Nekoliko čimbenika utječe na stopu hipoteke koju možete dobiti prilikom kupnje kuće. Zajmodavci analiziraju kreditnu povijest i rezultate svih zajmoprimaca navedenih u zahtjevu za hipoteku, dužinu i stabilnost vašeg zaposlenja, iznos štednje izdvojen, ukupni mjesečni prihod i omjer duga i prihoda. Uz ove važne aspekte financijskog zdravlja, hipotekarni zajmodavci također uzimaju u obzir omjer zaloga i vrijednosti. Ovaj izračun predstavlja iznos kupoprodajne cijene za novi dom koji je pokriven hipotekarnim kreditom u procentima. Veći omjer zajma i vrijednosti rezultira manjim vlasništvom nad glavom u vašem domu, što stvara veće isplate hipoteke svaki mjesec.
Izračun koeficijenta zajam / vrijednost
Kupac kupci lako mogu izračunati omjer zajam-vrijednost u svom domu dijeleći ukupni iznos hipotekarnog zajma na ukupnu otkupnu cijenu kuće. Na primjer, kuća s otkupnom cijenom od 200 000 USD i ukupnim hipotekarnim kreditom za 180 000 USD rezultira omjerom zajam-vrijednost od 90%. Konvencionalni hipotekarni zajmodavci često pružaju bolje uvjete zajma dužnicima kojima omjer kredita i vrijednosti nije veći od 80%.
Posljedice za kupce domova
Kućnim kupcima na raspolaganju su brojni programi koji omogućuju predujam manji od tradicionalno preporučenih 20%. Davatelji hipotekarnih zajmova, uključujući Federalnu stambenu upravu (FHA), nude zajmove kod kuće sa samo 3, 5% predujma, dok ostali zajmodavci imaju opcije za zajmoprimce koji imaju i do 5% doprinosa. Iako su ovi programi korisni kupcima koji nisu u mogućnosti uštedjeti dovoljno za velik predujam, ove mogućnosti zaduživanja rezultiraju mnogo većim omjerom zajma i vrijednosti, što rezultira većim troškovima.
Visok omjer zajmova i vrijednosti događa se kada korisnici kredita imaju manje od 20% kapitala u svojim domovima, što rezultira višim hipotekarnim plaćanjem tijekom trajanja hipotekarnog kredita. Djelomično je to posljedica povećanih kamatnih stopa koje procjenjuju hipotekarni zajmodavci. Zajmoprimac koji ima manje kapitala u svom domu smatra se većim rizikom za zajmodavca, a veća kamatna stopa može ublažiti taj rizik. Uz skuplje kamate, kupci kuća s visokim omjerima zajma i vrijednosti često su dužni plaćati premije za hipotekarno osiguranje sve dok ne postignu veće udjele u vlasničkom kapitalu.
Hipotekarno osiguranje koje se naziva privatno hipotekarno osiguranje (PMI) za nevladine hipotekarne zajmodavce, izračunava se kao postotak od prvobitnog iznosa zajma svake godine. Naknada se kreće u rasponu od 0, 3% do 1, 15%, ovisno o veličini predujma i ukupnoj kupoprodajnoj cijeni, a dodaje se svakog hipotekarnog plaćanja. U kombinaciji s višom kamatnom stopom, PMI može biti značajan trošak za korisnike kredita tijekom vremena. Zajmoprimci mogu zatražiti poništenje premije PMI-a kada dosegnu 20% vlasništva u kapitalu, a zajmodavci su dužni otkazati ga nakon što omjer kredita i vrijednosti kuće dostigne 22%.
