Što je uvjet za hipotekarno ulaganje u nekretnine (REMIC)?
Hipotekarni investicijski kanal (REMIC) je vozilo posebne namjene (SPV) koje se koristi za objedinjavanje hipotekarnih kredita i izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS).
Ključni odvodi
- Hipotekarni investicijski kanal (REMIC) je vozilo posebne namjene (SPV) koje se koristi za objedinjavanje hipotekarnih zajmova i izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). REMIC-ovi su prvi odobreni stupanjem na snagu Zakona o poreznoj reformi iz 1986.A hipotekarni investicijski kanal (REMIC) može biti organiziran kao partnerstvo, povjerenje, korporacija ili udruženje i oslobođen je saveznih poreza.
Razumijevanje hipotekarnog ulaganja u nekretnine (REMIC)
Hipotekarne investicije u nekretnine drže komercijalne i stambene hipoteke u povjerenju i ulažu u te sekuritizirane hipoteke ulagačima. Slično kolateraliziranim hipotekarnim obvezama, REMIC-ovi spajaju različite pojedinačne hipoteke u bazene temeljene na riziku i dospijeću, nakon čega izdaju obveznice ili druge vrijednosne papire ulagačima. Ti vrijednosni papiri trguju na sekundarnom hipotekarnom tržištu.
REMIC-ovi su prvi odobreni stupanjem na snagu Zakona o poreznoj reformi iz 1986. Vodič za hipotekarne investicije u nekretnine može biti organiziran kao partnerstvo, povjerenje, korporacija ili udruženje. REMIC-ovi su subjekti koji su oslobođeni od poreza, iako su ulagači i dalje podložni oporezivanju dohotka. Status REMIC-a oslobođen od poreza može se izgubiti ako se zajam unutar njegovog bazena zamijeni s drugim zajmom. Savezni propisi zahtijevaju da zajmovi u određenom bazenu budu konstantni. Drugim riječima, zajmovi se novim uvjetima ne mogu značajno izmijeniti ili zamijeniti za različite zajmove.
Fannie Mae i Freddie Mac neki su od istaknutijih izdavača REMIC-a.
Problemi s imovinom hipotekarnih ulaganja (REMIC)
Ograničenja mogu se staviti na zajmove s poslovnom nekretninom koji su sekuritizirani od strane REMIC-a. Ako je vlasnik nekretnine bio zainteresiran za poboljšanje imovine koja je pokrivena takvim zajmom, mogao bi se suočiti s ograničenjima koja ih sprječavaju u poduzimanju akcija. Planirane obnove mogle bi bitno promijeniti vrijednost osiguranja koja je osigurala zajam, a što nije bilo dopušteno. Prijedlozi su uvedeni za izmjenu propisa koji ograničavaju i ograničavaju takve obnove. Namjera je bila omogućiti vlasnicima nekretnina s komercijalnim zajmovima koji sekuritiziraju REMIC-ovi da izvrše poboljšanja i poboljšanja kako bi svoju nekretninu učinili privlačnijom za tržište.
Na primjer, Zakonom o poboljšanju hipotekarnog ulaganja u nekretnine iz 2009. predloženo je zakonodavstvo uvedeno u Kongresu. Namjera je bila ažurirati REMIC pravila kako bi vlasnici nekretnina iz problematične imovine mogli modificirati svoju imovinu. Posebno je bila usmjerena na kvalificirane hipoteke i imovinu ovrhe u programu za uklanjanje problematične imovine (TARP).
Predloženo zakonodavstvo uključivalo je izjavu da se izmjene imovine pod takvim uvjetima neće smatrati zabranjenim transakcijama kako je naglašeno u Službi za unutarnje prihode. Interes za REMIC i dalje bi se tretirao kao redovita kamata, a prihodi koji su nastali preinakama na imovini obrađivat će se kao da su primljeni putem kvalificiranih hipoteka.
