Sadržaj
- Određivanje povoljne hipoteke
- Kriteriji zajmodavca
- Vaš kreditni rezultat
- Kako izračunati predujam
- Kako se zajmodavci odlučuju
- Osobni kriteriji za kućne kupce
- Razmatranja prije hipoteke
- Troškovi izvan hipoteke
- Donja linija
2020. godine moglo bi doći do recesije na tržištu stanova, prema internetskoj tvrtki za prodaju nekretnina Zillow. Oni koji si ne mogu priuštiti gotovinsku transakciju ne bi se trebali pitati: "Mogu li si priuštiti tu kuću?" Umjesto toga, trebali bi pitati: "Mogu li si dopustiti posuditi novac za tu kuću?"
Ključni odvodi
- Pravilo je da si možete priuštiti hipoteku koja je dva do dva i pol puta veća od vašeg bruto prihoda. Isplate hipoteke sastoje se od četiri stvari: glavnice, kamata, poreza i osiguranja, a zajednički poznate pod nazivom PITI. Vaš omjer udjela u postotku je godišnjeg bruto prihoda koji ide prema uplati hipoteke, i općenito ne bi trebao biti veći od 28%. Vaš omjer zaostalog udjela predstavlja postotak vašeg godišnjeg bruto prihoda koji ide prema plaćanju dugova, a općenito ne bi smjela prelaziti 36%.
Određivanje povoljne hipoteke
Općenito govoreći, većina potencijalnih vlasnika kuća može si priuštiti financiranje imovine koja košta dva do dva i pol puta njihova bruto primanja. Prema ovoj formuli, osoba koja zarađuje 100 000 USD godišnje može si priuštiti hipoteku od 200 000 do 250 000 dolara. Međutim, ovaj je izračun samo općenita smjernica. Možete koristiti kalkulator hipoteke Investopedia za bolju procjenu mjesečnih hipotekarnih plaćanja.
U konačnici, kad odlučujete o nekretnini, trebate uzeti u obzir još nekoliko čimbenika. Prvo, dobro je razumjeti što vaš zajmodavac misli da si možete priuštiti (i kako je došlo do te procjene). Drugo, trebate odrediti neke osobne kriterije procjenjujući ne samo vaše financije već i svoje sklonosti i prioritete.
Hipoteke: koliko možete sebi pružiti?
Kriteriji zajmodavca
Iako svaki hipotekarni zajmodavac određuje svoje kriterije pristupačnosti, vaša sposobnost kupnje kuće - i veličina i uvjeti zajma koji ste zaslužili - uvelike ovise o sljedećim čimbenicima:
Bruto dohodak
Ovo je razina prihoda koju potencijalni kupac ostvaruje prije poreza na dohodak. To se obično smatra plaćom plus bilo kakvim bonusom prihoda i može uključivati honorarnu zaradu, zaradu od samozapošljavanja, naknade socijalnog osiguranja, invalidnost, alimentaciju i uzdržavanje od djece. Bruto dohodak igra ključnu ulogu u određivanju omjera "na kraju".
Prednji omjer
Taj omjer predstavlja postotak godišnjeg bruto prihoda koji se svaki mjesec može posvetiti isplati hipoteke. Hipotekarno plaćanje sastoji se od četiri komponente (često zajednički nazvane PITI): glavnice, kamate, poreza i osiguranja (i osiguranja imovine, i privatnog hipotekarnog osiguranja, ako to zahtijeva vaša hipoteka). Dobro pravilo je da PITI ne smije premašiti 28% vašeg bruto prihoda. Međutim, mnogi zajmodavci dopuštaju dužnicima da prekorače 30%, a neki čak i za 40%.
Oporavak
Poznat i kao omjer duga i prihoda (DTI), izračunava postotak vašeg bruto prihoda potrebnog za pokrivanje vaših dugova. Dugovi uključuju plaćanja kreditnim karticama, uzdržavanje djece i ostale zaostale zajmove (auto, studentske itd.). Drugim riječima, ako plaćate 2000 dolara troškova svakog mjeseca, a mjesečno zarađujete 4.000 USD, vaš omjer je 50% - polovina mjesečnog dohotka koristi se za plaćanje duga.
Evo loše vijesti: Omjer duga i prihoda od 50% neće vam vratiti taj san. Većina zajmodavaca preporučuje da vaš DTI ne prelazi 36% vašeg bruto prihoda. Da biste izračunali svoj maksimalni mjesečni dug na temelju ovog omjera, pomnožite svoj bruto prihod s 0, 36 i podijelite s 12. Na primjer, ako zarađujete 100 000 USD godišnje, vaši maksimalni mjesečni troškovi duga ne bi trebali prelaziti 3000 USD. Niži je omjer DTI, to bolje.
