Što je testa ulaganja u nekretnine (REIT)?
Trust ulaganja u nekretnine (REIT) je tvrtka koja posjeduje i obično posluje s nekretninama koja donosi prihod. Većina REIT-a specijalizirala se za određeni sektor nekretnina, usredotočujući svoje vrijeme, energiju i sredstva na taj određeni segment čitavog horizonta nekretnina. Međutim, raznoliki i posebni REIT-ovi često posjeduju različite vrste svojstava u svojim portfeljima. Svojstva uključena u REIT portfelj mogu obuhvaćati apartmanske komplekse, podatkovne centre, zdravstvene ustanove, hotele, infrastrukturu - u obliku vlaknastih kablova, kula sa stanicama i energetskih cjevovoda - uredske zgrade, maloprodajni centri, skladišta, drvna stabla i skladišta, Jedna prednost REIT-a za svakodnevne investitore je ta što pružaju mogućnost posjedovanja dijela nekretnina koji donosi prihode temeljene na dividendi.
Kongres je 1960. godine osnovao trustove za ulaganje u nekretnine u svrhu izmjene i dopune produženja poreza na trošarine na cigare iz 1960. godine. Ova odredba omogućava pojedinim investitorima kupovinu udjela u portfeljima komercijalnih nekretnina koji primaju prihod od različitih nekretnina.
Trust ulaganja u nekretnine (REIT)
Razumijevanje REIT-a
Većina REIT-ova ima jednostavan poslovni model: REIT iznajmljuje prostor i skuplja najamnine na nekretninama, a zatim taj prihod distribuira dioničarima.
Da bi se kvalificirala kao REIT, tvrtka mora poštivati određene odredbe Pravilnika o internim prihodima. Ovi zahtjevi uključuju prvenstveno dugoročno posjedovanje nekretnina koje stvaraju dohodak i raspodjelu prihoda dioničarima. Konkretno, tvrtka mora ispunjavati posebne zahtjeve koji uključuju:
- Uložite najmanje 75% svoje ukupne imovine u nekretnine, gotovinu ili državne blagajne. Primite najmanje 75% svog bruto prihoda od najma nekretnina, kamata na hipoteke koje financiraju nekretninu ili od prodaje nekretnina. Vratite najmanje 90% svakog oporezivog dohotka u obliku dividendi dioničara svake godine ima najmanje 100 dioničara nakon prve godine postojanja. Ne smije imati više od 50% udjela u vlasništvu pet ili manje pojedinaca tijekom posljednje polovice oporezive godine
Ostali zahtjevi, uključujući REIT, subjekt je koji se u očima IRS-a oporezuje kao korporacija. Nadalje, poduzeće mora imati upravu odbora ili skrbnike.
Ključni odvodi
- Povjerenje o investiranju u nekretnine (REIT) je tvrtka koja posjeduje, posluje ili financira nekretnine za proizvodnju prihoda. Vlasništvo REIT-a posjeduje i upravlja nekretninama. Hipotekarni REIT-ovi drže ili trguju hipotekama i hipotekarnim vrijednosnim papirima. REIT-ovi stvaraju stalan tok prihoda za ulagače, ali nude malo na način povećanja kapitala. Većina REIT-a javno se trguje poput dionica, što ih čini visoko likvidnim - za razliku od većine investicija u nekretnine.
Vrste REIT-a
Postoji nekoliko vrsta REIT-a. Fondovi imaju klasifikacije koje označavaju vrstu posla koju obavljaju i mogu se dalje klasificirati ovisno o načinu na koji se njihove dionice kupuju i prodaju.
Vlasnički REIT-ovi najčešći su oblik poduzeća. Ti subjekti kupuju, posjeduju i upravljaju nekretninama koje donose dohodak. Prihodi dolaze prvenstveno putem najamnina, a ne od preprodaje portfeljnih svojstava.
Hipotekarni REIT-i, poznati i kao mREIT, posuđuju novac vlasnicima nekretnina i operaterima. Zajmovi mogu biti ili izravno putem hipoteke i zajma ili neizravno kupnjom hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). MBS su ulaganja koja drže bazene hipoteka izdanih od strane poduzeća koje sponzoriraju vlade. Njihova zarada uglavnom dolazi od neto kamatne marže - raspona između kamata koje zarađuju na hipotekarnim kreditima i troškova financiranja tih kredita. Zbog hipotekarnog fokusa ovog REIT-a potencijalno su osjetljivi na povećanje kamatnih stopa.
