Često se refinanciranje čini odličnim načinom da smanjite mjesečno plaćanje hipoteke i ostavite vam više novca za druge stvari. I može. No, kad odmjeravate prednosti i nedostatke, ne zaboravite uzeti u obzir kako ovaj potez može utjecati na vašu neto vrijednost. Razlog: Hipoteka je veća od mjesečne isplate. To je instrument duga koji se koristi za financiranje imovine. A žargonski profesor profesora računovodstva znači da posjedovanje hipoteke snižava vašu neto vrijednost.
Evo kako funkcionira ta obrazloženje: Na bilanci kućanstva hipoteka je obveza. Kao takav, oduzima se imovina kućanstva da bi se utvrdila neto vrijednost tog domaćinstva. Previše potrošača upada u zamku refinanciranja hipoteke kako bi smanjilo mjesečno plaćanje ne obazirući se na to kako refinanciranje utječe na njihovu ukupnu neto vrijednost. Isplaćuje li se refinanciranje vašeg doma ikad? Ili se radi samo o kratkoročnom popravljanju većeg problema?
Period otplate
Najpopularnija metoda za određivanje ekonomičnosti hipotekarnog refinanciranja uključuje izračunavanje jednostavnog razdoblja otplate. Ta se jednadžba izračunava zbrojem mjesečne štednje koja se može ostvariti refinanciranjem u novu hipoteku s nižom kamatnom stopom i određivanjem mjeseca u kojem je taj kumulativni zbroj mjesečne štednje veći od troškova refinanciranja.
Pretpostavimo, na primjer, da imate 30-godišnji hipotekarni kredit za 200.000 dolara. Kad ste ga izvadili, dobili ste fiksnu kamatnu stopu od 6, 5%, a vaša uplata s početka mjeseca iznosi 1.257 USD. Ako su fiksne kamatne stope sada na 5, 5%, to bi moglo smanjiti vašu mjesečnu uplatu na 1130 USD, uz mjesečnu uštedu od 127 USD, što je 1524 USD godišnje. (Tipično pravilo je da, ako možete smanjiti svoju trenutnu kamatnu stopu za 0, 75% na 1% ili više, moglo bi imati smisla razmotriti refinanciranje.)
Zatim ćete morati tražiti od novog zajmodavca da izračuna ukupne troškove zatvaranja za moguće refinanciranje. Ako dođu do otprilike 2.300 USD, znate da bi vam rok za povraćaj kuće bio 1, 5 godina (2.300 dolara podijeljeno s 1.524 USD jednako 1, 5 godini). Stoga, ako planirate ostati u kući dvije godine ili duže, refinanciranje ima smisla, barem prema jednostavnoj metodi razdoblja otplate.
Ključni odvodi
- Jednostavna metoda razdoblja otplate često se koristi za izračun mjeseca kada su kumulativne uštede vlasnika kuće veće od troškova refinanciranja. Financijski zdraviji način izračunavanja troškova refinanciranja je razmatranje utjecaja na neto vrijednost vašeg kućanstva. Kad odluka o refinanciranju zaista postane ekonomična, vlasnik kuće mora usporediti preostali amortizacijski raspored postojeće hipoteke s rasporedom amortizacije nove hipoteke.
Refinanciranje utječe na neto vrijednost vašeg domaćinstva
Međutim, ova metoda zanemaruje bilancu domaćinstva i jednadžbu ukupne neto vrijednosti. Dvije glavne stvari nisu uračunate:
- Zanemaruje se glavni saldo postojeće hipoteke u odnosu na novu hipoteku. Refinanciranje nije besplatno. Troškove refinanciranja treba platiti iz džepa ili, u većini slučajeva, prebaciti u glavni saldo nove hipoteke. Kada se hipotekarni saldo povećava transakcijom refinanciranja, strana obveza bilance kućanstva se povećava i, ako su sve ostale stvari konstantne, neto vrijednost kućanstva odmah se smanjuje za iznos jednak trošku refinanciranja. Refinanciranje 30-godišnje hipoteke. Ako vam preostane 25 godina do isplate nove hipoteke od 30 godina, znači da ćete možda platiti više kamata tijekom trajanja nove hipoteke, iako je kamatna stopa na novu hipoteku niža od stope koju biste postavili platiti tijekom preostalih 25 godina postojeće hipoteke.
