Mnogi uzbuđeni investitori u nekretnine misle da se mogu obogatiti pomoću bankarskog zajma za kupnju i nadogradnju lokalnih nadogradnji. Iako je ulaganje u nekretnine možda i bolje nego ulaganje u dionice - jer postojanje malih, lokalnih tržišta nekretnina stvara neučinkovitosti koje investitori mogu iskoristiti - trebat će vam naprednija razina razumijevanja kako biste zaradili novac u stambenoj nekretnini. Da biste prešli od majstora do tajkuna s nekretninama, morate razumjeti tržište, kao i tri ključna sastojka snažne dobiti.
Potražite zdravo nacionalno tržište
Iako su iskusni i pronicljivi ulagači u nekretnine možda u mogućnosti zaraditi nešto novca u slabom okruženju nekretnina širom zemlje, izgledi su protiv njih; izgledi za uspjeh novijih ulagača na takvom su tržištu još gori. Rast kamata može baciti puno hladne vode na inače vruće tržište nekretnina, jer oni koji su kupili nekretnine s hipotekama podesive stope moraju platiti više da bi je zadržali, a ne mogu si to svi priuštiti. To dovodi do smanjene potražnje za nekretninama, a cijene padaju u skladu s tim.
Dakle, kada započinjete sagraditi svoj portfelj nekretnina, idealno vrijeme je u opadajućem okruženju kamatnih stopa. Općenito govoreći, ne samo da će vaš zajam biti jeftiniji, već će, zabranjujući trenutnu kreditnu krizu, potražnja biti veća, što se može oduprijeti dobrom upravljanju kapitalom.
Još jedna poželjna osobina je zdrav bruto domaći proizvod (BDP), jer ova brojka zaista govori o ukupnom zdravlju ekonomskog sustava koji podržava tržište nekretnina. U zdravim BDP-ima, kao što je rast od preko 3% godišnje, rijetko je uočiti značajne slabosti u nekretninama.
I na kraju, podaci o stopama nezaposlenosti često su vodeći pokazatelj mekoće tržišta. Ako ljudi vide malo izgleda za prihod tamo gdje žive, oni se sele. Zauzvrat, to uvelike smanjuje aprecijaciju cijena kućanstava (HPA).
Odaberite određenu lokaciju
Podaci o lokalnoj nezaposlenosti često su vrlo indikativni za podatke o stambenom stanju. Pametni ulagač želi uložiti u grad koji pokazuje zdrave trendove nezaposlenosti i relativno jake podatke HPA. Nadamo se da je ovo grad u kojem živite, i da stoga snažno shvatite ćudi lokalnog tržišta - i na taj ćete način lako upravljati imovinom. Međutim, uz kvalitetnu kontrolu upravljanja, moguće je uspješno ulagati na druge lokacije gdje su dostupni partneri za upravljanje kvalitetom.
Pronađite tačku savijanja urbane raspršivanja
Nakon što ste pronašli idealan grad za željenu investiciju, potražite urbanu žarišnu točku. Ako vidite da se grad širi i možete podnijeti neki rizik, investirajte u nekretnine na obodu. Međutim, ako tržište izgleda zloslutno ili nejasno, pridržavajte se unutarnjih prstenova kako biste imali zaštitni sloj protiv naličnog gradskog širenja.
Znakovi upozorenja koji govore da se držite podalje od perimetra uključuju značajne promjene nezaposlenosti i / ili usporavanje gospodarskog rasta u lokalnom području. Također možete pogledati temeljna stanja zdravlja glavnih poslodavaca u tom području. Ako je slab, vjerovatno će doći do otpuštanja, koja bi mogla započeti suzbijati vrijednosti nekretnina zbog marginalnog oštećenja ponude radne snage. Ako je poslovno zdravlje glavnih poslodavaca područja snažno, vrijedi suprotno.
Vrijednosti nekretnina mogu se uvelike razlikovati unutar gradskog područja. Na primjer, ako je prosječna HPA u gradu 5%, ona može biti 2% u središtu grada, 6% u prvom prigradskom prstenu i 10% u drugom prigradskom prstenu. Treći bi prsten mogao biti poljoprivredno zemljište sa skromnim HPA potencijalom. Zapazite fenomen ovdje: vaše najstrože uvažavanje nekretnina dogodit će se u vanjskom prstenu u blizini farme, jer je to vanjski vrhunac grada. Ovaj je utjecaj na lokacije iskoristljiv tako što posjedujemo prednost na tržištima u razvoju. Logično, na silaznom tržištu željeli biste biti u srži. Ovdje je vjerojatno da će doći do najmanje deprecijacije, jer puna tržišta stanova čine ovo najmanje vjerovatno mjesto za poremećaj ravnoteže ponude i potražnje.
Razumijevanje rizika ulaganja u različitim dijelovima grada vrlo je slično razumijevanju ponašanja financijskih instrumenata. Zamislite urbano područje grada kao obveznice investicijskog stupnja, prvi prigradski prsten kao kapital, a vanjski prsten kao derivate. Razumijevanje mjesta pojave širenja gradskog širenja u gradu može poboljšati prinose naopačke ili zaštititi ulaganje s donje strane.
Radi zabave, oljuštimo luk jedan sloj dalje, kako bismo pronašli najtoplija područja. Pretpostavimo da odlučite investirati na perimetru, budući da vidite gospodarski rast i sve veću potražnju radne snage u tom području. Možete pokušati predvidjeti mjesto krađe svjetla. Tu će se graditi buduća komercijalna imanja, poput prigradskih pruga; kako se razvoj stambenih nekretnina popunjava oko ovih budućih trgovačkih centara, vrijednosti nekretnina vjerojatno će značajno skočiti u odnosu na prosječni povrat nekretnina.
Donja linija
Mogućnost za iznadprosječne stope povrata čini se većim u nekretninama nego u području financijskih instrumenata, jer je manje očiju koje gledaju na nehomogene jedinice. Poznavanje lokalnog tržišta stvara i investicijsku prednost. Dugoročna strategija kupnje i zadržavanja je bolja ako imate dovoljno kapitala i ograničene mogućnosti, dok bi kratkoročna ili jednostavna strategija imala više smisla ako imate ograničen kapital i izvanredan uvid u slatke točke. Bez obzira na vaš vremenski okvir, prvo biste trebali potražiti snažno nacionalno tržište, a zatim regiju u kojoj objavljeni podaci pokazuju pristojnu HPA priliku. Napokon, poigrajte se gradskim perimetrom širenja ako vjerujete da područje raste ili se držite podalje od njega ako vidite da se smanjuje. Razumijevanje ovih ključnih točaka može vam pomoći u povećanju vrijednosti bilo kojeg portfelja nekretnina.