Vaš kreditni rezultat
Ako je jedna strana kovanice pristupačne dobiti, onda je druga strana rizik. Hipotekarni zajmodavci razvili su formulu za određivanje razine rizika budućeg kupca kuće. Formula varira, ali općenito se utvrđuje korištenjem kreditnog rezultata podnositelja zahtjeva. Podnositelji zahtjeva s niskim kreditnim rezultatom mogu očekivati da će zajam platiti višu kamatnu stopu, koja se naziva i godišnja postotna stopa (APR).
20%
Iznos kupoprodajne cijene kuće potreban za predujam koji omogućava izbjegavanje plaćanja privatnog hipotekarnog osiguranja
Kako izračunati predujam
Predujam je iznos koji kupac može priuštiti za plaćanje prebivališta iz svog džepa, koristeći gotovinu ili likvidnu imovinu. Zajam od najmanje 20% kupoprodajne cijene kuće obično zahtijevaju zajmodavci (i potrebno je minimalno da se izbjegne potreba privatnog hipotekarnog osiguranja), ali mnogi zajmodavci dopuštaju kupcima da kupe kuću sa znatno manjim postotkom. Očito, što više možete odložiti, potrebno će vam biti manje financiranja i bolji ste ulog prema banci.
Na primjer, ako potencijalni kupac može priuštiti da plati 10% kuće od 100.000 USD, predujam je 10.000 USD, što znači da vlasnik kuće mora financirati 90.000 USD.
Osim iznosa financiranja, zajmodavci žele znati i broj godina za koje je hipotekarni kredit potreban. Kratkoročna hipoteka ima veće mjesečne isplate, ali vjerojatno je jeftinija tijekom trajanja zajma.
Kako se zajmodavci odlučuju
Mnogo različitih čimbenika ulazi u odluku hipotekarnog zajmodavca o pristupačnosti kupca, ali oni se u osnovi svode na prihod, dug, imovinu i obveze. Ponekad mislimo da naše hipotekarne prijave ocjenjuje osoba koja koristi osjećaj crijeva, a ne objektivne kriterije, ali u stvari, čak i ako je vaš hipotekarni zajmodavac imao loš dan, možete biti sigurni da je veći dio postupka formuliran.
Zajmodavac želi znati koliki prihod donosi podnositelj zahtjeva, koliko ima zahtjeva za tim prihodima i koji mogu biti obojica u budućnosti - ukratko, sve što može ugroziti njegovu sposobnost da mu se vrati. Prihodi, predujmovi i mjesečni troškovi obično su osnovni uvjeti za financiranje, dok kreditna povijest i rezultat određuju kamatnu stopu na samo financiranje.
Osobni kriteriji za kućne kupce
Zajmodavac vam može reći da si možete priuštiti ogromno imanje, ali možete li stvarno? Zapamtite, kriteriji zajmodavca uglavnom gledaju na vašu bruto plaću. Problem s korištenjem bruto plaća je jednostavan: uzimate u obzir čak 30% svoje plaće - ali što je s porezima, odbitcima FICA-a i premijama zdravstvenog osiguranja? Čak i ako dobijete povrat poreza na povrat poreza, to vam sada ne pomaže - a koliko ćete stvarno dobiti natrag?
Zato neki financijski stručnjaci smatraju da je realnije razmišljati o svom neto prihodu (tj. Plati od kuće) i da prilikom plaćanja hipotekom ne biste trebali koristiti više od 25% neto prihoda. U suprotnom, iako možete doslovno mjesečno plaćati hipoteku, mogli biste završiti "siromašna kuća."
Troškovi plaćanja i održavanja vašeg doma mogli bi preuzeti toliko veliki postotak vašeg prihoda - daleko iznad nominalnog omjera - da vam neće preostati dovoljno novca da pokrijete druge diskrecione troškove ili neizmirene dugove ili da uštedite za mirovinu ili čak kišni dan. Odluka hoće li ili ne biti siromašna kuća uvelike je stvar osobnog izbora; što je odobreno za hipoteku ne znači da si zapravo možete priuštiti isplate.
Ne stavljajte se u položaj da postanete "siromašni u kući", plaćate toliko za hipoteku da nemate dovoljno novca da pokrijete diskrecijske troškove ili uštedite za mirovinu.
Razmatranja prije hipoteke
Uz kriterije zajmodavca, razmislite o sljedećim pitanjima kada razmišljate o vašoj mogućnosti plaćanja hipoteke.
prihod
Oslanjate li se na dva dohotka samo da biste platili račune? Je li vaš posao stabilan? Možete li lako pronaći drugu poziciju koja plaća iste ili, još bolje, plaće ako izgubite trenutni posao? Ako ispunjavanje vašeg mjesečnog proračuna ovisi o zaradi koji ste zaradili, čak i malo smanjenje može biti katastrofa.