Pogledajte stvarne troškove refinanciranja
Financijski zdraviji način za određivanje ekonomije refinanciranja koji uključuje stvarne troškove refinanciranja u jednadžbu neto vrijednosti kućanstva je usporedba preostalog amortizacijskog rasporeda postojeće hipoteke s rasporedom amortizacije nove hipoteke.
Amortizacijski raspored nove hipoteke uključivat će troškove refinanciranja u glavnici. (Ako se troškovi refinanciranja isplaćuju iz džepa, tada bi isti iznos dolara trebalo oduzeti od glavnice postojeće hipoteke, na temelju pretpostavke da ako se transakcija refinanciranja ne dogodi, novac koji ćete izdvojiti za troškove mogla se umjesto toga upotrijebiti za otplatu glavnice postojećeg kredita.)
Oduzmite mjesečnu štednju između dviju hipoteka od glavnog salda nove hipoteke. (To se događa jer, teoretski, možete koristiti mjesečnu uštedu stvorenu refinanciranjem da biste smanjili osnovni saldo nove hipoteke.) Mjesec u kojem je izmijenjeni osnovni saldo nove hipoteke manji od glavnice postojećeg hipoteka je mjesec u kojem je postignuto stvarno ekonomično razdoblje povrata refinanciranja, koje se temelji na neto vrijednosti kućanstva.
Usput, kalkulatori amortizacije mogu se naći na većini web stranica vezanih uz hipoteku. Rezultate možete kopirati i zalijepiti u program za proračunske tablice, a zatim izvršiti dodatni izračun oduzimanja mjesečnih razlika u plaćanju od glavnog stanja nove hipoteke.
Korištenjem gore opisanih izračuna, refinancirajuća analiza postojeće hipoteke s fiksnom kamatnom stopom od 7%, preostalih 25 godina do otplate i glavnice u iznosu od 200 000 USD u novoj 30-godišnjoj hipoteci s fiksnom kamatnom stopom od 6, 25% a troškovi refinanciranja u iznosu od 3.000 USD (koji će se pretvoriti u glavni saldo nove hipoteke) daju sljedeće rezultate:
Ako se jednostavnom analizom razdoblja povrata koristi za određivanje ekonomije refinanciranja u gornjem primjeru, kumulativna mjesečna ušteda plaćanja veća je od 3 000 USD troškova refinanciranja s početkom u 19. mjesecu. Drugim riječima, jednostavna metoda roka povrata govori da ako vlasnik kuće očekuje da će imati novu hipoteku na 19 ili više mjeseci, refinanciranje ima smisla.
Međutim, ako se koristi pristup neto vrijednosti, odluka o refinanciranju postala bi ekonomična do 29. mjeseca, kada je osnovni saldo nove hipoteke umanjen za kumulativnu štednju mjesečnog plaćanja manji od glavnog stanja postojeće hipoteke. Pristup neto vrijednosti govori nam da je potrebno 10 mjeseci duže od jednostavnog pristupa razdoblja otplate prije nego što je refinanciranje ekonomično.
Ostali čimbenici
Imajte na umu da se u razdobljima kada kućne vrijednosti opadaju, mnogi domovi procjenjuju za mnogo manje nego što su prije vrijedili. To može uzrokovati da nemate dovoljno kapitala u vašem domu da biste zadovoljili 20% predujma na novoj hipoteci i zahtijevali da smislite veći novčani depozit od očekivanog. To bi također moglo zahtijevati da zaključite privatno hipotekarno osiguranje, što će u konačnici povećati vašu mjesečnu uplatu. U tim slučajevima, čak i uz pad kamatnih stopa, vaša stvarna ušteda možda neće iznositi puno.
Donja linija
Izračunavanjem stvarne ekonomičnosti refinanciranja hipoteke, možete točno odrediti s kojim se stvarnim razdobljem povrata morate boriti. Propadanje brojeva zahtijeva malo posla, ali svatko to može učiniti.
Naročito ako planirate krenuti u sljedećih nekoliko godina, odvajanje nekoliko minuta za izračunavanje stvarne ekonomije refinanciranja vaše hipoteke može vam vrlo dobro pomoći da izbjegnete štetu vašoj neto vrijednosti tisućama dolara. A ako se čini da će vam se refinanciranje isplatiti, imat ćete mnogo jasnije razumijevanje o tome kada ćete početi koristiti ovaj potez.
