želite obaviti, cijena vlasništva nad kućom nadilazi mjesečnu hipoteku. Ako vam je ideja da nazovete super da popravi stvari koje se pokvare više privlačna nego da ih popravite sami, najam će možda biti vaša najbolja opcija.
• Imate fleksibilnost. Iako ćete vjerojatno sklopiti zakup, iznajmljivanje vam pruža veću fleksibilnost u slučaju promjene posla ili prihoda. Iznajmljivači se obično mogu odlučiti preseliti s otkazom u roku od mjesec ili dva, dok se vlasnici kuća vjerojatno suočavaju s prolaznijim ulaskom na popis i prodaju svoje imovine. Trošak kupnje i prodaje zbrojiti, pa ako se ne vidite da neko vrijeme boravi u nekretnini, vjerojatno nema smisla kupovati.
5 RAZLOGA KOJE TREBA KUPITI
• Njujorške cijene nebesko su visoke - ali manje promjenjive od ostalih gradova. Dok je tržište nekretnina doseglo vrhunce prije velike recesije i potom propalo, neka su se tržišta proširila, dok su druga stagnirala. Analiza magazina Wall Street Journal na Manhattanu (iza zida plaća) pokazuje da su cijene padale od 2008. do 2009., ali neznatno - i potom nastavile njihov uzlazni trend. Revizija New York Timesa pokazuje kako cijene u širem području New Yorka padaju nakon recesije, ali imaju manju nestabilnost od tržišta poput Phoenixa ili Las Vegasa.
• New York nije samo Manhattan. Lokacija, lokacija, lokacija. U New Yorku je to točno - i kad jednom izađete iz New Yorka koji se stalno viđa na TV-u, smještaj u vanjskim gradskim naseljima daleko je jeftiniji. Jonathan Miller, predsjednik i izvršni direktor tvrtke Miller Samuel Inc., procjenitelji nekretnina i savjetnici u New Yorku, kaže da je samo grad Brooklyna zapravo premašio rekorde cijena postavljene prije početka financijske krize.
• Postoje porezne olakšice u posjedovanju. Biti vlasnik kuće znači dobiti poreznu olakšicu. Troškovi hipotekarnih kamata i poreza na imovinu odbitni su, što s vremenom može povećati uštede. Isto tako, dok u kući gradite kapital, tako stvarate i vrijednost kod koje možete posuditi. Ako kupite kuću s nizom kamenih kamena, po kojoj je Brooklyn poznat, vaša kuća može imati jednu ili više jedinica za iznajmljivanje, što vam omogućava amortizaciju tog dijela kuće.
• Dugoročnu vrijednost ulaganja oblikujete u obliku kapitala u vašem domu. Ako nemate disciplinu da redovito zaostajete novac, pretplata hipoteke mjesečno je poput plana prisilne štednje. I nekretnine mogu biti dobra investicija. Cijene kuća uglavnom rastu brže od najma. Unatoč nekim usponima i padovima, ukupne cijene kuća u New Yorku znatno su porasle u posljednja četiri desetljeća. Kada prodajete, povećanje vrijednosti oporezuje se stopom kapitalne dobiti koja je niža od stope poreza na dohodak.
• Isplata se može podudarati s mirovinom. Kupnja znači da ćete na kraju otplatiti hipoteku nakon 30 ili više godina. Zatim, pod uvjetom da ostanete smješteni, kad odlazite u mirovinu više nećete moći mjesečno plaćati stambeno osiguranje - što će vam dati više novca za druge potrebe u vašim kasnijim godinama.
RESURSI
Postoji više kalkulatora za iznajmljivanje ili kupnju, neki vrlo jednostavni, a drugi vrlo sofisticirani. Najčešće počinju s pretpostavkom da znate koliko biste mogli potrošiti kupnjom ili iznajmljivanjem, a zatim vam dozvoljavaju da uzmete u obzir stope hipoteke, poreznu stopu, porez na imovinu i troškove održavanja.
Jedan od najrazvijenijih je iz New York Timesa. Drugi potječu iz Nacionalnog udruženja nekretnina, Trulia.com i Regions banke.
DONJA LINIJA
Njujorške cijene stanova među najvišim su u zemlji, ali su vrijednosti s vremenom rasprostranjene. Dakle, ako planirate zadržati nekretninu nekoliko godina, kupovina može biti dobra investicija - ako imate dovoljno novca za predujam i za pokrivanje tekućih troškova održavanja. Milica Millera Samuela Inc. otežala je kreditne kredite zbog problema s kupcima koji prvi put kupuju. Ova "logjam" usluga zakupa je učinila skupljim od tržišta kupovine kao općim pravilom, kaže on. Konačna odluka o kupnji ili iznajmljivanju ne mora se odnositi na tržište koje je pristupačnije, već možete li se kvalificirati za kredit. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte "Život u New Yorku: Zadruge protiv Condosa")