Troškovi
Izračun vašeg zaostalog omjera uključivat će većinu tekućih izdataka duga, ali što je s ostalim troškovima koje još niste ostvarili? Hoćete li imati djecu koja jednog dana pođu na fakultet? Planirate li kupiti novi automobil, kamion ili brod? Uživa li vaša obitelj godišnji odmor?
način života
Jeste li voljni promijeniti svoj način života kako biste dobili kuću koju želite? Ako vas manje muke u trgovačkom centru i malo pooštravanje proračuna ne ometaju, primjena viših omjera u pozadini može biti u redu. Ako ne možete izvršiti nikakva prilagođavanja - ili već imate značajan saldo računa na kreditnoj kartici - možda biste ga željeli igrati sigurno i prihvatiti konzervativniji pristup u svom lovu na kuću.
osoba
Nijedna dvije osobe nemaju istu osobnost, bez obzira na svoja primanja. Neki ljudi mogu dobro spavati noću znajući da duguju 5000 dolara mjesečno u sljedećih 30 godina, dok drugi frkaju zbog plaćanja upola manje od ove veličine. Mogućnost refinanciranja kuće kako bi se omogućile plaćanja na novom automobilu dovela bi neke ljude do ludila, a da druge uopće ne brinu.
Budite iskreni u vezi s razinom financijskog rizika s kojim ugodno živite.
Troškovi izvan hipoteke
Iako je hipoteka zasigurno najveća financijska odgovornost vlasništva nad kućama, postoji niz dodatnih troškova, od kojih neki ne nestaju ni nakon što se hipoteka isplati. Pametni kupci dobro bi imali na umu sljedeće stvari:
Održavanje
Čak i ako gradite novi dom, neće zauvijek ostati novi, niti oni skupi veliki uređaji, poput štednjaka, perilica posuđa i hladnjaka. Isto se odnosi na krov kuće, peć, prilaz, tepih, pa čak i boju na zidovima. Ako siromašite kućom kada prvi put platite hipoteku, mogli biste se naći u teškoj situaciji ako se vaše financije ne poboljšaju do trenutka kada vaš dom treba velike popravke.
komunalne usluge
Toplina, struja, voda, kanalizacija, uklanjanje smeća, kablovska televizija i telefonske usluge koštali su novca. Ovi troškovi nisu uključeni u omjer "front-end" niti se izračunavaju u omjeru "back-end". Ipak, oni su neizbježni za većinu vlasnika kuća.
Naknade za udruživanje
Mnoge gradske četvrti ili planirane zajednice procjenjuju mjesečne ili godišnje naknade za udruživanje. Ponekad su te naknade manje od 100 USD godišnje; drugi puta su nekoliko stotina dolara mjesečno. U nekim zajednicama oni uključuju održavanje travnjaka, uklanjanje snijega, bazen zajednice i druge usluge.
Neke se naknade koriste samo za administrativne troškove rada zajednice. Važno je imati na umu da, iako sve veći broj zajmodavaca uključuje udruživanje naknada za udruživanje u početnom omjeru, te će se naknade s vremenom vjerojatno povećavati.
Namještaj i dekor
Vozite se gotovo svakom zajednicom novih domova nakon što sunce zađe i vjerojatno ćete primijetiti neka unutarnja svjetla koja osvjetljavaju ogromne, prazne sobe koje možete vidjeti samo zato što te velike, lijepe kuće nemaju pokrov prozora. Ovo nije najnoviji trend ukrašavanja. Rezultat je to obitelji koja je sav novac trošila na kuću i sada si ne može priuštiti zavjese ili namještaj. Prije nego što kupite novu kuću, dobro razmislite o broju prostorija koje će trebati biti opremljeno i broju prozora koji će trebati obloge.
Donja linija
Troškovi kuće jedini su osobni troškovi s kojima će se većina ljudi ikada suočiti. Prije nego što preuzmete tako ogroman dug, odvojite vrijeme i za matematiku. Nakon što pokrenete brojeve, razmislite o svojoj osobnoj situaciji i razmislite o svom životnom stilu - ne tek sada, nego u iduće desetljeće ili dva.
Kuća iz snova možda je sada sve što ste željeli po izvrsnoj cijeni, ali vrijedi li prekomjerno povećati sebe i obitelj? Hoćete li podložiti hipoteku ne samo svojoj kući nego i cijelom svom životu? Zajmodavac vam pomaže kupiti kuću, ali vi ste osoba koja bi trebala odlučiti možete li si to zapravo priuštiti.
