Iako se obično pretpostavlja da većina ljudi zna što postoji kod kuće, mnogi su i dalje zbunjeni oko teme. I važna je tema koju trebate razumjeti, pogotovo ako želite refinancirati hipoteku ili želite posuditi novac protiv svog prebivališta.
Vrijednost vašeg osnovnog kapitala je razlika između trenutne tržišne vrijednosti vašeg doma i ukupnog iznosa dugovanja (uglavnom, iako ne isključivo, vaše primarne hipoteke) upisanih na nju.
Jednostavno rečeno, vlasnički kapital je vrijednost vašeg vlasničkog udjela u vašem domu.
Koliki zajam za vlasnički kapital možete dobiti?
Kredit dostupan zajmoprimcu putem zajma hipotekarnog kapitala ovisi o visini kapitala koji je trenutna vrijednost vašeg doma umanjenom za preostali dug na vašoj hipoteci. Dakle, ako vaš dom vrijedi 250.000 dolara, a na hipoteku dugujete 150.000 dolara, imate kapital od 100.000 dolara.
Međutim, vrlo malo zajmodavaca omogućuje vam da se posudite protiv cijelog iznosa vašeg kapitala. Zajmodavci će vam obično omogućiti da posudite do 75% do 90% raspoloživog kapitala, ovisno o zajmodavcu, kreditnoj sposobnosti i vašem prihodu. Dakle, u spomenutom primjeru mogli biste dobiti kreditnu liniju kuće od 80.000 do 90.000 dolara.
Evo još jednog primjera koji razmatra još nekoliko čimbenika. Pretpostavimo da ste pet godina u hipoteci na 30 godina svog doma. Nedavna procjena ili procjena trenutnu tržišnu vrijednost vaše kuće iznosi 250 000 dolara, a još vam je preostalo 195 000 dolara za prvobitnih 200 000 dolara zajma. (Sjetite se, gotovo, sve rane hipotekarne isplate u domu da biste platili kamate)
Ako nema drugih obveza vezanih uz kuću, imate kapital u iznosu od 55 000 USD ili trenutnu tržišnu vrijednost od 250 000 USD umanjenu za dugovanje od 195 000 USD. Također možete podijeliti vlasnički kapital prema tržišnoj vrijednosti da biste odredili postotak glavnice vašeg doma. U ovom slučaju postotak domaćeg kapitala iznosi 22%, odnosno 55.000 ÷ 250.000 USD =.22.
Pretpostavimo da ste osim svoje hipoteke uzeli i zajam od kuće u iznosu od 40 000 američkih dolara. Ukupna zaduženost imanja iznosi 235.000 dolara, umjesto 195.000 dolara. Ovim se mijenja vaš ukupni kapital na samo 15 000 USD, smanjujući postotak osnovnog kapitala na 6%.
LTV je vrlo važna brojka za zajmodavce kada tražite drugi zajam ili refinanciranje.
Zajam-vrijednost
Drugi način da se izrazi kapital u vašem domu je kroz formulu zajam-vrijednost (LTV). To se izračunava dijeljenjem preostalog salda zajma na trenutnu tržišnu vrijednost. Koristeći isti početni primjer kao i prije, vaš LTV iznosi 78%. (Da, to je okretni postotak vašeg udjela u kapitalu od 22%.) Kada ga bacite zajam za kapital, on se penje na 84%.
Zajmodavci ne vole visoku LTV jer sugeriraju da bi vam mogao biti previsoki. Vrijednosti LTV-a i domaćeg kapitala podliježu fluktuaciji kad se promijeni tržišna vrijednost vašeg doma. Na primjer, milijuni dolara navodnog kućnog kapitala izbrisani su tijekom kraha hipotekarne hipoteke 2007.-2008.
