Jedna od najvažnijih inovacija sa Wall Streeta bio je čin okupljanja zajmova kako bi se zatim podijelili na odvojene kamatne instrumente. Ovaj koncept kolateraliziranog i strukturiranog financiranja prethodi tržištu obvezama za osiguranje hipoteke na kolateraliziranoj osnovi (CMO) i dužničkim kolateraliziranim obvezama (CDO). Tek je početkom 1980-ih koncept formaliziran ponovnim pakiranjem hipoteka za stvaranje industrije osiguranja hipoteke (MBS).
MBS-ovi su osigurani bazenom hipoteka na kojima svi kamate i glavnica jednostavno prelaze na investitore. CMO-i su stvoreni kako bi investitorima dali specifične novčane tokove umjesto samo prolaska kamata i glavnice. CMO-i su prvi put izdani 1983. godine za Federalna hipotekarna hipoteka Corp (Freddie Mac) od strane investicijskih banaka First Boston i Salomon Brothers, koji su uzeli zbir hipotekarnih kredita, podijelili ih u tranše s različitim kamatnim stopama i rokovima dospijeća i izdavali vrijednosne papire na temelju te tranše. Hipoteke na izvoru poslužile su kao zalog.
Za razliku od CMO-a, CDO-i, koji su se pojavili kasnije u 1980-ima, obuhvaćaju mnogo širi spektar zajmova koji prelaze hipoteke. Iako postoje mnoge sličnosti između njih, postoje različite razlike u njihovoj konstrukciji, vrstama zajmova koji se drže u zbiru i vrsta investitora koji traže bilo koji od njih.
CMO - rođen iz potrebe
Kolateralizirane hipotekarne obveze (CMO), vrsta osiguranja na temelju hipoteke (MBS), izdaje treća strana koja se bavi hipotekarnim hipotekama. Izdavatelj ZUT-a prikuplja stambene hipoteke i prepakira ih u zajam koji se koristi kao kolateral za izdavanje novog skupa vrijednosnih papira. Tada izdavatelj preusmjerava isplate zajma s hipoteke i raspodjeljuje i kamate i glavnicu investitorima u skupu. Izdavatelj prikuplja naknadu ili se širi usput. Pomoću CMO-a, izdavatelji mogu smanjiti predvidljive izvore prihoda od hipoteka koristeći tranše, ali kao i svi MBS proizvodi, CMO su i dalje izloženi određenom riziku plaćanja unaprijed za ulagače. To je rizik da će hipoteke u bazenu biti unaprijed plaćene, refinancirane i / ili neplaćene. Za razliku od MBS-a, investitor može odabrati koliki je rizik reinvestiranja spreman u zajedničku zajednicu.
Ispod je primjer pojednostavljene verzije tri tranše različitih dospijeća koristeći sekvencijalnu strukturu isplate. Sve tranše A, B i C primit će kamate tijekom svog životnog vijeka, ali glavnica isplate slijedi uzastopno sve dok svaka CMO ne bude povučena. Na primjer: tranša C neće primiti nikakvu glavnicu isplate sve dok Tranche B ne bude povučena, a Tranche B neće primiti nijednu glavnicu isplate dok Tranche A ne bude povučena.
Iako se sami vrijednosni papiri mogu činiti kompliciranim i lako ih je izgubiti u svim kraticama, postupak osiguranja zajma prilično je jednostavan.
