U verziji Periodičnog povrata ulaganja od strane MFS Investments za razdoblje 1998. do 2017., investicijski fondovi za ulaganja u nekretnine (REITs) bili su najuspješniji razred imovine u šest tih godina. Nadalje, u tom vremenskom okviru, REIT-ovi, predstavljeni NAREIT-ovim indeksom vlasništva REIT-a, sastavili su prosječni godišnji povrat od 8, 67%, što je bila druga najbolja klasa aktive u istom razdoblju nakon male srednje kapitalne imovine sa prosječnim godišnjim prinosom od 9, 12%.
Dosadašnji učinak nije jamstvo budućih povrata. Jesu li u sadašnjem okruženju REIT-i još uvijek održiva ulaganja za pojedine investitore, kao i financijske savjetnike i njihove klijente? (Za čitanje u vezi, pogledajte: REIT ETFs Stabilnost ponude.)
Kamatne stope + REITS
Prema Yahoo! Finance, Vanguard REIT indeks Adm (VGSLX), koji prati MSCI US REIT indeks, ima trenutni prinos od 4, 3%. U današnjem okruženju s niskim kamatama to je sigurno privlačno mnogim investitorima. Rast kamata općenito je negativan faktor za REIT-ove; njihovi se odljevi povećavaju zbog većih plaćanja kamata, što smanjuje novac koji imaju na raspolaganju za isplatu dividendi investitorima.
REIT-ovi s viškom razine duga ili oni koji bi trebali kratkoročno refinancirati svojstva podložniji su porastu stope od ostalih.
U 2018. godini cijena Vanguard REIT ETF-a (VNQ) snižena je više od 12% od najviše u siječnju 2015., dijelom zbog neizvjesnosti u pogledu vremena Feda i spremnosti za povećanje kamatnih stopa.
Prošle rezultate REIT-a
Cohen & Steers, investicijski menadžer koji nudi brojne fondove REIT-a, navodi posljednji pooštreni ciklus Feda od lipnja 2004. do lipnja 2006. kao primjer gdje su visoke stope u početku narušavale performanse REIT-a. No kako je vrijeme odmicalo, snažna ekonomija tada je pomogla povećati povrat za REIT-ove.
Kumulativni povrat za REIT-ove u ovom vremenskom okviru bio je 57, 9%, što u usporedbi s 15, 5% za dionice i 5, 9% za obveznice, navodi tvrtka.
Tvrtka kaže u članku na svom web mjestu: "Kada se ekonomija poboljšava, a temelji su snažni, korekcije koje se temelje na prinosu povijesno su predstavljale atraktivne mogućnosti kupovine za dugoročne ulagače. Kako su koristi od snažnijeg gospodarskog rasta postale očiglednije, procjene se vraćaju u normalu. Vjerujemo da investitori koji su usklađeni kako bi iskoristili ove mogućnosti mogu biti nagrađeni dugoročno."
REITs nudi plusove za diverzifikaciju
REIT-ovi nisu veliki diverzifikator dionica, što pokazuje njihova otprilike 78% povezanost s dionicama na temelju usporedbe indeksa S&P 500 i indeksa NAREIT Equity REIT tijekom 10 godina do kraja 2015. godine. diverzifikacija u smislu niskih ili negativnih korelacija s temeljnim obveznicama, proizvodima i valutama.
Osim kamatnih stopa, uspješnost REIT-a ovisit će o načinu na koji ekonomija i cijene dionica imaju cijene. U nedavnom članku CNBC-a, Joseph Smith, glavni direktor za ulaganje za CBRE Clarion Securities, koji upravlja imovinom nekretnina s oko 22 milijarde dolara, rekao je: "Tijekom cijele godine događa se nalet između očekivanja za ekonomski rast i kamatnih stopa. Ta nesigurnost stvara volatilnost, a u doba nestabilnosti povećava se povezanost REIT-a sa širim tržištem dionica. " Citat gospodina Smitha objavljen je krajem 2015. (o povezanom čitanju pogledajte: Ulaganje u nekretnine u okruženju s visokim kamatama. )
Čimbenici koji utječu na pojedinačne REIT-ove
Kao i svaki uzajamni fond ili ETF, u tim fondovima postoje temeljni REIT-ovi. Pojedinačne REIT-ove mogu uključivati one koji imaju temeljni portfelj komercijalnih objekata, stambenih objekata i hotela ili odmarališta, među mnogim drugima. Uz to, postoji izloženost određenim sektorima kao što su zdravstvo i posebna područja poput drvne građe i hipoteke REITs.
Ovdje je stvar da će se neki od rezultata tih REIT-ova vezati za uspješnost tržišta dionica i poslovnog sektora na koji su povezani. To znači da izvedba tih REIT-a nadilazi rezultate ukupnog tržišta dionica i / ili ekonomije. Ovo nije za razliku od nekretnine koja govori kako su sve nekretnine lokalne.
Na pojedine REIT-ove utječu i ljudi kojima upravljaju. Kao i bilo koja druga dionica ili sličan instrument, upravljanje je važno. Kakvo je njihovo iskustvo? Jesu li oni dioničari usredotočeni? Imaju li vlastiti novac uz vaš?
Zakon o porezima i smanjenju poslova iz 2017. godine povoljan je za investitore u nekretnine. Neke izmjene uključene u novi porezni zakon utječu na REIT-ove. Na primjer, REIT-ovi imaju koristi od odbitka od 20% na prolazni dohodak entiteta.
Donja linija
Kao i mnoge druge investicije danas, REIT-i mogu pretrpjeti barem u početku razdoblje povećanja kamatnih stopa. REIT-ovi koji su visoko podmireni i oni koji mogu trebati refinancirati dug dok stope rastu mogu biti ranjiviji od ostalih. Oni koji gledaju pojedinačne REIT-ove moraju pregledati upravljanje tvrtkom i njezin temeljni portfelj ulaganja. Postoji i niz uzajamnih fondova i ETF-a koji pružaju solidnu izloženost i ovom području. Vremenom su se REIT-ovi pokazali kao čvrsta komponenta mnogih portfelja i mogu i dalje nastaviti prema naprijed. (Za čitanje u vezi, pogledajte: 5 vrsta REIT-a i kako uložiti u njih. )
