Što je hipoteka na participaciju
Hipoteka na participaciju je vrsta hipoteke koja omogućuje vjerovniku udio u dijelu prihoda ili prodaju preprodaje imovine. Kao takav, zajmodavac postaje vlasnički kapital u kupnji, a ne samo izdavač hipoteke. U zamjenu za nižu kamatnu stopu na zajam, zajmodavac će uzeti dio neto operativnog prihoda (NOI).
RASPOLOŽENJE DOLAZE hipoteke
Hipoteke za sudjelovanje, često viđene u transakcijama s komercijalnim nekretninama, predviđaju stalni prihod od najma. Komercijalna imovina uključuje poslovne zgrade ili apartmanske komplekse. Strane će podijeliti neto operativni prihod koji je zbroj prihoda od rada imovine umanjen za operativne troškove. Tipična podjela dobiti bila bi 55/45, a zajmodavac će dobiti manji udio. Također, zajmodavac dobiva dio prihoda od preprodaje, često svu dobit iznad određenog mjerila, uključujući otplatu glavnice kredita.
Zašto zajmoprimac želi hipoteku na sudjelovanje
Prednost hipoteke za sudjelovanje zajmoprimcu je niža kamatna stopa koju zahtijeva zajmodavac, koja nadoknađuje smanjenu zaradu na zajmu s tokom prihoda i prihodima od prodaje. Iz perspektive zajmoprimca, zajmovi za sudjelovanje slični su uvodnim stopama zadatka ponuđenih s hipotekom podesive stope (ARM). Razlika je u tome što je niska stopa stabilna tijekom trajanja zajma.
Naravno, dužnik se odriče puno kapitala u zamjenu za tu nižu stopu. Ali ovisno o strukturi ugovora, štednja na kamati mogla bi nadoknaditi gubitak kapitala. U kratkom roku, zajmoprimac bi mogao razviti veću imovinu nego što bi je inače mogao priuštiti.
Zajmodavska perspektiva
Izdavatelji hipoteka na participaciju često su netradicionalni zajmodavci. Mogli bi biti poduzetnici koji traže ulaganja u nekretnine bez gnjavaže da sami razvijaju ili održavaju nekretnine; hipoteke za sudjelovanje omogućuju im da budu tihi partneri. Ponekad zajmodavci su mirovinski fondovi koji traže kvalitetna ulaganja koja vraćaju više od obveznica, ali nemaju volatilnost dionica.
Poseban apel za mirovinske fondove je ugrađeni dokaz o inflaciji hipoteka na sudjelovanje. Većina mirovina uključuje prilagodbe troškova života (COLA) koje povećavaju isplate za vrijeme inflacije. Budući da cijene nekretnina općenito prate inflaciju, hipoteke za sudjelovanje osiguravaju veće prinose na kapital tijekom razdoblja inflacije.
Problem za praćenje novčanog toka je razmatranje zajmodavaca. Moraju pregledati knjige zajmoprimaca kako bi osigurali da su deklarirani neto prihodi točni. U suprotnom, zajmodavac ne bi znao je li programer podmirio troškove za prijavu nižeg neto prihoda. Štoviše, programer je mogao smanjiti kutove na poboljšanjima ili čak sigurnosnim značajkama, jer snosi troškove svih popravaka, ali dobija samo udio u neto prihodu, obliku moralne opasnosti.
