Sadržaj
- Što je poluga?
- Načini pristupa polugama
- Primjer utjecaja
- Opasnosti utjecaja
- Protiv upotrebe mnogih svojstava
- Izbjegavanje iskorištavanja rizika
- Donja linija
Ulaganje u nekretnine postalo je popularan način za diverzifikaciju vašeg portfelja ulaganja. Kamo god da pogledamo, stalno se podsjećamo na prednosti kupovine nekretnine, od brojnih informativnih stranica o seminarima o nekretninama ili kućnih emisija koje pokazuju nevjerojatnu vrijednost upravljanja nekretninama ili iznajmljivanja nekretnina.
Ali to nije tako lako. Napokon, kupovina nekretnine za iznajmljivanje nije poput ulaganja u dionice - ne možete jednostavno tu i tamo odložiti i postati vlasnik nekretnine. Za tu kupnju vam je potreban kapital. A postupak često može biti dug i povučen. Da ne spominjem sve rizike koji su uključeni, pogotovo ako ne napravite svoje istraživanje. No, postoji li način da na tržište dođete povećanjem neto vrijednosti? Pokušajte koristiti polugu u svoju korist. Radeći to, možete staviti malo na novac, a dug iskoristiti kako biste ostvarili povrat.
Pročitajte više kako biste saznali više o tome kako možete koristiti utjecati na povećanje neto vrijednosti nekretnina, kao i neke od povezanih rizika. (Više informacija potražite u mrežnoj tražilici Investopedija.
Ključni odvodi
- Leverage koristi posuđeni kapital ili dug da bi povećao potencijalni povrat investicije. U nekretninama je najčešći način ulaganja ulaganja vlastitim novcem ili hipotekom. Osiguranje djeluje u vašu korist kada vrijednosti nekretnina rastu, ali to može dovesti i do gubitaka ako vrijednosti opadnu. Izbjegavajte povećati rizike donošenjem zdravih odluka o investiranju i računovodstvom plaćanja hipoteke, slobodnih radnih mjesta i oštre ekonomije.
Što je poluga?
Leveridž je uporaba različitih financijskih instrumenata ili posuđenog kapitala - drugim riječima duga - za povećanje potencijalnog povrata ulaganja. Često se koristi i na Wall Streetu i na Main Streetu kada govorimo o tržištu nekretnina. Leverage je tehnika koju ljudi i kompanije koriste kako bi proširili potencijal za povrat, a istodobno proširili negativne rizike ako se stvari ne riješe.
Iako je potencijal za dobar povratak moguć - primjerice kada cijene nekretnina rastu - korištenje poluge može biti mač s dvije oštrice. To je zato što može dovesti i do gubitaka ako se ulaganja kreću u suprotnom smjeru. U slučaju cijena nekretnina, gubici se događaju kada cijene padnu.
Načini pristupa polugama
Najlakši način za pristup utjecati je korištenje vlastitog novca. U slučaju hipoteke, standardni 20% predujam dobiva 100% kuće u kojoj želite živjeti. Neki programi financiranja omogućuju vam još manje novca.
Uticaj: Povećanje neto vrijednosti vaše nekretnine
Primjer utjecaja
Razmotrite uobičajeni zahtjev za kupnju nekretnina za 20% predujma. To je 100.000 dolara na imanju od 500.000 dolara. Odlažući samo 20% novca i posuđujući ostatak, kupac u osnovi koristi relativno mali postotak svojih vlastitih sredstava za kupnju. Stoga većinu osigurava zajmodavac. Zato investitori u nekretnine često preostalih 80% kupoprodajne cijene opisuju kao novac drugih ljudi.
Pretpostavimo da nekretnina cijeni po stopi od 5% godišnje. To znači da neto vrijednost zajmoprimca raste na 525.000 USD u samo 12 mjeseci. Usporedba ovog dobitka s dobiti od kupnje koja se vrši izravno, bez ikakvog zajma, naglašava tu vrijednost strategije utjecaja. Na primjer, isti zajmoprimac mogao je upotrijebiti 100 000 USD za kupnju imovine u iznosu od 100 000 USD.
Pretpostavljajući jednaku stopu aprecijacije od 5%, neto vrijednost kupca od kupnje na nekretnini u iznosu od 100.000 USD povećala bi se za 5000 USD tijekom 12 mjeseci, nasuprot 25.000 USD za skuplju imovinu. Razlika od 20.000 dolara pokazuje potencijalno povećanje neto vrijednosti koje se osigurava korištenjem poluga. E sad, zamislite da 5% dobiti svake godine tijekom 20 godina. S vremenom upotreba poluge može imati vrlo značajan i vrlo pozitivan utjecaj na vašu neto vrijednost.