Izdavatelj ZUT-a, kao pravna osoba, pravni je vlasnik hipoteke koja se kupuje od banaka i hipotekarnih društava. Prije pojave hipoteke na ponovnom pakiranju, dužnik će posjetiti njegovu lokalnu banku koja će pozajmljivati novac za kupnju kuće. Banka bi tada držala hipoteku koristeći kuću kao zalog dok se ne isplati ili kuća ne proda. Iako neke banke još uvijek drže hipoteke na svojim knjigama, većina hipoteka se rasprodaje ubrzo nakon zatvaranja trećih strana koje ih ponovo pakiraju. Za početnog zajmodavca ovo pruža određeni osjećaj olakšanja jer oni više ne posjeduju kredit ili ga moraju servisirati. Te hipoteke tada postaju kolaterali i grupiraju se zajedno s zajmovima slične kvalitete u tranše (koji su samo komadići baze kredita). Stvaranjem CMO-a iz baze hipoteka, izdavatelji mogu dizajnirati posebne, odvojene kamate i glavne tokove različitih dužina dospijeća kako bi uskladili potrebe ulagača s novčanim tokovima i ročnostima koje žele. Za pravne i porezne svrhe, CMO-ovi se održavaju unutar hipotekarnog ulaganja (REMIC) kao zasebna pravna osoba. REMIC je oslobođen saveznog poreza na prihod koji prikupljaju od osnovnih hipoteka na korporativnoj razini, ali dohodak isplaćen ulagačima smatra se oporezivim.
CDO - Neke dobre Neke loše
Obveza kolateraliziranog duga (CDO) zaživjela je krajem 1980-ih i dijeli mnoge karakteristike zajedničke zajedničke organizacije: zajmovi se udružuju, ponovno pakiraju u nove vrijednosne papire, ulagačima se plaća kamata i glavnica kao prihod, a bazeni se presijecaju u tranše s različitog stupnja rizika i zrelosti. CDO potpada pod kategoriju koja je poznata kao sigurnosno zaštićena imovina (ABS) i poput MBS-a koristi temeljne zajmove kao imovinu ili kolateral. Razvoj CDO-a popunio je prazninu i pružio valjan način da kreditne institucije suštinski premještaju dug u investicije kroz sekuritizaciju, na isti način kako su se hipoteke sekuritizirale u zajedničke okvire tržišta. Slično CMO-ima koje izdaju REMIC-ovi, CDO-i koriste subjekte posebne namjene (SPE) za sekuritizaciju svojih kredita, servisiranje i uspoređivanje ulagača s investicijskim vrijednosnim papirima. Ljepota CDO-a je u tome što može držati gotovo svaki prihod koji donosi dugovanje, poput kreditnih kartica, automobilskih zajmova, studentskih zajmova, zajmova za zrakoplove i korporativnog duga. Kao i CMO-ovi, rezanje dijelova zajma strukturirano je od viših do mlađih s određenim nadzorom bonitetnih agencija koje dodjeljuju ocjene ocjene poput obveznice s jednim izdavanjem, npr. AAA, AA +, AA, itd.
Ispod je primjer kako je CDO strukturiran. Svaki CDO ima bilancu kao i svaka tvrtka. Imovina se sastoji od komponenti koje stvaraju dohodak, poput zajmova, obveznica itd. Svaka obveznica izdana s lijeve strane povezana je s posebnim nizom imovine s desne strane. Obveznice zatim ocjenjuju treće strane na temelju prednosti njihovog potraživanja i perceptivne kvalitete temeljne imovine. Teoretski, obveznice niže ocjene kvalitete i visokog ranga ulagale bi veće stope prinosa ulagača.
CMO u odnosu na CDO
Postoje mnoge sličnosti između CMO-a i CDO-a, jer su potonji modelirani po prvom dizajnu. CMO-ove mogu izdavati privatne stranke ili ih podržavaju kvazi vladine agencije za pozajmljivanje (Federal National National Hipoteka Association, Government National Hipoteka Association, Federal Home Loan Mortgage Corp itd.) Dok CDO-i imaju privatnu oznaku.