Hibridna poduzeća REIT -a u portfelju drže i fizičke nekretnine za iznajmljivanje i hipotekarne kredite. Ovisno o iskazanom fokusu ulaganja u subjekt, oni mogu vagati portfelj na više imovine ili više hipotekarnih udjela.
|
Vrsta REIT-a |
Holdings |
|
pravičnost |
Posjedujte i upravljajte nekretninama koje donose dobit |
|
Hipoteka |
Dajte hipoteke na nekretninama |
|
Hibrid |
Vlastita svojstva i hipoteke |
| Javno trgovano |
Kotiranje na nacionalnoj razmjeni |
| Javna netrgovana |
Registrirano kod SEC-a, a ne javno se trguje |
| Privatna |
Radite samo kao privatna ulaganja |
Javno trgovani REIT- ovi nude dionice REIT-a kojima se javno trguje i koje se prodaju na nacionalnoj burzi vrijednosnih papira, gdje ih pojedinačni ulagači kupuju i prodaju. Regulira ih američka Komisija za vrijednosne papire (SEC).
Javna netrgovana REIT-a također su registrirana za SEC, ali ne trguju na nacionalnim burzama vrijednosnih papira. Kao rezultat toga, manje su likvidne od REIT-ova kojima se javno trguje, ali imaju tendenciju da budu stabilnije jer ne podliježu tržišnim fluktuacijama.
Privatni REIT- ovi nisu registrirani u SEC-u i ne trguju na nacionalnim burzama vrijednosnih papira. Oni rade samo kao privatni položaji koji se prodaju isključivo odabranom popisu ulagača.
Za i protiv ulaganja ulaganja u REIT-ove
REIT-ovi mogu igrati važnu ulogu u portfelju ulaganja. Kao i kod svih investicija, one imaju svoje prednosti i nedostatke.
S druge strane, REIT-ove je lako kupiti i prodati, jer većina trguje na javnim burzama. Ova tržišna značajka ublažava neke tradicionalne nedostatke nekretnina. Tradicionalno, nekretnine su izrazito nelikvidnost - imovina može dugo trajati da se proda ili kupi - i njezin je netransparentnost jer ne nude sva tržišta pouzdane informacije o porezima, vlasništvu i zoniranju. REIT-ove regulira SEC i moraju podnijeti revidirana financijska izvješća.
U skladu s performansama, REIT-ovi nude atraktivne prinose s prilagođenim rizikom i stabilan novčani tok. Također, prisustvo nekretnina može biti dobro za portfelj, diverzificirajući ga s drugačijom vrstom imovine koja može djelovati kao protuteža dionicama ili obveznicama.
S druge strane, REIT-ovi ne nude mnogo u vidu povećanja kapitala. Kao dio njihove strukture, moraju vratiti 90% prihoda ulagačima. Dakle, samo 10% oporezivog dohotka može se ponovno uložiti u poduzeće za kupnju novih udjela.
Dividende primljene od REIT udjela oporezuju se kao redoviti prihod. Jedan od glavnih rizika za REIT-ove je to što su podložni fluktuacijama na tržištu nekretnina. Također, poput većine investicija, ne jamči dobit niti osigurava gubitke. Nadalje, neki REIT-ovi imaju visoke naknade za upravljanje i transakcije.
prozodija
-
Likvidnost
-
Diverzifikacija / protuteža drugoj imovini
-
prozirnost
-
Stalne dividende
-
Povrati prilagođeni riziku
kontra
-
Niski rast / malo aprecijacije kapitala
-
Neporezni povlaštene
-
Podložan tržišnom riziku
-
Visoke naknade za upravljanje i transakcije
Kako ulagati u REIT-ove
Možete investirati u javno prometovane REIT-ove - kao i u REIT-ove uzajamne fondove i REIT-ove fondove kojima se trguje (ETF-ovi) - kupnjom dionica putem brokera. Dionice netrgovanog REIT-a možete kupiti preko brokera ili financijskog savjetnika koji sudjeluje u netrgovanoj REIT-ovoj ponudi. REIT-ovi su također uključeni u sve veći broj mirovinskih i investicijskih planova koje financiraju poslodavci i definirani doprinosi. Naret, istraživačko-zagovaračka tvrtka sa sjedištem u Washingtonu, američko tržište REIT-a, procjenjuje da 80 milijuna američkih ulagača posjeduje REIT-ove kroz svoju mirovinsku štednju i druge investicijske fondove.
