Etička kršenja i kriminalne aktivnosti u različitim industrijama utjecale su na naše gospodarstvo u posljednjih nekoliko desetljeća, posebno u bankarskom, financijskom i stambenom sektoru. Ispitajmo složena etička i kaznena pitanja oko hipotekarnih prijevara.
Što je hipotekarna prijevara?
Prevara u svom najjednostavnijem obliku je namjerno lažno predstavljanje i obmana: jedna strana obmanjuje drugu pogrešnim predstavljanjem informacija, činjenica i podataka. Dakle, hipotekarne prijevare nisu samo grabežljive prakse kreditiranja koje ciljaju određene dužnike.
Stambene ili hipotekarne prijevare mogu počiniti osobe koje namjeravaju zauzeti nekretninu kao primarno prebivalište ili skupine investitora koji prevaruju nekretninama uz najam ili izvršavaju procjenu procjene prilikom prebacivanja kuća.
Prema Saveznom istražnom zavodu (FBI), radi se o bilo kojoj vrsti "materijalnog zabluda, pogrešnog prikazivanja ili propusta koji se odnosi na imovinu ili potencijalnu hipoteku na koju se oslanja podstanar ili zajmodavac radi financiranja, kupovine ili osiguranja zajma". S ovom radnom definicijom, vidimo da hipotekarne prijevare mogu počiniti i pojedini zajmoprimci i profesionalci u industriji. A upleteni iznosi su visoki. Na primjer, u Sacramentu, Kalifornija, sedam ljudi osuđeno je početkom hipoteke u iznosu od 10 milijuna dolara početkom 2019. godine.
Da biste razumjeli posljedice na stambenu i nekretninsku industriju, te na financijske institucije, jednostavno pogledajte naslove i literaturu o krizi hipotekarnih hipotekarnih kredita 2008. godine. Veliki dio tog špekulativnog zajma koji se temeljio na hipotekarnoj prijevari.
Zašto počiniti hipotekarne prijevare?
Zajmoprimci i profesionalci motivirani su na počinjenje hipotekarne prijevare iz više razloga. Većinu tih razloga možemo opisati definiranjem dvije glavne vrste: prijevara za stanovanje i prijevara radi zarade. Prevaru za stanovanje počinio je zajmoprimac koji često uz pomoć kreditnih službenika ili drugog osoblja lažno predstavlja ili izostavlja relevantne detalje o zaposlenju i primanjima, dugu i kreditu ili vrijednosti imovine i stanju s ciljem stjecanja ili održavanja vlasništva nad nekretninama. Prevaru radi profita počinju profesionalci iz industrije koji pogrešno prikazuju, lažno prikazuju ili izostavljaju relevantne detalje o zaposlenju i prihodima, dugu i kreditu, vrijednosti imovine i stanju svojih osobnih ili klijenata, s ciljem maksimiziranja profita od kreditne transakcije.
Ovdje je važno napomenuti da prijevaru za dobit može počiniti bilo koji profesionalac u lancu transakcija kredita, uključujući graditelja, agenta za prodaju nekretnina, službenika za zajmove, hipotekarnog posrednika, kreditnog / dužničkog savjetnika, procjenitelja nekretnina, inspektora imovine, agenta osiguranja, titularska tvrtka, odvjetnik i agent za escrow. Profesionalci u industriji također mogu raditi zajedno, kao mreža, da bi prevarili osiguravatelje kredita, zajmodavce i dužnike te maksimizirali naknade i podijelili profit na svim uslugama vezanim za hipoteku. Ove akcije su motivirane ili željom za dodatnim naknadama za prodaju ili jednostavno povećanjem investicijske pozicije.
Uobičajene sheme i prevare s hipotekarnim prijevarama
Najčešći programi prijevara o hipotekarnim hipotekarnim ulagačima su različite vrste prevrtanja imovine, prijevara o korištenju stanova i prijevara kupca slame. Okretanje imovine općenito nije nezakonito ako se povezuje s kupnjom kuće, držanjem / popravljanjem i preprodajom radi dobiti. S druge strane, kada se nekretnina kupi ispod tržišne i odmah proda s dobiti uz pomoć korumpiranog procjenitelja koji "provjerava" da je vrijednost imovine zapravo dvostruko veća od početnog iznosa, naznačuje se hipotekarna prijevara.
Ključni odvodi
- Uobičajene pojedinačne prevare s hipotekarnim hipotekama su krađa identiteta i krivotvorenje dohotka / imovine, dok profesionalci u industriji mogu koristiti prijevare sa procjenom i zračne zajmove da bi izvršili sustav. Pripremne posudbene aktivnosti, spašavanje ovrha i smanjenje hipotekarnih prijevara doprinijele su Velikoj recesiji u 2007. Hipoteka prevara i dalje ostaje problem u Americi. Prema CoreLogićevim podacima, kako je CNBC izvijestio u listopadu 2018., "svaka se 109 zahtjeva za hipoteku procjenjuje da ima naznaka prijevare." Postoje profesionalne organizacije koje prate i istražuju hipotekarne prijevare, zajedno s FBI-om.