Iako CMO-i i CDO-ovi imaju vanjske omote, oni su iznutra različiti. CMO je malo lakše razumjeti, jer novčani tok koji pruža dolazi iz određenog skupa hipoteka, dok se novčani tokovi CDO-a mogu poduprijeti automobilskim kreditima, kreditnim karticama, komercijalnim zajmovima, pa čak i nekim tranšama CMO-a. Iako je tržište tržišnog tržišta doista pretrpjelo određeni utjecaj od implozije nekretnina iz 2007., tržište CDO-a bilo je teže pogođeno. Samo mali dio tržišta zajedničke organizacije smatralo se sub-premijerom, dok su CDO-i činili sub-primene CMO-om svojim temeljnim udjelom. CDO-i koji su kupili najniže rangirane tranše CMO-a kombinirajući ih s ostalim ABS-ovima imovinom teško su pretrpjeli kada su tranše sub-premijera krenule prema jugu. Malo je vjerovatno da će se greške prošlosti ponovno načiniti jer je od SEC-a mnogo više nadzora nego što je bilo prije, ali ponekad se povijest ponavlja. Oba proizvoda igraju istu ulogu udruživanja zajmova i imovine zajedno, zatim povezivanja ulagača s novčanim tokovima, tako da investitor odlučuje o tome koliko rizika žele preuzeti.
CDO-ovi su relativno mali segment ABS tržišta sa samo 340 milijuna USD neriješenih izdanja u 2002. u usporedbi s ukupnim tržištem CMO-a od 4, 7 bilijuna dolara. Tržište CDO-a baloniralo se nakon 2002. godine kada je sekuritizacija zajmova poduprtih imovinom rasla, a izdavatelji su ubrzali kupnju rizičnijih tranša za CMO. Kako su tržišta nekretnina narasla, tako su se povećala i tržišta CDO / CMO-a, jer su ukupni izdvojeni CDO-i dosegnuli vrhunac od 1.3 trilijuna dolara u 2007. Ovaj fenomenalan rast naglo se zaustavio jer je mjehurić nekretnina puknuo, smanjujući tržište CDO-a na oko 850 milijuna dolara u 2013.
Iako je na papiru izgledalo dobro kupiti rizične tranše CMO-ova koji nisu traženi i povezivati ih u CDO-ove, kvaliteta tih tranša za koje se pretpostavljalo da su sub-premijera pokazala se mnogo više sub-premijerom nego što se prije mislilo. Agencije za ocjenjivanje i izdavači CDO-a i dalje su odgovorni za plaćanje novčanih kazni i vraćanje novca nakon propasti stambenog tržišta 2007., što je dovelo do gubitaka u CDO-ima u milijardama. Mnogi su preko noći postali bezvrijedni, spuštajući se sa AAA na smeće. Oni koji su mnogo uložili u najrizičnije CDO-ove doživjeli su velike gubitke kad ti problemi u konačnici propadnu. Brojni izdavači CDO-a naplaćeni su i / ili novčano kažnjeni za svoju ulogu u pakiranju rizične imovine koja nije uspjela. Jedan od najvećih i najčitanijih slučajeva bio je protiv Goldman Sachsa (NYSE: GS) u 2010. godini, koji je službeno optužen i novčano kažnjen za strukturiranje CDO-a, a nije pravilno informirao svoje klijente o potencijalnim rizicima. Na temelju procjena Komisije za vrijednosne papire, ulagači su izgubili više od milijardu dolara nakon što se prašina slegla 2010. godine.
CDO-i i danas postoje, ali zauvijek će nositi ožiljke dobrih odluka koje su propale.
Donja linija
Ulagači širom svijeta naučili su vrijednu lekciju od ranih dana kolaboracije. Bilo je potrebno kreativno razmišljanje da bi se pronašao način da uzmete veliki zajam i stvorite osigurana ulaganja za ulagače. Ovo je oslobodilo kapital zajmodavcima, stvorilo je mnogo radnih mjesta za izdavače, stvorilo likvidnost na ne tako likvidnom tržištu i pomoglo poticanju vlasništva nad kućama. Isti postupak koji je poticao vlasništvo nad kućom na kraju je poticao mjehurić nekretnina i kasnije propadanje. Proces kolateralizacije potaknuo je sam sebe, ali je u konačnici prouzrokovao i vlastiti kolaps.
