ŠTO JE Zatvoreno
"Zatvoreni" u kontekstu nekretnina odnosi se na nekretninu koja je preko javnih prometnica nedostupna, osim preko susjedne parcele. Slobodno zemljište koje se nalazi iza trgovačkog centra i do kojeg se može doći samo šetnjom tržnicom smatra se ovom vrstom lota. Vlasništvo koje nije zatvoreno svuda je "zaključano" ostalom imovinom.
BREAKING DOWN Zatvoren
Neizgrađene parcele obično su rezultat podjele ili podjele veće parcele zemljišta na manje parcele koje se prodaju pojedinačno. U idealnom slučaju, manje bi parcele imale pristup javnom pristupu, ali to ponekad nije moguće. Na primjer, prodavač može podijeliti veliku četvornu parcelu s pejzažnim obilježjem u središtu, poput planine, koji nije pogodan za razvoj. Umjesto da isklesa parcelu gerrymanded koja cestom omogućava pristup planini, on bi je mogao ostaviti zatvorenom.
Za i protiv vlasništva koje nije zaključeno
Zaključana imovina obično vrijedi manje od ostalih okolnih posjeda, zbog nepristupačnosti. Ali to ne znači i da ne vrijedi ništa. Državni i savezni zakoni štite pravo vlasnika imovine na "produktivno korištenje" svog zemljišta, što u cjelini znači pravo na pristup javnom putu. Za pružanje takvog pristupa koristi se služnost koja daje pravo prelaska preko susjednog zemljišta. Postoje razne vrste služnosti koje je neke lakše nabaviti od drugih. No, pametni kupci koji razumiju pravila mogu pronaći dobra ulaganja u nekretnine koja nisu zatvorena.
Način sticanja služnosti bez stresa je prijateljski pregovor sa susjednim vlasnikom zemlje. Oni bi mogli biti u iskušenju da daju usmeno obećanje koje omogućuje vlasnicima koji ne mogu prolaziti preko zemlje, ali kupcima se savjetuje da obećanje dobiju u pisanom obliku. Pismena služnost koju je stvorio odvjetnik za nekretnine i registrirana pri lokalnom uredu za osiguranje pruža sigurnost vlasniku nepokretne zemlje. Verbalnim dogovorom susjed bi se mogao predomisliti ili prodati svoje zemljište manje gostoljubivom vlasniku. Konačno, susjedova riječ neće imati veliku težinu kada nepokretna pošiljka ponovno krene u prodaju. Trajna služnost pisanja izbjegava sve ove potencijalne probleme.
Ako se susjed izjasni o potpisivanju prijateljske služnosti ili zatraži nerazumnu naknadu, možda će biti potrebno koristiti nuklearnu opciju služnosti po potrebi. Usluga po potrebi je sudski nalog kojim se vlasniku zemljišta omogućuje zakonito pravo pristupa njihovoj imovini. Međutim, zatvoreni vlasnik mora dokazati davanjem djela i vlasništva da su i zatvorena i susjedna imovina svojedobno bili u vlasništvu iste osobe. Sud je u suštini presudio da je vlasnik, kada je podjela podijeljena, zanemario da osigura potreban pristup cesti.
Bilo da se putem prijateljskih sporazuma ili uz sudjelovanje suda, ulagači koji obavljaju domaće zadatke mogu jeftino kupiti neočekivanu nekretninu, steći pristup cesti i prodati uz uredan profit bez ikakvih fizičkih poboljšanja.
Važno je napomenuti da će podnošenje zahtjeva za služnost nužno dovesti do pravnih troškova. Također, vlasnika koji ne može iznajmiti može ostaviti ljutog susjeda koji može uložiti žalbu na odluku. Iznimke su od služnosti po potrebi, poput patenata za zemljište koje je izdala savezna vlada, čak i onih koji datiraju stotine godina. Da kupci ne bi bili svinja u zatvoru, kupci bi se trebali posavjetovati s iskusnim odvjetnikom za nekretnine.
