Vlasnici domova često se nalaze u nezavidnom položaju da na računu hipoteke duguju više nego što vrijede njihovi domovi. To je rezultat kombinacije događaja, od kojih su mnogi izvan kontrole vlasnika kuće. Pad cijena nekretnina, pogoršanje susjedstva, loše odluke o zaduživanju (npr. O pozajmljivanju više nego što ih dužnik može priuštiti ili uzimanje hipoteke podesivih stopa) i refinanciranje da se preuzmu kapital mogu sve vlasnike kuća ostaviti s rastućim dugom. Kada stanje hipoteke premaši vrijednost imovine, položaj vlasnika kuće naziva se "naopako" ili "podvodno". Izbjeći je iz ove neugodne pozicije teško je - a često je potrebna prodaja kuće za manje od vrijednosti zajma - ali postoje rješenja. Pogledajmo neke mogućnosti za vlasnike domova s negativnim udjelom.
Kratka prodaja kuće koja je kratka na kapitalu
Kratka prodaja je održiva opcija ako je razlika između prodajne cijene kuće i visine hipoteke mala ili prodavač ima duboke džepove. Ako se može naći kupac, vlasnik kuće može doći na zatvaranje s čekom da isplati ostatak zajma. Ako prodavač ne može priuštiti otplatu duga, ali mora prodati, prodavač mora kontaktirati nositelja hipoteke i pokušati dogovoriti prodaju. (Više o kratkoj prodaji kuće pročitajte u članku Kratka prodaja kuće kako biste izbjegli ovrhu .)
Uvjeravanje zajmodavca da pristane na kratku prodaju često uključuje znatnu količinu vremena i papirologije. Pored toga što zajmodavac može pristati, vlasnik kuće tada mora pronaći agenta za prodaju nekretnina koji je spreman voditi prodaju. Ako se nađe kupca, komplikacije se nastavljaju. Zajmodavac često zajam daje u ime investitora. Ako je zajmodavac ugodan za prodaju, zajmodavac tada mora raditi s investitorom koji drži zajam kako bi postigao dogovor. Ovo može potrajati. Ako je kuća pokrivena privatnim hipotekarnim osiguranjem (PMI), u postupak može biti uključen i osiguratelj. Osiguravatelj je osigurao imovinu protiv neplaćanja radi zaštite interesa banke, pa osiguratelj ima udjel u procesu. Općenito, vremenski okvir za postizanje dogovora je dugačak i banka ima malo poticaja za suradnju.
Ovrhe
Kad se sve kaže i učini, vlasnik kuće može završiti dugujući novac banci, čak i nakon prodaje, kako bi nadoknadio razliku između onoga što je kupac spreman platiti i onoga što je banka spremna prihvatiti. Ako mislite da bi to moglo biti slučaj u vašoj situaciji, alternativa bi mogla biti izuzeće. Međutim, pažljivo procijenite ovu mogućnost - iako kratka prodaja nije dobra za vašu kreditnu ocjenu, ovrha je još gora. (Pročitajte značaj vašeg kreditnog rejtinga da biste saznali kako vaše aktivnosti zaduživanja utječu na vašu kreditnu ocjenu.)
Uz izazove postavljanja prodaje, mogućnost dugovanja novca nakon prodaje i vjerojatnost da će vaš kreditni rezultat pogoditi, također se moraju uzeti u obzir porezi. Iz porezne perspektive, razlika između prodajne cijene kuće i stanja na hipoteci može se promatrati kao prihod. Plaćanje poreza ili dokazivanje da ste bili nesolventni i na taj način oslobođeni od poreza, stvari su s kojima se morate baviti, jer, s porezne perspektive, kratka prodaja se smatra oproštajem duga.
Mogućnosti izbjegavanja gnjavaže u kratkoj prodaji su ograničene. Idealni scenarij je nastaviti živjeti u kući i plaćati hipoteku dok se tržište nekretnina ne poboljša i kuća se može prodati za cijenu koja pokriva saldo hipoteke. Ostale mogućnosti koje treba razmotriti jesu uzimati cimera za pomoć u plaćanju računa ili preseljenje u stan i iznajmljivanje kuće.
Donja linija
Najbolji način da minimizirate izglede da se nađete naglavačke je da izvadite najmanju hipoteku koju možete pronaći i otplatite je što je brže moguće. Taj napor započinje kupnjom kuće koju si zapravo možete priuštiti, a koja bi mogla biti dramatično drugačija imovina od one u koju smatrate da pripadate. (Trebate pomoć oko krčenja brojeva? Pročitajte hipoteke: koliko možete učiniti na raspolaganju? )
Mudri, oprezni kućni kupci vrše znatnu predujam, omogućujući im da izbjegavaju kupovinu privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) i osiguravaju dovoljno kapitala u kući da će imati jastuk u slučaju da vrijednosti kuće padnu. Uz to, uzimajući malu hipoteku, trebali biste moći plaćati dodatna plaćanja i izaći iz tereta ispod duga. Konačno, izvršavanje dodatnih plaćanja čini vjerovatnoćom da ćete se naći "naopako" na vašoj hipoteci.
Pogledajte Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja kako biste razumjeli postupak izračuna i plaćanja kao i raspored amortizacije stambenih kredita.