Nareit otkriva da u SAD-u postoji više od 225 javno prometovanih REIT-ova, što znači da ćete morati napraviti nekoliko domaćih zadataka prije nego što odlučite koji će REIT najbolje raditi za vaš portfelj.
Svakako razmislite o REIT-ovom menadžerskom timu i zabilježite evidenciju i saznajte kako su nadoknađeni. Ako se radi o kompenzaciji na temelju učinka, izgledi će biti da će naporno raditi na odabiru pravih svojstava i odabiru najbolje strategije. Naravno, dobro je pogledati i brojke, poput očekivanog rasta zarade po dionici (EPS) i trenutnih prinosa od dividendi. Posebno korisna metrika su sredstva REIT-a iz operacija (FFO), koja mjere novčani tok ostvaren imovinom REIT-a. Druga metrika koja se često koristi s REIT-om je stopa prinosa financijskog upravljanja (FMRR).
Primjer stvarnog svijeta REIT-a
Sljedeće je pitanje pri odabiru REIT-a gledati koji su sektori tržišta nekretnina vrući. Razmotrite u koji se napredni sektor gospodarstva općenito može doći do nekretnina. Primjerice, zdravstvena zaštita jedna je od najbrže rastućih grana u SAD-u, posebno u rastu medicinskih zgrada, ambulantnih centara, ustanova za njegu starijih i umirovljeničkih zajednica.
Nekoliko REIT-a usredotočeno je na ovaj sektor. HCP Inc. (HCP) je jedan takav. Sa tržišnim ograničenjem od gotovo 15 milijardi USD, velika je tvrtka - u stvari dovoljno velika da bude dio S&P 500 - i vrlo likvidna. Oko 2, 56 milijuna dionica trguje dnevno. S 31, 25 USD po dionici, od 5. travnja 2019. trguje se blizu svoga 52 tjedna i nudi dividendni prinos od 4, 32%. Nedavno restrukturirani portfelj fokusiran je na ustanove nauke o životu - dijagnostičke centre, laboratorije, genomike i druge ustanove - medicinske uredske zgrade i starije osobe.
Povezani uvjeti
Definicija UPREITA UPRAVLJANJE je način odgode ili potpunog izbjegavanja porezne obveze od kapitalnog dobitka kada pojedinac ili tvrtka žele prodati nekretninu s cijenom. više Kako profitirati od nekretnina Nekretnine su stvarne - tj. opipljive - imovina koja se sastoji od zemlje i svega što se može naći, uključujući zgrade, životinje i prirodne resurse. više SEC obrazac S-11 SEC obrazac S-11 je arhiva koja se koristi za registraciju izdavanja vrijednosnih papira za ulaganje u nekretnine (REITs). više REIT ETF REIT ETF-ovi su sredstva kojima se trguje na burzi, a koja uglavnom ulažu u vlasničke vrijednosne papire REIT i imaju za cilj oponašati indekse REIT. više raspoloživih sredstava za distribuciju (FAD) Sredstva dostupna za distribuciju interna je, ne-GAAP mjera kapitala, koji je na raspolaganju da REITS plati investitorima. više Povjerenje o prihodu Dohodinsko povjerenje je investicijsko povjerenje koje drži imovinu za donošenje prihoda. Može se strukturirati ili kao osobni investicijski fond ili kao komercijalni fond s javno trgujućim dionicama zatvorenog fonda. više partnerskih vezapovezani članci
Ulaganje u nekretnine
Način REIT
Ulaganje u nekretnine
REITs vs. REIT ETFs: Kako se uspoređuju
Ulaganje u nekretnine
REITS 101: Kako su regulirani
Ulaganje u nekretnine
ReITs vs. Međusobni fondovi za nekretnine: u čemu je razlika?
Ulaganje u nekretnine
5 vrsta REIT-a i kako ulagati u njih
Ulaganje u nekretnine
Odgovaraju li vama eREIT-ovi Fundrise-a?