Opasnosti utjecaja
Sad za loše vijesti. Sve ovo zvuči sjajno, ali postoji i loša strana. Leveridž može raditi protiv vas, onoliko koliko može raditi u vašu korist. Da bismo pokazali kako, pregledajmo naš raniji primjer. Ako za kupovinu kuće od 500 000 USD koristite 100 000 USD, a cijene nekretnina na vašem području nekoliko godina uzastopno opadaju, poluge djeluju obrnuto. Nakon prve godine, vaša imovina od 500 000 američkih dolara mogla bi biti vrijedna 475 000 dolara, ako padne za 5%. Ako se cijene nastave na istoj putanji, vaša nekretnina može biti vrijedna 451.250 USD - gubitak u kapitalu od 48.750 USD.
Kao što poluga može raditi u vašu korist, tako može biti i protiv vas.
Prema tom istom scenariju pada cijena od 5%, kada bi se tih 100.000 USD iskoristilo za kupnju kuće u iznosu od 100.000 USD, kupac bi izgubio samo 5000 USD kada su cijene kuća za prvu godinu pale - mnogo manje od one skuplje kuće.
Na tržištima nekretnina na kojima cijene značajno padaju, vlasnici kuća mogu završiti dugujući više novca nego što kuća zapravo vrijedi. Za investitore, pad cijena može smanjiti ili čak eliminirati dobit. Ako i stanarina padne, rezultat može biti nekretnina koja se ne može unajmiti po cijeni koja će pokriti troškove hipoteke i druge troškove. Ako razmišljate o tome da postanete posjednik, treba uzeti u obzir mnogo faktora.
Protiv upotrebe mnogih svojstava
Problemi postaju još veći kada je uključeno više jedinica jer investitori u komercijalne nekretnine često odlažu što manje novca. Cilj je iskoristiti svoj novac preuzimajući kontrolu nad 100% imovine, a pritom samo odustajete od 20% vrijednosti. Razmotrite 500.000 USD u našem prethodnom primjeru. samo recimo da je to mala stambena zgrada. Budući da je kupljena sa 100.000 USD kao predujam, ako se vrijednost zgrade smanji za 30%, nekretnina vrijedi samo 350.000 USD, ali investitor još uvijek mora platiti kamate i glavnicu na punoj vrijednosti zajma od 400.000 USD.
Ako iznos ulagača također pada u najam, rezultat bi mogao biti zadani na nekretnini. Ako investitor koristi novčani tok iz te imovine kako bi platio hipoteku na drugoj nekretnini, gubitak prihoda mogao bi proizvesti domino efekt koji može završiti cijelim portfeljem u ovrhi nad jednim lošim zajmom na jednoj nekretnini.
Izbjegavanje iskorištavanja rizika
Sad kad ste naučili o osnovama iskorištavanja nekretnina kao i nekim zamkama, možda mislite da je nemoguće zaraditi dobar povratak ovom tehnikom. Ne uzrujavajte se - samo je pitanje upotrebe zdravog razuma. Kao i svaka investicija, nekretnine dolaze s rizikom. Iako možete koristiti poluge u svoju korist, postoji nekoliko ključnih stvari kojima želite biti sigurni da nećete pružiti bolji prednost na tržištu.
Prvo, nemojte pretpostavljati što će se dogoditi prije nego što se dogodi. Ne možete uvijek koristiti prijašnje rezultate kao pokazatelj onoga što će se dogoditi u budućnosti, posebno sa stambenim tržištem. Ako vidite da su se vrijednosti imovine na određenom području povećale za 5% do 10% tijekom određenog vremenskog razdoblja, to ne znači da će nastaviti istim putem.
Dalje, budite sami u skladu s proračunom i znate u što se upuštate. Ako odložite niži predujam, iznos vašeg kredita bit će veći. To znači da ćete morati izvršiti veću hipoteku. Možda ćete morati voditi računa o nižim stopama slobodnih radnih mjesta, oštrijoj ekonomiji, lošim stanarima - a sve će to pasti na vas. U konačnici, i dalje ste odgovorni za plaćanje hipoteke, tako da morate biti sigurni da se možete držati na površini u bilo kojoj situaciji.
Donja linija
Slike takvih kupovina pod utjecajem kupovine dovode u obzir one dopisnike iz kasne noći gdje mirni govornici sugeriraju da možete zaraditi milijune dolara kupnjom nekretnina bez novca. Iako je moguće, ne preporučujemo da krenete ovom rutom.
Srećom, ne morate. Postoje manje egzotični načini korištenja poluga koji vam omogućuju kupnju nekretnina s relativno malim iznosom dolje - čak bez novca. U stvari, iako možda ne misle o tome kao polugi, većina ljudi to čini ako skine hipoteku prilikom kupovine kuće. Oni vraćaju zajam tijekom razdoblja od godina ili desetljeća, a pritom uživaju u korištenju imovine. Moral priče je da je poluga uobičajeno sredstvo koje dobro funkcionira - kada se koristi oprezno.