U slučaju istog dana zatvaranja sheme prebacivanja imovine, lanac naslova i procjena često su lažni i uključuju tri strane - prodavača, flippera i krajnjeg kupca koji ne sumnja. Prodavatelj sklapa ugovor s perajarom za kupnju nekretnine ispod tržišne vrijednosti. Flipper pruža krajnjem kupcu lažnu obvezu osiguranja naslova, pokazujući flipper kao vlasnik (iako to nije slučaj) i procjena se vrši po napuhanoj cijeni o kojoj su se dogovorili flipper i krajnji kupac.
Prevara o korištenju je shema koju investitori koriste kako bi se kvalificirali na veće omjere kredita i vrijednosti i niže troškove svog džepa prilikom kupovine, uz niže stope hipoteke. Prevara o zauzetosti događa se kada dužnik tvrdi da će dom biti zauzet vlasnikom kako bi stekao povoljan status banke kada će imovina zaista ostati prazna. Kupac slame koristi ili dopušta nekome da koristi, svoj identitet, kreditni rezultat i prihod da bi stekao imovinu za drugog kupca koji se ne može kvalificirati za hipoteku (ili kvalificirati za najbolje cijene). Kupci slame investitori često, nesvjesno ili nesvjesno, koriste kako bi prikrili druge oblike i više slojeva prijevara.
Najčešće pojedinačne prevare s hipotekarnim hipotekama jesu krađa identiteta i krivotvorenje prihoda / imovine. Do krađe identiteta dolazi kada stvarni kupac lažno pribavi financiranje koristeći nespremne i nesvjesne podatke žrtve, uključujući brojeve socijalnog osiguranja, datume rođenja i adrese. Krađa identiteta u svrhu hipoteke može također uključivati ukradene ukrase platnih zapisa, bankovne zapise, porezne prijave, W2-ove i krivotvorena pisma o provjeri zaposlenja. Čak se mogu krivotvoriti i podaci o vlasništvu nad nekretninama, a zajmoprimci mogu dobiti lažnu hipoteku na nekretnini koju nemaju niti posjeduju.
Zračni zajam protiv prijevare sa procjenama
Najčešća profesionalna prevara sa hipotekarnim profesionalnim hipotekarnim hipotekarnim kreditima su zračna zajma i prijevara s procjenom. Zračni zajam je zajam dobiven na nepostojećem vlasništvu ili nepostojećem zajmoprimcu. Grupa profesionalaca često će raditi zajedno kako bi stvorili lažni zajmoprimac, lažni lanac prava i dobili vezivanje vlasništva nad vlasništvom i imovinom. Pored toga, lanac prijevara može obuhvaćati telefonske banke i poštanske sandučiće za stvaranje lažnih provjera zaposlenja, kućne adrese i telefonske brojeve korisnika. Prevara sa zračnim kreditom jednostavno stavlja novac u ruke počinitelja, a imovina se nikada ne kupuje ili prodaje.
U prijevaru procjene često se radi o agentu za nekretnine, graditelju, procjenitelju i kreditnom službeniku koji zajedno rade na maksimiziranju kupoprodajne cijene i iznosa zajma kako bi povećali provizije. S druge strane, korumpirani procjenitelji često podcjenjuju imovinu kako bi osigurali da će drugi investitor moći kupiti imovinu.
Neki oblici predatorskog pozajmljivanja, prevare za ovrhu i smanjenje hipoteke uvelike ovise o gore spomenutim postupcima hipotekarnih prijevara. Predatorsko pozajmljivanje obično uključuje lažiranje podataka o prihodu zajmodavaca kako bi netočno odražavalo njihovu sposobnost preuzimanja dodatnog duga. Ovakve aktivnosti uvelike su pridonijele Velikoj recesiji.
Borba protiv hipotekarne prijevare
Na lokalnoj, državnoj ili saveznoj razini ne postoji nedostatak zakonodavstva namijenjenog smanjenju hipotekarnih prijevara. Države su nedavno napravile veliki korak zahtijevajući izdavanje dozvole za kreditiranje i kontinuirano obrazovanje. Uz to, državne agencije licenciraju i nadziru agencije za promet nekretninama, pravo vlasništva i osiguranja. Mnoge države također zahtijevaju periodičnu reviziju aktivnosti i transakcija tvrtki za hipotekarne kredite radi praćenja poštivanja.
Profesionalne organizacije poput udruženja hipotekarnih bankara i Nacionalne asocijacije hipotekarnih posrednika imaju kodeks ponašanja i najbolju praksu koji se prate s vršnjaka. FBI-ova jedinica za ekonomski zločin nadgleda i pritužbe i sumnjive aktivnosti u hipotekarnoj industriji.
Donja linija
Dobra vijest je da možemo poboljšati tržišta smanjenjem hipotekarnih prijevara. Pojedinci moraju postaviti realna očekivanja u pogledu zaduživanja i iskustva u vlasništvu kuće. Ulagači trebaju postaviti realne ciljeve za profit. Profesionalci u industriji moraju slijediti više osobne standarde i podvrći se odgovornosti vršnjačke organizacije. Vlade moraju učiniti zakonodavstvo ujednačenijim i usklađivati provedbu zakona s aktivnim istragama.
